Точки зрения на координаты элиты

Участники рынка неоднозначно оценивают влияние финансового кризиса на сегмент элитной недвижимости. Это показали результаты опроса профессионалов, проведенного в рамках Международной конференции Elite Estate 13–14 мая 2009 года.

В конференции Elite Estate принимали участие около 300 профессионалов из России и ряда зарубежных государств. В их числе представители строительных, риэлторских компаний, СМИ, специалисты в области управления недвижимостью, страховщики, оценщики, юристы. Вопросы анкет касались не только тенденций развития рынка элитной недвижимости, но и, например, особенностей работы риэлторов с эксклюзивными объектами.

Пути элиты

Элитный сегмент развивается по своим законам, отличным от тех, что действуют на рынке массового жилья. Но это вовсе не означает, что кризис обошел российскую элиту стороной. Как считает 47% респондентов, число сделок в высшем ценовом сегменте после октября прошлого года заметно снизилось. Хотя вторая половина опрошенных склоняются к прямо противоположной точке зрения: по их мнению, кризис практически не повлиял на рынок элитного жилья.

Есть расхождения и в оценках тенденций на загородном рынке. Чуть более половины участников опроса полагают: объемы элитной загородной застройки в связи с кризисом не будут сокращаться в пользу коттеджей бизнес-класса. По их мнению, действительно элитных поселков и до кризиса строилось немного, поэтому необходимости в сворачивании эксклюзивных проектов сейчас нет. Как полагает 36% респондентов, на рынке эксклюзивных загородных объектов произойдут изменения: застройщики, продолжив реализацию начатых проектов, не станут закладывать новых элитных поселков, предпочитая отныне работать с бизнес-классом.

Еще 10% опрошенных специалистов полагают, что большинство строящихся коттеджных поселков, учитывая изменение структуры спроса, ждет понижение класса, с элитного на средний.

Система координат

Возможно, такой разброс мнений обусловлен неоднозначностью толкований понятия «элитная недвижимость»: одни подразумевают под ним уникальные, единичные объекты, другие – любое жилье повышенной комфортности.

Показателен в этом смысле вопрос о наличии в Санкт-Петербурге объектов, которые можно назвать элитной недвижимостью в европейском понимании. Наиболее популярным (53%) оказался ответ «Да, но таких объектов крайне мало». Подобного жилья в Северной столице вообще нет, считает 38% респондентов: элитным объектам в старом фонде не хватает качественной инженерии, социальной однородности, а элитные новостройки слишком густо населены и располагаются, как правило, не в самых престижных местах. Только 9% опрошенных уверены, что в Петербурге достаточно элитной по европейским меркам недвижимости.

Давно обсуждаемый вопрос об универсальной классификации элитной недвижимости был также включен в анкеты. Как оказалось, 44% профессионалов думают, что создание подобной классификации возможно лишь в одном отдельно взятом городе. Чуть менее трети опрошенных придерживаются другого мнения: универсальная классификация может быть создана. Ее до сих пор нет лишь потому, что участники рынка трактуют критерии элитности в свою пользу. Как считает 23% опрошенных специалистов, существование подобной классификации принципиально невозможно.

При создании единой классификации объектов участникам рынка придется договориться о многих вещах. Например, должен ли эксклюзивный дом быть обеспечен всей необходимой для комфортного проживания инфраструктурой?

Жильцам элитного дома не стоит делить инфраструктуру с другими людьми. Если объект по-настоящему элитный, его обитатели должны сами содержать свой спортзал, бассейн, автомойку и т. д. Такого мнения придерживается подавляющее большинство (70%) профессионалов рынка, ставших участниками анкетирования.

Более 20% респондентов полагают, что подобное «самообеспечение» оказывается слишком дорогим даже для богатых людей, особенно в период кризиса. Поэтому, по их мнению, объекты инфраструктуры должны быть общие, но иметь отдельные входы для жильцов и посетителей. Остальные опрошенные выступают за полное равноправие «гостей» и «хозяев».

Торг не уместен

Поскольку среди участников анкетирования было немало риэлторов, некоторые вопросы касались непосредственно технологии организации сделок с элитным жильем. Выгодно ли продавать элитную недвижимость через открытые торги, устраиваемые агентом по недвижимости среди потенциальных покупателей, спросили организаторы у приглашенных специалистов. Оказалось, что нет: 76% респондентов выступили против такой схемы. Как считает 14% респондентов, эта схема достаточно прогрессивна, однако в период кризиса и падения спроса от нее лучше отказаться.

Остальные специалисты полагают: продажа элитной недвижимости через торги оправдана. Ведь в этом случае покупатель будет знать, что высокая цена, которую он заплатил, обусловлена не прихотью продавца, а большим спросом на объект.

Нет сегодня на рынке общего понимания, кто должен платить риэлтору при сделках с дорогими объектами – покупатель или продавец. Вопрос отнюдь не праздный, если учесть, что размер комиссионных в этом случае порой измеряется десятками тысяч долларов. Согласно итогам опроса, свыше половины респондентов (55%) – за «справедливость», они предлагают, чтобы услуги риэлтора поровну оплачивали обе стороны сделки. Чуть более 40% профессионалов считают, что платить должен продавец. Ведь цена элитного объекта во многом определяется субъективными факторами, и только грамотный риэлтор сможет ее обосновать и убедить покупателя. Вывод: в риэлторской услуге более заинтересован нынешний хозяин объекта, нежели его покупатель.

Число тех, кто стремится возложить бремя расходов на покупателя, невелико – всего 6%. Доводы этой части опрошенных таковы: без риэлтора покупателю не найти нужный объект – элитные квартиры и дома редко выставляются в открытую продажу.

Участники опроса также поделились своим видением перспектив развития рынка элитной коммерческой недвижимости. Данный сегмент восстановится после кризиса одновременно с остальным рынком нежилых помещений. Такого мнения придерживается 43% респондентов. Более 30% участников опроса считают: в отличие от других сегментов рынка коммерческой недвижимости, элитный будет дольше приходить в себя после кризиса. Возрождение рынка коммерческой недвижимости начнется именно с элитных объектов – так считает 18% опрошенных.

Последний вопрос анкеты касался рынка зарубежной элитной недвижимости, что не случайно: конференция Elite Estate проходила в связке с другим крупным мероприятием – Форумом по зарубежной недвижимости Inforeal (на форуме также проводилось анкетирование участников, причем не только профессионалов, но и населения – посетителей тематической выставки; отчет об этом опросе читайте в следующем номере «БН»).

Для чего россияне покупают элитные объекты за границей? Такой вопрос был задан участникам конференции. Выяснилось, что, по мнению 80% респондентов, наши покупатели преследуют одновременно несколько разных целей. Остальные участники опроса выделили лишь один из мотивов: подтверждение покупателем своего высокого статуса (12%), выгодное вложение свободных средств (11%), временное проживание во время сезонного отдыха (9%).

Следующая конференция Elite Estate пройдет в мае 2010 года. Официальный сайт мероприятия – www.eliteforum.ru.

Результаты опроса участников конференции Elite Estate

Как сказался финансовый кризис на рынке элитного жилья в России?

Число сделок на этом рынке заметно снизилось, 47%

Кризис практически не повлиял на рынок элитного жилья, 51%

Количество сделок возросло, 1%

Иное, 1%

Возможно ли создать единую классификацию элитной недвижимости?

Да, 30%

Да, но лишь в одном отдельно взятом городе, 44%

Нет, создание такой классификации невозможно, 23%

Иное, 3%

Есть ли в Петербурге объекты, являющиеся элитными в европейском понимании?

Да, сегодня в Петербурге достаточно такой недвижимости, 9%

Да, но таких объектов крайне мало, 53%

Нет, 38%

Должны ли жильцы элитного дома «делить» социальную инфраструктуру с посторонними?

Нет, не должны, 70%

Да, но все объекты должны иметь отдельные входы для жильцов и посетителей, 23%

Иное, 7%

Алексей Резенков

Дата публикации: 14:43 09 июня 2009

Источник: bpn.ru