Коммерческая недвижимость снижается по всем сегментам

На рынке коммерческой недвижимости Петербурга продолжается падение абсолютно всех доходных показателей. Снижаются цены продаж и арендные ставки, спрос на помещения и уровень заполняемости действующих объектов. Происходит активная рецессия во всех сегментах: офисной, торговой и складской недвижимости.

Прогнозы экспертов пока не предвещают рынку позитива. «Первые месяцы наступившего года можно назвать временем осознания, – комментирует руководитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Андрей Соколов. – Начало глубокого экономического кризиса признали даже власти. Одна волна экономических потрясений тянет за собой другую, и будущий год не предвещает бурного роста».

Офисы: сезонная распродажа

Средняя арендная ставка на офисные помещения в Петербурге к началу марта этого года составила $23 за кв. м в месяц. За февраль этот показатель снизился на 5,3%, а с сентября 2008 года – на 40,7%. При этом заполняемость вновь вводимых бизнес-центров, несмотря на демпинг по аренде, составляет 10-50%.

Средняя цена продажи офисных помещений, подсчитали в ГУД, за тот же период снизилась на 35,2% и составляет сегодня $2 903 за кв. м. По словам Андрея Соколова, расчеты по ценам и ставкам основаны на данных открытого предложения и не учитывают скидок. Между тем, появляется все больше предложений с дисконтом в 50%. «Пока продавцы еще держатся и на дальнейшее снижение цен не идут. Часть владельцев офисной недвижимости придерживают свою собственность, не желая ее продавать по низким ценам. Тем не менее, вынужденные продажи офисных объектов уже начались, хотя и не приобрели массовый характер», – комментирует он.

Несмотря на скидки, осознание того обстоятельства, что арендные ставки еще не скоро вернутся на докризисный уровень, приводит к тому, что даже двукратное снижение цен не устраивает потенциальных инвесторов, так как не дает достаточной доходности по результатам их расчетов. Хотя этой весной, по прогнозам экспертов, и возможны первые сделки по продаже объектов коммерческой недвижимости, произойдет это, скорее, от безвыходной ситуации, в которую попадут ее владельцы. И с большими скидками.

Оценив конъюнктуру, многие девелоперы решили отказаться от реализации проектов в сегменте офисной недвижимости. Либо перепрофилировать объект, например, в жилой. «Инвестиции в коммерческую недвижимость в последние несколько лет считались менее рискованным бизнесом, чем вложения в строительство жилых домов.

Однако сейчас все изменилось: несмотря на прежний дефицит качественных офисных площадей, мы наблюдаем миграцию компаний из бизнес-центров класса А в здания категории В, из В-класса в офисы категории С и так далее. Девелоперы понимают, что несмотря на риски, перепрофилирование офисных объектов в жилье станет для них самым оптимальным решением.

Сейчас, в частности, известно о двух таких проектах. В многофункциональных комплексах «Театральный» на Мойке и «Электрик-Сити» на Медиков превалирующей станет именно жилая, а не офисная функция, как заявлялось ранее», – утверждает генеральный директор петербургского филиала компании GVA Sawyer Николай Вечер.

«Развитие рынка бизнес-центров связано с общеэкономической ситуацией больше, чем жилищное строительство. Когда падают темпы развития экономики, отпадает и необходимость в офисах. Жилье востребовано всегда. В настоящее время мы приостановили работу по двум своим проектам бизнес-центров», – говорит Дмитрий Кожевников, генеральный директор ЗАО «ЛС-Риэлти», входящего в состав холдинга «ЛенСпецСМУ».

Ритейл: натуральная коррекция

Розничный товарооборот за первые два месяца этого года по сравнению с аналогичным периодом 2008-го сократился и в натуральном, и в денежном эквиваленте в разы. Не лучше обстоят дела на оптовом рынке: объем продаж за январь 2009 года в денежном выражении – на 22% ниже, чем в январе прошлого. Торговые операторы сужают ассортимент до самых ходовых позиций, корректируют программы развития, отказываясь от расширения и закрывая торговые точки в неудачных местах. В результате в торговых центрах Петербурга появляется все больше свободных секций.

Очевидными становятся преимущества в локации и грамотном концепте объектов. Центрам, у которых не было листа ожидания, крайне сложно найти арендаторов на освободившиеся площади по прежним условиям. Это заставляет их владельцев идти на существенные уступки для арендаторов. За счет падения спроса и выброса нового предложения продолжается снижение цен продажи и арендные ставки на торговые площади. Так, средняя арендная ставка за февраль снизилась на 1,5%, а с начала сентября прошлого года на 48,4%. В денежном выражении она сегодня составляет $29 за кв. м в месяц. «Арендаторы все более активно настаивают на переход начисления ставок аренды в виде процента от оборота компании или на их снижении – до 30-50%», – констатирует Андрей Соколов. По мнению директора по развитию London Consulting&Management Company Константина Костина, владельцы и управляющие торговыми комплексам рано или поздно пойдут на такие шаги, поскольку в случае переезда арендатора вряд ли быстро найдут ему замену. «Если у проекта высокая кредитная нагрузка, то расчет арендатора на скидки почти всегда оправдывается. Наступил рынок арендатора, а не арендодателя», – не без основания считает он.

В частности, по некоторой информации, компания «Макромир» уже освободила от арендной платы «якорей» своего торгового центра «Феличита» на Дальневосточном пр. Комплекс открылся в ноябре прошлого года, а уже в декабре в нем закрылось 14 магазинов. В настоящее время в торговом центре действуют гипермаркет «Карусель» и кинотеатр «Кронверк Синема». Вероятно, это и есть те якорные арендаторы, которые освобождены от арендной платы и теперь получают исключительно счета за коммунальные платежи.

Склады: много из ничего

На начало этого года общая площадь качественных складских комплексов в Петербурге составила почти 1,5 млн. кв. м. Только за 2008 г. было введено в строй около 450 тыс. «квадратов» складских площадей классов А и В. В году текущем (без поправки на кризис) девелоперы планировали построить еще более 1,2 млн. кв.м складов. С поправкой – будет в два раза меньше. Уже заявили о приостановке складских проектов компании «Евразия Логистик», «Теорема», «Пантикапей», Immo Industry Group и др.

В структуре уже действующих объектов склады классов А и В, по данным ГУД, имеют примерно одинаковую долю. Но из заявленных к вводу в этом году, более 90% комплексов определены собственниками как А-классе. В результате предполагается изменения структуры предложения: увеличение доли складских помещений наивысшей категории. При этом спрос на такие склады резко сократился. Снизилась и площадь запрашиваемых арендуемых блоков – до 500-600 кв. м. Новые складские комплексы заполнены всего на 30-50%.

До сентября 2008 г. ставки аренды в складах класса А составляли $150-180 за кв. м в год. Сейчас за аренду такого помещения запрашивают не более $100-130 (без учета НДС и коммунальных услуг). Годовые ставки аренды в складах В-класса составляют $80-100 за кв. м. Однако, по мнению экспертов, это лишь запрашиваемая цена. В реальности, высококлассные склады уже можно арендовать со значительным дисконтом. «Склады классов А и В сейчас можно арендовать по ставкам, приближающимся к ставкам самого демократичного класса С. При этом владельцы низкокачественных помещений (в основном это бывшие производственные цеха) цен не снижают», – комментирует директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International Валентин Туртиа. В связи с этим он рекомендует арендаторам – торговаться, владельцам складов – переориентироваться на более мелкую нарезку помещений, а девелоперам – сделать свои объекты многопрофильными (предусмотреть возможность «мелкопартийной» погрузки-разгрузки товаров, обеспечить их морозильными и холодильными камерами и пр.). Это может помочь им сохранить конкурентное преимущество среди действующих и строящихся качественных складских комплексов города.

Дмитрий Кирман

Дата публикации: 12:02 16 марта 2009

Источник: bpn.ru