Коммерческий декаданс

Весной арендные ставки и заполняемость петербургских бизнес-центров, а также торговых комплексов продолжали снижаться. В среднем долларовые расценки упали вдвое, если сравнивать с докризисным уровнем. Хотя само определение «средний» очень плохо подходит к нынешнему рынку аренды, где все определяют индивидуальные договоренности. Девелоперы стремятся завершить стройки с высокой степенью готовности и в принципе не рассматривают новые проекты. Инвестиционные сделки единичны, зато наглядно характеризуют актуальные тенденции и уровень доходности, на который рассчитывают фонды-могикане.

Жизнь по средствам

Предложение офисов в аренду в Петербурге велико, как никогда. Вакансии есть даже в зданиях, которые на протяжении нескольких лет имели внутренний лист ожидания и практически не выставляли помещения в открытый листинг. «Рынок очень динамичен. К апрелю объем свободных площадей достиг 249 650 кв. м. Для сравнения: в декабре пустовали 204 380 “квадратов”. В итоге за квартал доля вакансий выросла с 15% до 17,9%», — комментирует старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle Вероника Лежнева.

Если в бизнес-центрах категории В свободны, по данным аналитиков, 10-15% помещений, то в классе А — уже 25-30%. Здания, которые вышли на рынок в 2009 г., по данным Knight Frank St. Petersburg, и вовсе заполнены лишь на 25%. Аналитики Becar Realty Group говорят о 27%.

Загрузка комплексов резко различается по деловым зонам. На окраинах дела обстоят хуже всего. По данным Colliers International, в зоне «Старая деревня» (Приморский р-н) пустует 66% площадей, в зоне «Московский-Юг» — 65%, в зоне «Порт» — 55%, а в «Пулково 3» — все 90%. Все перечисленные территории активно развивались в последние 1,5-2 года. Так, в зонах «Московский-Юг» и «Пулково 3» 100% офисных комплексов датировано 2008-2009 гг. В «Старой деревне» на долю такого предложения приходится 70%.

Разброс цен на офисные площади более-менее аналогичного качества беспрецедентный. Верхнюю планку — 800 евро за 1 кв. м в год (речь о запрашиваемой ставке) — держит «Дом Зингера» на Невском. За аренду в «Доме Швеции» на М. Конюшенной просят $850, а за $400-500 можно снять помещение в «Белых ночах» на М. Морской — оба объекта относятся к классу А и располагают вакансиями.

За I квартал рублевые цены аренды снизились, по данным Jones Lang LaSalle, в среднем на 12%: более 13% уступили объекты класса В, 10,5% — класса А.

По наблюдениям Becar Realty Group, актуальный диапазон ставок составляет 1200-2200 руб. для зданий уровня А, 700-1600 руб. — для В-класса и 500-1000 руб. — для объектов категории С.

Девелоперы офисных новостроек в борьбе за клиентов вынуждены демпинговать. В 27-этажном бизнес-центре класса В+ «Атлантик-Сити» на ул. Савушкина, завершенном в I квартале, актуальная ставка аренды составляет 850 руб. за 1 кв. м в месяц, «включая все». Эта цена в 2,5 раза меньше, чем до кризиса, когда начиналась арендная кампания. В результате владельцу комплекса — компании «Атлантик» к апрелю удалось заполнить примерно половину площадей.

Кроме скидок арендаторы могут рассчитывать на разнообразные бонусы: бесплатные парковочные места, арендные каникулы на переезд, отделку офиса под ключ и т. д.

Сжавшийся спрос ориентирован в основном на самые маленькие помещения — по 30-50 кв. м. Но рынок субаренды пока развит слабо. Арендаторы предпочитают возвращать «излишки» собственникам, а те принимают их, опасаясь, что иначе клиент просто съедет.

В торговых комплексах уровень вакансий по итогам I квартала 2009 г. составил, по данным Praktis CB, в среднем 12%. По итогам 2009 г. загрузка может снизиться до 70-85%, полагают специалисты АРИН.

Впрочем, уже сейчас в объектах в не самых лучших местах и/или с не самой удачной концепцией доля свободных площадей достигает 30% и более. Например, по наблюдениям экспертов Becar Realty Group, в «Северном молле» на пр-те Культуры пустует около 80% помещений. Из рисковых ТЦ съезжают сетевые магазины и якоря: «Шатура» и Forum уходят из «Масштаба», «Санта Хаус» — из «Масштаба» и «Подсолнуха» и т. п.

За первые три месяца 2009 г., по оценке Colliers International, арендные ставки в ТЦ снизились в пределах 10-30%. Все чаще в договоренностях между собственниками и операторами фигурирует комбинированная схема оплаты: базовая ставка плюс процент от оборота (как правило, 6-8%). Хотя торговцы предпочли бы вообще обойтись без фиксированной суммы и отдавать за аренду 10-12% от оборота магазина. В отдельных случаях владельцы соглашаются и на это. Характерный пример: в марте торговые марки Egle (обувь) и Message (одежда) арендовали по соседству две встройки на Невском проспекте, 32-34 (прежде эти площади занимал магазин сети «Арбат Престиж»). Несмотря на «суперлокацию», ставки будут зависеть от ежемесячного оборота. «В кризис плата за аренду в виде доли от валовой выручки — нормальная практика, предполагающая партнерские отношения между собственником и арендатором, — говорит Людмила Рева, директор департамента Astera St.Petersburg (брокер сделки). — Для операторов одежды и обуви это, как правило, 10-15% от оборота».

В целом в стрит-ритейле кризисные тенденции более заметны, чем в торговых центрах. Это неудивительно: рынок встроек, особенно на лучших торговых магистралях, был перегрет. Прошлым летом максимальные ставки на Невском проспекте достигали $10 000 за 1 кв. м в год. Актуальные расценки в историческом центре укладываются в диапазон $800-3000, по данным Astera St.Petersburg. Эксперты этой фирмы оценивают их падение только за I квартал в среднем в 30% (в долларовом и рублевом эквиваленте). «В целом по рынку торговых помещений ставки откатились на уровень 2005-2006 гг., — отмечает директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости ГК “Аверс” Светлана Шалаева. — В периферийных зонах, где ценники всегда были адекватными, снижение не так заметно».

С лета 2008 г., по наблюдениям Colliers International, расценки на аренду магазинов снизились на 60% на Большом проспекте П. С., а на Невском, Загородном проспекте, на Большой и Малой Морских улицах — примерно вдвое. Доля вакансий растет. На Невском и Большом проспектах сдается каждое шестое помещение: там свободно более 7700 и 3700 торговых «квадратов» соответственно.

Эта ситуация на руку продуктовым магазинам, фастфудам и другим несетевым предприятиям, работающим в недорогом сегменте, у которых прежде не было шанса занять площади в местах с высокой проходимостью, отмечает Роман Евстратов, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International.

Усиливается ротация арендаторов. Сети урезают занимаемые площади и отказываются от нерентабельных точек. По результатам исследования, проведенного в I квартале Astera St.Petersburg, более 70% операторов бытовой техники, компьютеров и электроники приостановили развитие, а почти 10% петербургских ритейлеров закрывают бизнес в этом сегменте.

Среди сетей, покидающих рынок, в «Аверсе» называют Mesto, «Банана-маму», «Букбери», «Связной», «Беталинк», «Цифроград», сокращают количество магазинов «Детский мир», «Санта Хаус» и др.

Кстати, в апреле шведский инвестфонд Hammar Invest AB приобрел у группы «Лаверна» около 75% акций компании, управляющей сетью магазинов товаров для дома «Санта Хаус». Сейчас у ритейлера 12 магазинов (от 2500 до 5600 кв. м) в разных регионах, за последние месяцы он закрыл девять. В Петербурге в результате осталось три.

Продолжает развиваться сегмент магазинов экономкласса. Например, в апреле «АйБи Групп» (управляет центром дисконтных магазинов «Румба») объявила о подписании контракта на 860 кв. м с фирмой Nike. В феврале в «Румбе» заработал дисконтный магазин Topshop, а в мае появится сток Lacoste.

Девелоперы отдыхают

В I квартале 2009 г. на рынок вышло сразу несколько крупных по питерским меркам бизнес-центров: «Линкор» на Петроградской набережной (26 300 кв. м), «Атлантик-Сити» на ул. Савушкина (примерно 25 000 кв. м), 2-я очередь «Бенуа» на Свердловской набережной — в общей сложности около 80 000 кв. м. По итогам года пессимисты ожидают не более 150 000 новых офисных «квадратов», правда, оптимисты рассчитывают не меньше чем на 250 000 кв. м.

Городское торговое пространство с начала года расширилось примерно на 70 000 кв. м за счет трех ТЦ: 2-й очереди ТРК «Феличита-Пионерская» на Коломяжском проспекте (бывший «Сити Молл»), 3-й очереди Miller Center на Комендантском проспекте и специализированного ТЦ «МебельWood» на углу Дальневосточного проспекта и ул. Коллонтай (данные Becar Realty Group). По оценкам разных аналитиков, за год на рынок выйдет лишь 150 000-250 000 «квадратов» — против очередного запланированного 1 млн. «По самому благоприятному прогнозу, в 2009 г. предложение торговых площадей увеличится максимум на 10%. Особенность России в том, что проекты в сфере ритейла замораживаются и в активной стадии. В Петербурге это не так заметно, поскольку энергичный девелопмент в торговом секторе закончился несколько лет назад из-за приближающегося насыщения рынка. Общеэкономический кризис наложился на эту тенденцию», — говорит Шалаева.

«Спрос на участки под строительство во всех сегментах коммерческой недвижимости упал практически до нуля. Исключения составляют лишь небольшие инженерно подготовленные площадки в развитых промзонах. Одна из основных причин — не произошло существенной коррекции цен на землю. Между тем ожидания потенциальных инвесторов по IRR (внутренняя норма рентабельности. — “Ведомости”) очень высокие — 30-40%», — комментирует генеральный директор «Knight Frank Санкт-Петербург» Олег Барков.

Сделок с готовыми доходными объектами практически нет. Единственный публичный пример в офисном секторе — продажа бизнес-центра класса В+ «Грифон» на ул. Достоевского, принадлежавшего шведской компании Ruric AB. Покупателем стал фонд Storm Real Estate Fund, находящийся под управлением британской инвесткомпании и уплативший $17 млн за объект полезной площадью около 7000 кв. м. По информации Ruric AB, чистый операционный доход «Грифона» на конец 2008 г. составлял $2,4 млн в год.

Все площади арендованы на длительный срок фармацевтической фирмой Swiss PSI Cro AG. Примерно год назад этот же фонд (тогда он назывался E-Star Property AS) собирался уплатить за здание $29 млн, но из-за начавшегося кризиса сделка на прежних условиях не состоялась. «Сегодня западные фонды интересуются бизнес-центрами класса А, рассматривая ставки капитализации на уровне 14%. Однако это скорее прощупывание рынка. Недавно эти же инвесторы обсуждали покупки под 12%, теперь их запросы увеличились и, вполне возможно, будут расти и дальше. Это будет зависеть от общеэкономической ситуации, в частности от того, как поведут себя цены на нефть. Если положение дел ухудшится, условия сделок будут вновь скорректированы и продажи с большой вероятностью не состоятся», — рассуждает президент Becar Realty Group Александр Шарапов.

Анастасия Ясинская

Дата публикации: 11:39 28 мая 2009

Источник: bpn.ru