Гостиничный бюджет становится скромнее

Кризис заставил девелоперов пересмотреть свои планы на текущие проекты в сфере гостиничной недвижимости. Участники рынка переключились на отели среднего сегмента.

По мнению экспертов, в ближайшее время гостиничный рынок будет заполняться за счет трех- и четырехзвездочных отелей, окупаемость которых за счет стабильной загрузки будет выше. По данным Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), в связи с появлением кризисных тенденций и завышенным уровнем цен на гостиничные услуги уже в конце 2008 года в петербургских гостиницах наметилось перераспределение туристических и бизнес-потоков. Клиенты, традиционно останавливающиеся в отелях пятизвездночной категории, поменяли свои предпочтения на более скромные четырехзвездные гостиницы. Те же, кто снимал номера в «четырех звездах» переключился на бюджетные трехзвездочные отели.

Между тем, тенденция к развитию трех- и четырехзвездночных отелей наметилась еще в 2007 году. Тогда интерес к этому сегменту проявили международные гостиничные сети (Marriott, Holiday Inn, Sokos и др), которые, по данным Агентства социальной информации, к 2010 году обещали в полтора раза увеличить свое присутствие в сегменте 4*, и в шесть – на рынке трехзвездочных отелей. Однако в 2008 году было введено только две трехзвездочные гостиницы – «Потемкин» в Пушкине и «Самсон» в Петродворце, и три отеля уровня «четыре звезды» - Sokos Hotel Olympic Garden, Courtyard by Marriott St. Petersburg Vasilievsky, Sokos Hotel Vasilievsky. Еще две четырехзвездочные гостиницы - «Holiday Inn Московские ворота» на 557 номеров и Москва-2 на 90 номеров – появились в первом квартале 2009 года.

Не все заморожено

Несмотря на кризис, число заявленных гостиничных проектов в Петербурге достаточно велико. По данным GVA Sawyer, в течение первого квартала 2009 года было анонсировано более 13 новых отелей, общий объем номерного фонда которых превышает 1000 номеров. «В отличие от офисного и торгового сегментов, гостиничный рынок может даже выиграть от кризиса, поскольку он далек от насыщения, отличается невысокой конкуренцией, а цены на проживание, если и будут падать, то незначительно», - сказал эксперт-аналитик департамента консалтинга GVA Sawyer Владислав Фадеев в ходе бизнес-тура, организованного в рамках Международной конференции по элитной недвижимости Elite Estate. По прогнозу специалиста, в этом году планируется значительный ввод новых гостиниц. «В 2009 году может быть построено более 1500 номеров, что намного больше показателей 2008 года», - полагает Владислав Фадеев.

Схожий прогноз делают и эксперты компании Praktis CB. По их данным, в2009-м ожидается открытие восьми объектов, общая емкость которых составляет 1031 номер. В частности, должны заработать вторые очереди пятизвездных отелей «Коринтия Невский Палас» и «Талион Империал Отель». Планируется также запуск гостиницы «Ренессанс» на площади Островского.

Однако руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова настроена не столь оптимистично. «Гостиничный рынок, как и другие рынки коммерческой недвижимости, подвержен кризисному влиянию, что выразилось в появлении замороженных объектов». По данным АРИН, на сегодняшний день в Петербурге низкими темпами ведется строительство 52% (3 136 номеров) от общего объема всего строящегося гостиничного фонда. Есть и замороженные объекты. В частности, девелоперская компания «Адамант» приостановила проект многофункционального комплекса «Адамант-парк» между Пулковским шоссе и Дунайским проспектом. Заморожены работы по строительству гостиницы Domina Prestige на ул. Большая Морская. Остановлена реализация проекта на Невском пр., 1. Был заморожен проект многофункционального комплекса «Невский Колизей», в рамках которого предусмотрен трехзвездный отель на 100 номеров.

Не пусто, но и не густо

По данным GVA Sawyer, в течение первого квартала 2009 года загрузка петербургских отелей снизилась на 20% и в среднем составила 40%. «Прогнозируемая загрузка в 2009 году может колебаться от 45% до 50%», - считает Владислав Фадеев. В то же время эксперты компании Hospitality Management заявили, что основное падение показателей отрасли вызвано не столько падением загрузки, сколько снижением средних цен. Так, статистика количества бронирований через Глобальную систему бронирования (GDS) показывает, что падение спроса составило по итогам первого квартала 2009 года около 7%.

Если же говорить об изменении структуры спроса, то эксперты считают, что выводы на этот счет делать пока преждевременно. Ведь основная масса туристов, приезжающих в первый квартал, который приходится на зимний период – это индивидуальные туристы. Основной же поток групповых бронирований - как туристических, так и корпоративных начнется летом. «Важно учесть, что сезонный фактор в Петербурге крайне высок. Из-за последних кризисных тенденций заполняемость отелей в феврале в этом году была на уровне 10%, - комментирует коммерческий директор Colliers International Николай Казанский. – А в период белых ночей и во время Петербургского экономического форума гостиничных мест будет не хватать. Так что получается, что Петербург перенасыщен гостиницами в ноябре-марте, а в мае-сентябре ощущается острая нехватка в местах для размещения».

Кстати, по разным оценкам от 20 до 40% въездного туризма в Петербурге обеспечивается за счет бизнес-потока. В условиях кризиса это приводит к более существенному спаду в гостиничном секторе из-за снижения деловой активности. Не случайно основные проблемы с заполняемостью сейчас наблюдаются в гостиницах, ориентированных на бизнес-туризм.

Просто не сезон

Сезонность петербургского рынка является также одним из важнейших факторов, влияющих на рентабельность гостиничного бизнеса. Однако в текущей рыночной ситуации влияние кризисных явлений на ценообразование на рынке значительно выше влияния остальных факторов. «Интерес иностранцев к поездкам в Россию и, в частности, в Петербург продолжает снижаться. Если прежде это было обусловлено высокой стоимостью размещения и низким качеством сервиса, то теперь еще и общим состоянием мировой экономики», - считают эксперты компании Praktis CB. А вот Николай Казанский придерживается другого мнения. «Необходимо держать в голове, что через четыре года будет введена первая очередь аэропорта, а за ней - вторая, что позволит улучшить транспортную доступность и однозначно скажется на увеличении потока туристов. То есть, средне- и долгосрочный потенциал гостиничного бизнеса я рассматриваю положительно», - считает эксперт.

По данным компании GVA Sawyer, если сравнивать показатели стоимости размещения в рублях, то по сравнению с первым кварталом 2008 года произошло незначительное изменение стоимости. Так, средняя стоимость размещения в номере четырех- и пятизвездочных отелей за период с начала января и до конца марта 2009 года составляет от 5370 рублей до 14325 рублей, в гостинице класса «три звезды» –3090 рублей Год назад, цены в четырех и пяти звездах колебались от 7103 рублей до 12592 рублей, а проживание в трехзвездочном отеле в среднем обходилось туристам в 3639 рублей. В первом квартале Однако, средняя цена ADR, (то есть соотношение валовой выручки к количеству проданных номеров), выраженная в долларах США, согласно статистике бронирований GDS, значительно снизилась по сравнению с аналогичным периодом 2008 года и стала даже ниже уровня 2007 года.

Прогноз на перспективу

Что касается перспектив сегмента гостиничной недвижимости, то здесь мнения экспертов рынка разделились. Одни считают, что в течение этого года можно ожидать своеобразного оздоровления рынка. Прежде всего, предполагается снижение стоимости номеров в отелях, где они были неоправданно завышены. Во-вторых, произойдет переориентация и интерес девелоперов будет смещен в сторону строительства гостиниц более экономичного класса. Однако насыщения рынка ни в этом году, ни в более долгосрочной перспективе из-за влияния кризиса не произойдет. Более того, из-за замораживания многих проектов дефицит предложения станет еще больше. Скорее всего, это приведет к тому, что после разрешения кризисной ситуации спрос вырастет, и это приведет к очередному витку цен.

Татьяна Елекоева

Дата публикации: 15:46 18 мая 2009

Источник: bpn.ru