Дачный переворот

Летний сезон 2009 года грозит маленькой революцией на рынке аренды загородных коттеджей и дач. Наниматели отказываются снимать жилье на сезон по прежним ценам, а собственники не хотят уступать. Только торг под давлением агентств, занявших сторону арендаторов, заставляет хозяев снизить ставки.

На стоимости съемного жилья скажется «выброс» на загородный рынок новых предложений, которые могут изменить как классность арендуемых помещений, так и характер взаимоотношений дачников с хозяевами. Одновременно появляется больше возможностей для найма коттеджей и дач к югу от Петербурга.

Полюса для притяжения

Весна началась с нервных обсуждений на интернет-форумах: лето отменяется – хозяева дач раздули ставки вдвое против прошлогодних, даже хибара с удобствами на улице стала почти недоступной. Это – правда, но неполная. Можно договориться об аренде дачи или коттеджа по ценам ниже прошлогодних, еще более вероятно найти подходящий дом и платить по прежним ставкам.

«Пока владельцам коттеджей ситуация неясна, они полагают, что на фоне растущих цен на товары должна, даже во время кризиса, дорожать и их услуга. Они ведут себя нелогично и резко повышают арендные ставки, – рассказывает менеджер АН «Петроаренда» Татьяна Николаева. – Хозяева, которые завышают цену, могут остаться без нанимателей. Они будут держать цену до лета, а потом судорожно снижать ее и обвинять риэлторов в плохой работе». Многие петербуржцы нынешним летом могут отказаться от съема коттеджей. В этом случае будут выбраны лучшие предложения, прочим суждено простаивать.

По словам Татьяны Николаевой, в ряде случаев хозяин заявляет, что у него выросли расходы на обслуживание, заморожена стройка, а дизельное топливо и электроэнергия подорожали. Но риэлторы считают, что нельзя возлагать на нанимателей проблемы собственников. Приходится объяснять, что клиент – это не способ улучшить материальное положение, надо договариваться. Если раньше к пожеланиям хозяина подтягивали клиента, то теперь – наоборот.

Бывает, владелец не знает реальных ставок и выставляет дом в аренду за ту сумму, которая ему, сельскому жителю, кажется значительной, а для горожан таковой вовсе не является. А иногда арендатор хочет снять шикарный коттедж задешево. «Арендатор и собственник разошлись, как Северный и Южный полюс, – говорит менеджер департамента аренды жилищного фонда компании «Петербургская недвижимость» Наталья Никитина. – А агентство находится на экваторе, чтобы притянуть их друг к другу. Сейчас это – основная проблема».

Усилия агентств недвижимости, руководство которых знает, что средний доход петербуржцев в последние месяцы упал на четверть, в известной мере сдержали рост арендных ставок. Но десятки тысяч нанимателей в агентства не обращаются. Их плата за дачи в еще большей мере зависит от торга и от везения.

Скидка против цены

«Цены держатся на прошлогоднем уровне, изменения незначительны. Из тех собственников, с которыми мы работаем, примерно 5% снизили ставки, 15% – повысили, все остальные оставили их на прежнем уровне», – описывает общую ситуацию в сегменте аренды дачных домов руководитель отдела агентства «Прогаль» Ольга Михеева.

«Ценник в среднем по области сократился на 10–20%, – сообщила Наталья Никитина. – Прежде всего, это касается коттеджей. Объекты, которые в прошлом году можно было сдать за 220, а то и 250 тыс. руб. в месяц, сейчас выставляются по 180 тыс., и, может быть, даже будут скидки до 160 тыс. руб. В ряде районов снижение достигает 30%».

«Цены упали в два раза. Если раньше клиенты искали коттеджи за 100 тыс. руб. и выше, то теперь – дома за 30–50 тыс. руб. Больше стали спрашивать дешевые дачи, меньше – коттеджи», – утверждает директор департамента аренды жилищного фонда агентства «Бекар» Елена Исаенко.

По данным «Петербургской недвижимости»,сейчас стоимость аренды коттеджа (со всеми удобствами) начинается с 45 тыс. руб. в месяц. Средний уровень – 70–80 тыс. руб. Однако есть предложения и за 200 тыс. Это зависит от местоположения и наличия дополнительных удобств, вроде сауны, теннисного корта, наличия в коттедже нескольких спален, достаточного (150–300 кв. м) метража и возможности зимнего проживания. Кроме того, величина платы за городом зависит от срока найма и числа людей, которые будут жить в доме.

«В нынешнем году владельцы коттеджей, построенных специально для сдачи, например, на базах отдыха, готовы идти на скидки – в ряде случаев до 20%, – добавляет генеральный директор медиа-центра «Загородный отдых» Юлия Лытаева. – Арендаторам предлагаются «эксклюзивные пакеты», например, «пакеты выходного дня», а с понедельника по пятницу снижение может достигать 50% от первоначальной цены, хотя пока это – не массовая тенденция. Не исключено, что летом такие скидки предоставляться не будут».

Во всяком случае заломить цену и запросить нынешним летом за коттедж несоразмерную месячную плату – значит остаться без постояльцев, риэлторы в этом уверены.

Кризис спроса

«Заморозка» арендных ставок вызвана, прежде всего, некоторым сокращением спроса. О реальном его уровне судить сложно, поскольку разные агентства работают с разным слоем нанимателей и собственников. А потому приходится сопоставлять оценки маклеров, опирающихся, скорее, на собственные впечатления.

«Спрос ограничен, – говорит Елена Исаенко. – В прежние годы в марте-апреле коттеджей уже не хватало на всех, так как потребность в их найме была очень высока. А сейчас идут единичные обращения. Число клиентов, желающих снять загородный дом, уменьшилось раз в десять. В основном это семейные люди, желающие вывезти на лето детей за город со всеми бабушками и тещами».

Но в целом в сегменте загородной аренды спрос стал ниже прошлогоднего только на 5–10%, как полагают в АН «Прогаль». И подтверждают, что сегодня большим, чем прежде спросом пользуются дешевые дачи, а также коттеджи среднего уровня, стоимость аренды которых составляет от 40 до 70 (иногда до 100) тыс. руб. в месяц. Интерес к дорогим коттеджам уменьшился. Впрочем, нынешний сезон – особенный: люди еще не определились, где проведут лето. Многие только сейчас пришли к выводу, что не смогут отправиться в Турцию или Египет. Они начинают звонить в агентства и выяснять возможности аренды на лоне местной природы.

Уровень спроса снизился, это подтверждают и в «Петербургской Недвижимости», но многие арендаторы стараются обойтись без агентства – они сами объезжают дачную местность, вешают объявления, стараются найти дом через знакомых. Потому что комиссионные, составляющие до 50–80% от суммы месячного платежа, сейчас кажутся отдыхающим лишним расходом. Люди экономят. «Агентства, чтобы удержать клиентов, рассматривают возможность предоставить скидки. Агент и договор все-таки дают гарантию, что клиент не выбросит деньги на ветер, – говорит специалист «Петербургской Недвижимости» Татьяна Жевликова. – Но появился и новый вариант решения проблемы: клиенты стремятся не снять, а купить загородный дом, в любом районе, лишь бы цена и условия жизни были приемлемыми. Сейчас деньги достаются труднее, и люди начинают считать их, полагая, что накопленные средства лучше пустить на покупку, чем на съем коттеджа».

К тому же стало много заявок на более короткие сроки аренды, добавила Елена Исаенко: «Раньше петербуржцы снимали коттеджи на все лето, сейчас – на один-два месяца, возможно, таких клиентов – большинство». Впрочем, в других агентствах говорят, что сроки аренды, как правило, остаются прежними.

Баня в аренду

На снижение цен воздействует и растущий объем предложения. Новой тенденцией, характерной именно для нынешнего года, стала масса предложений по гостевым домикам. Хозяева оставляют за собой основной коттедж и сдают гостевой дом с удобствами на своей территории. А иногда даже баню с комнатой отдыха. «Прежде такие дома почти не сдавались. А теперь даже там, где стоят дешевые объекты, хозяева стараются сдать какую-нибудь времянку на своей территории», – подчеркивают в «Прогале».

Сотрудники «Петербургской Недвижимости» также считают, что предложений стало больше. Многих владельцев кризис побудил впервые выставить свои объекты в аренду, чтобы заработать хотя бы в течение лета и, благодаря этому, завершить ранее начатые постройки, например, бань на своих участках. Поэтому практически в любом районе можно найти хорошие варианты. Но арендаторы в дешевом дачном сегменте стали требовательнее и ждут хороших условий проживания. Хозяева, не вкладывающие средства в улучшение жилья, могут остаться ни с чем: дома без удобств будут пользоваться меньшим спросом.

В сегменте баз и домов отдыха с коттеджами в арендуобъем предложенияв этом году вырос, ведь строятся все новые и новые подобные объекты, причем увеличение происходит равномерно по всем районам вокруг Петербурга, как сообщила Юлия Лытаева.

За 101-й километр

Популярные направления традиционны – петербуржцев интересуют прежде всего Курортный район города и Всеволожский области. Значительная доля спроса в сегменте аренды коттеджей, как и ранее, приходится на Карельский перешеек.

О Красном Селе арендаторы даже не спрашивают, как и о Стрельне – в последнем случае, вероятно, опасаясь слишком высокой платы, утверждают специалисты в «Петроаренде». «Клиенты требуют домов именно на Сестрорецком курортном направлении. Сдвига к югу не наблюдается», – соглашается Елена Исаенко.

Между тем предложение по летней аренде растет, прежде всего, к югу от города, уверенно заявляют эксперты «Петербургской Недвижимости». И клиенты, по словам Татьяны Жевликовой, уже готовы подумать об окрестностях Красного Села, Пушкина или Гатчины, потому что там можно снять дом дешевле: «Из-за того, что у клиентов нет теперь возможности снять коттедж в Курортном и Всеволожском районах или около Ладожского озера, они согласны рассматривать предложения в других районах. Согласны ехать и дальше от города, чем раньше, например, за Зеленогорск – в Молодежное, Приветнинское, Коробицыно и т. д. Арендатор называет желаемую стоимость, и если мы ему предлагаем варианты в Курортном районе, которые его не устраивают, он просит прислать предложения в любом районе в 50 км от города. Или на расстоянии не более 100 км в зависимости от финансовой возможности».

А если Финляндия?

«Иногда встает вопрос об аренде дорогого коттеджа стоимостью $3–5 тыс. в месяц. Клиент ищет хороший дом с нормальной отделкой, насыщенный инженерией, бытовой техникой, с ландшафтом, охраной, транспортной доступностью, но таких объектов на рынке не было и нет, найти их не удается, – говорит директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер. – Специально их не строят – это абсолютно нерентабельный бизнес. Рентабельность – не более 3–5%, у коттеджа она может быть даже ниже, чем у квартиры. Такие объекты могут появиться на рынке только тогда, когда человек строил для себя, но сейчас дом не нужен и он готов сдавать его».

А вот в соседней Финляндии рентабельность домов для отдыха, по его словам, достигает 6–8%. Этим пользуются петербуржцы, имеющие средства на оплату коттеджа для своей семьи в Суоми на все лето. Не случайно даже на новогодние праздники коттеджи в 300-километровой зоне от границы бывают забронированы еще в ноябре.

Но в этом сезоне ситуация несколько иная. По словам директора турфирмы «Гамаюн» Сергея Волосатова, спрос на аренду объектов в Финляндии уменьшился на десятки процентов – возможно, он вдвое ниже прежнего: «Люди откладывают поездки. Если прежде они бронировали коттеджи задолго до даты заезда, теперь заказывают накануне». Да и цены у соседей пока не меняются (если снижаются, то очень незначительно). И все же смещения спроса с «финской» на местную аренду, по мнению этого эксперта, не произойдет, потому что в Северной столице и Ленобласти нет достаточного количества коттеджей, нет и качества.

«Переориентация с зарубежного отдыха на местный незаметна. Спрос на Финляндию есть всегда – это близко, экономично и экологично. Чем выше заработки, тем выше требования. Когда людей не удовлетворяют местные условия, они ездят в Финляндию», – поддерживает эту точку зрения Елена Исаенко.

Однако говорить о тенденциях, связанных с арендой в Суоми, специалисты не рискуют. Оказывается, как раз в летний период агентства, берущие на себя роль посредников при аренде зарубежных коттеджей, бывают вытеснены с рынка. О ценах и спросе они советуют поговорить… с людьми с улицы – в очереди у консульства Финляндии. Пользуясь многократными визами, наниматели напрямую договариваются с финскими хозяевами.

Успеть до лета

До начала календарного лета остается меньше двух месяцев. Реально ли снять коттедж либо дачу сегодня – или уже поздно? Специалисты расходятся во мнениях.

С точки зрения Татьяны Николаевой, «начало весны – время единичных звонков, выводы о тенденциях нынешнего года делать еще рано: накануне лета арендодатели могут пойти на существенные уступки, ведь спрос ниже обычного, а коттеджи, как правило, сдаются только на четыре месяца». Да и спрос обычно нарастает по мере приближения сезона. К лету многие наниматели посчитают свои реальные доходы в условиях кризиса.
«Сейчас самый пик спроса, а вот клиенты, которые обратятся в конце мая, вряд ли смогут подобрать подходящий коттедж: к этому времени все «разбирают», – считает Наталья Никитина.

«Значительная часть ликвидных объектов уже сдана, потому что к нам начали обращаться еще в январе.Процесс сдачи в аренду идет активно, – говорит Ольга Михеева. – Владельцы дорогих объектов, которые тянут время, полагая, что смогут сдать дома в мае, делают ошибку. В мае искать будет уже некого».

Из расхождений в подходах экспертов тоже можно сделать выводы: дорогие коттеджи на Карельском перешейке наниматели, действительно, разберут в ближайшие недели, но дома и дачи в менее престижных направлениях при желании можно будет найти и позже. Если же денег у арендатора хватит только на съем дачи или пристройки к трехоконному домику, беспокоиться стоит только о затратах времени на то, чтобы ездить, договариваться и уламывать хозяев снизить планку запросов до разумного уровня.

Василий Когаловский

Дата публикации: 14:41 13 апреля 2009

Источник: bpn.ru