Дольщиков защитит строительная полиция

А кто защитит строителей?

Не успели остыть страсти вокруг нового Жилищного кодекса, как зреет новый скандал. Через месяц вступает в силу федеральный закон о дольщиках, за который не один год бились активисты общественных организаций, объединяющих шесть тысяч петербуржцев — участников долевого строительства, обманутых недобросовестными застройщиками. Их поддержали депутаты ЗакСа и Госдумы, специалисты Экспертного совета по определению надежности строительных фирм (ЭСОН). И вот закон принят. По мнению ряда представителей строительного бизнес-сообщества, он может взорвать ситуацию на рынке.

Взяли деньги — отчитайтесь

Получилось как всегда. Если раньше дольщик, инвестирующий средства в строительство, рисковал остаться и без денег, и без квартиры, потому что права были практически никем и ничем не защищены, то отныне он становится едва ли не самым главным игроком на рынке. Дольщик в любой момент может забрать свои деньги.

А застройщик обязан использовать денежные средства, уплаченные участниками долевого строительства, исключительно на создание жилого комплекса по утвержденному проекту, а не на что иное. По новому закону с момента регистрации договоров долевого участия застраиваемый земельный участок и строящийся дом считаются находящимися в залоге дольщиков.

Этим залогом обеспечивается возврат дольщику вложенных денег и уплата сумм неустоек и убытков, возникших в результате невыполнения застройщиком своих обязательств. Дольщик в случае существенных нарушений застройщиком своих обязательств может обратиться в суд и потребовать обращения взыскания на заложенный участок и строящийся дом. Отныне дольщик имеет право запросить у застройщика отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета о распределении прибыли и наличии убытков за три последних года, документы на права застройщика на данный участок земли, аудиторское заключение и много что еще.

Кроме того, в России создается новый орган исполнительной власти — строительная налоговая полиция,-наделенная широкими полномочиями вплоть до приостановления деятельности застройщика. В общем, каждый шаг строительных компаний будет под пристальным оком частных инвесторов и полицейских, что поможет избежать обмана, подлогов и «серых» схем ухода от налогообложения.

Жилье подскочит в цене?

Внешне вроде бы все хорошо и правильно — особенно то, что касается залога. Но в итоге застройщику становится невыгодно работать с дольщиками. Закон предусматривает массу оснований для одностороннего расторжения ими договора. Например, вместо предполагаемого проектом на первом этаже продуктового магазина вдруг открывается салон по пошиву модной одежды. Дольщик без обращения в суд просто уведомляет застройщика, что ввиду этого обстоятельства он расторгает договор и забирает деньги. Строителям, если они считают, что нарушений не было, придется это доказывать в суде, но уже — постфактум. Может возникнуть теневой бизнес, когда человек, вкладывая начальную сумму в застройку и выждав некоторое время, затем будет расторгать договор по формальному поводу, возвращая деньги с процентами. Таким образом, финансовые риски для строителей возрастают.

К чему это приведет? К удорожанию квадратных метров. Если в конце прошлого года по самым пессимистическим оценкам компаний-застройщиков рост цен на недвижимость в 2005 году должен был составить 10 — 15%, то после публикации нового закона говорят уже о возможном скачке в 15 — 20 процентов!

Тут есть еще один момент. Удорожание заложено в законе изначально, поскольку в договоре о долевом строительстве, который будет регистрировать ГБР, указывается реальная рыночная цена квартиры, а не та, по которой ее строит дольщик. В противном случае, если цена занижена, дольщик, расторгающий договор, не сможет вернуть свои деньги.

Выход из ситуации, конечно, есть, и связан он с увеличением количества ипотечных сделок при стоимости кредита 4 — 6% и с более простой процедурой оформления ипотеки. Но когда это еще будет, неизвестно, а закон вот-вот начнет действовать.

Власти города новый закон беспокоит не меньше, чем строительные компании. Возникает реальная опасность потерять контроль за отчислением средств на развитие инфраструктуры, составляющих ныне 80 долларов с одного квадратного метра.

Раньше КУГИ не подписывал протокол об исполнении обязательств, пока застройщик не выплачивал все деньги. После принятия закона такой вариант воздействия на строителей уже работать не будет.

Таким образом, самый активный в Питере рынок жилищного строительства, который базируется на «долевке», оказывается в состоянии неопределенности. Если в прошлом году после введения системы торгов и удорожания пятен под застройку все-таки дотянули до плановых двух миллионов квадратов (с учетом реконструированных зданий и частной застройки), то сейчас, когда ко всем сложностям добавляется спорный для бизнеса и властей закон о дольщиках, сделать план станет сложнее. На сколько лет при таком раскладе отодвинется решение жилищной проблемы, сказать трудно.

90% НОВОГО ЖИЛОГО фонда Санкт-Петербурга возводится на деньги дольщиков. В 2004 году было сдано около двух миллионов квадратных метров жилья, при этом проблемы возникли менее чем с одним процентом от общего числа реализованных квартир. По данным петербургского ЭСОН, двойных продаж на первичном рынке сейчас практически нет.

МНЕНИЕ

Алексей ЧИЧКАНОВ, первый заместитель председателя комитета по управлению городским имуществом:

— По новому закону основанием для регистрации права собственности дольщика на квартиру являются два документа: акт приема-передачи и документ об оплате. Если дом сдан в эксплуатацию и эти документы есть в наличии, то бюро регистрации не имеет права отказать застройщику в регистрации объекта, даже если он не погасил долг перед городом по отчислениям на развитие инфраструктуры. Таким образом, должник есть, а возможности повлиять на него у города нет. Разобраться с застройщиком в таком случае можно будет только в судебном порядке.

Дата публикации: 16:07 03 марта 2005

Источник: bpn.ru