Калион Русбанк сдался, но ушел непобежденным

На прошлой неделе КУГИ и «Калион Русбанк» (старое название банка Credit Lyonnais) изменили условия долгосрочного договора аренды здания на Невском проспекте. Теперь банк будет платить в городскую казну в несколько раз больше чем, чем он этот делал на протяжении последних 17 лет. Но – все равно вдвое меньше, чем в среднем по рынку.

Договор аренды между КУГИ и «Калион Банком» был подписан в апреле 1992 года сроком на 49 лет. Банк арендовал у города более 4,1 тыс. м2 по ставке $42,3 за метр в год. Таким образом, банк платил за аренду здания в центре Петербурга около 5,9 млн рублей, что, по оценкам экспертов рынка недвижимости, ниже рыночной ставки, действовавшей на тот период, примерно в десять раз.

По словам представителей КУГИ, это была самая низкая арендная ставка в городе по договорам с комитетом, и она никак не устраивала. Есть информация, что банку удавалось сдавать часть площадей здания в субаренду.

К активным действиям КУГИ перешел всего пару лет назад, когда арендные ставки в центре Петербурга начали увеличиваться еще больше. Переговоры затянулись на несколько лет. Представители КУГИ просили банк перезаключить с городом договор. В противном случае КУГИ обещал выставить арендованные помещения на продажу, однако представители банка не желали идти на уступки. В свою очередь, город также не спешил продавать помещения, чтобы не потерять в цене. По словам Николая Казанского, коммерческого директора Colliers Int., здание, обремененное долгосрочным договором аренды, имеет плохую ликвидность, и стоимость таких объектов в десятки раз ниже. Реальная цена здания без договора аренды могла составить $5 тыс. за метр.

«Если бы арендатор отказался пересмотреть арендную ставку, Смольный включил бы памятник регионального значения в программу приватизации на 2010 год», - рассказал председатель КУГИ Игорь Метельский. Для доказательства серьезности намерений КУГИ начал подготовку документации для включения объекта в план приватизации. В банке не комментируют ситуацию, поэтому сказать точно, стал ли этот шаг переломным в переговорах, сложно. Однако банк дал свое согласие на увеличение арендной ставки до 5085 рублей за квадратный метр или почти до 21 млн рублей (включая НДС) в год.

Как рассказала директор департамента брокерских услуг ASTERA St.Petersburg Людмила Рева, сегодня цены аренды офисных помещений на Невском пр. составляют в классе А до 26-27000 рублей за кв. м в год, и в классе В - до 11000 кв. м в год. По ее оценкам, здание на Невском, 12, можно отнести к классу В+, можно учесть, что на такую большую площадь реальна скидка до 15%. «Таким образом, получается, что рыночная ставка аренды на такое помещение - 10200 руб. за метр в год, то есть в 2 раза выше новой ставки КУГИ» - говорит она.

В Петербурге был случай, когда КУГИ продавал объект из-за того, что арендатор не хотел пересматривать условия. В 2006 г. город за $17,5 млн продал здание на Невском, 58, которое до 2041 г. арендовал Международный банковский институт (МБИ) за 360 руб. в год. В итоге новый собственник через суд расторг договор с институтом и выселил его.

По словам Игоря Метельского, у города больше нет «плохих» договоров аренды зданий в центре Петербурга. По данным КУГИ, на Невском в госсобственности около 30% зданий, которые сдаются в аренду.

Справка

Дом на Невском, 12, построен в 1910-1911 гг. по проекту Вильгельма ван ден Гюхта для коммерческого банка «И. В. Юнкер и Ко». В советское время в нем располагалось ателье «Смерть мужьям».

Михаил Круглов