Бес гостиниц

Гостиницы в Москве строят очень редко, но девелоперы в кризис начинают переосмыслять их привлекательность

Отели как объект инвестиций никогда не были в фаворе у московских девелоперов. Объяснения очень просты: низкая рентабельность и окупаемость до десяти лет. Одно время мэрия даже пыталась навязать застройщикам строительство гостиниц в качестве обременения при возведении офисов и торгцентров. Но тщетно. Наши если и строили гостиницы, то за границей. До кризиса десять крупных столичных девелоперов (среди которых «Интеко», «Баркли», Mirax Group) намеревались вложить в отели на зарубежных курортах свыше 5 млрд долларов. Вложения сулили окупаемость за семь-восемь лет, а рентабельность могла доходить до 40%.

Между тем по обеспеченности отелями Москва драматически не дотягивает до европейских показателей. В 2008 году, по данным GVA Sawyer, в столице на тысячу жителей приходилось 1,3 номера. Тогда как в Финляндии — 22,3, во Франции — 20. Нынешний кризис явно усугубит проблему. Аналитики рынка уже подсчитали, что в этом году в Москве откроется не больше трех новых отелей. Столько же было введено в столице в 2005 году.

Экономика в стиле luxury

За примерами замороженных гостиничных проектов далеко ходить не надо. Не строится гостиница «Россия». Так и не началась реконструкция мелких отелей вроде «Зари», «Алтая» и «Востока». Затягивается ввод фешенебельного Four Seasons на месте снесенной «Москвы» и лишь частично сдан Grand Hyatt в башне «Федерация». «В 2008 году было открыто пятнадцать гостиниц на 1,7 тысячи номеров — заявленные планы не выполнены наполовину. В нынешнем году результаты будут значительно хуже: многие проекты заморожены, и когда они будут достраиваться, неизвестно», — говорит генеральный директор «Миэль-Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин. «В этом году гостиничный фонд столицы пополнится всего 472 номерами», — прогнозирует Марина Смирнова, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels. В 2010 году к открытию тоже будет готово не больше пары-тройки отелей.

Словом, в кризис девелоперам не до гостиниц. Однако это только на первый взгляд. К примеру, в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке падение активности гостиничных застройщиков не так критично. Показатели снизились всего на 7%, констатирует в своем отчете Jones Lang LaSalle. «Сложилась странная ситуация. Вроде бы инвесторов и в хорошие времена не привлекали отели, а сейчас уж тем более. Но когда им говоришь, что именно отели оказались наиболее устойчивы к кризису, тут же возникает интерес», — рассказывает Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию индустрии гостеприимства компании СB Richard Ellis. Для сравнения: заполняемость отелей за время кризиса упала на 10–15%, а офисов — на 45%.

Средние цены на номера просели на 20–25%, а ставки аренды офисов — почти на 50%. Относительную стабильность гостиниц Ивашкевич объясняет увеличивающимся пассажиропотоком и пресловутым дефицитом номерного фонда в Москве.

Конечно, все категории гостиниц переживают кризис по-разному. По данным Jones Lang LaSalle, средняя цена номера в отелях категории luxury в апреле этого года составляла 332 доллара, годом ранее — 578 долларов. Падение на 42%. «Качественные отели реагируют на ситуацию очень грамотно. Они руководствуются показателем доходности на номер, поэтому идут на снижение цены, чтобы обеспечить заполняемость, а не держат цены при полупустом здании», — объясняет Смирнова. А Омар Гаджиев, управляющий партнер Panorama Estate, добавляет, что снижение цен на 10% означает рост заполняемости на 5%, что экономически выгоднее.

Зато недорогие отели, по мнению Смирновой, хотят удержать и цены, и загрузку. В начале года гостиницы категории «две-три звезды», находящиеся под самостоятельным управлением, по традиции подняли цены, в этот раз на 25–30%. И совершили большую ошибку: клиент от них отвернулся. «В категории “три звезды” произошло снижение заполняемости на 25–35 процентов», — отмечает директор отдела консалтинга компании Knight Frank Константин Романов. «Им сложнее адаптироваться к новым реалиям, требуется больше финансовых вложений и времени», — защищает политику таких отелей Омар Гаджиев. Сетевикам, считает он, проще: у них затраты распределяются более равномерно, единая политика развития и стандарты работы.

Три против пяти

Судя по всему, кризис станет моментом истины для рынка гостиничной недвижимости. Он не только показал ее относительную устойчивость к финансовым катаклизмам, но и раскрыл инвесторам глаза на перспективы отелей вообще и недорогих в частности. Станислав Ивашкевич считает, что у инвестора просто сузился выбор: «Офисы и торговые центры стоят полупустые, жилье не продается. Остаются вариации на отельную тему: апарт-отели, офисы с отелями в составе». К тому же доходность гостиниц, подсчитывает Ивашкевич, снизилась всего на 25%. Девелоперы, строящие жилье, уже давно балансируют на грани нулевой рентабельности. А если учесть, что себестоимость строительства снизилась на те же 20–25%, окупаемость отелей в целом пострадала не сильно. Гаджиев уверен, что при снижении загрузки на 15%, окупаемость может достигать десяти-одиннадцати лет. «Но если правильно стимулировать спрос, пару лет можно отыграть», — уточняет эксперт. В итоге получится восемь лет. По нынешним временам это стандартный срок возврата инвестиций в строительство торгового центра.

Кроме того, почти у всех девелоперов есть пресловутые сложности с финансированием. Раньше любой гостиничный инвестор старался замахнуться на люксовый отель. Это было и статусно, и более рентабельно, чем возиться с экономклассом. Себестоимость строительства отелей «три звезды» и «пять звезд» отличалась в 1,5 раза, а цена номеров в них — в три раза и больше. Вот и получалось, что дорогая гостиница окупалась на два-три года быстрее недорогой. Сейчас в погоне за экономией инвестор легко жертвует статусом. «До кризиса девелоперу было сложно доказать, что строить на МКАД “пять звезд” не надо. Теперь он трезво смотрит на возможность земельного участка», — замечает Марина Смирнова. Если инвестор понимает, что в пределах одной категории можно построить номер с менее дорогой отделкой, он на это соглашается.

Омар Гаджиев тоже считает, что кризис может скорректировать стратегию игроков. Если рынок дорогих гостиниц будет проседать и дальше, то девелоперы начнут строить более дешевые гостиницы с понятным позиционированием и адекватной ценой. Ведь массовый потребитель и есть тот самый клиент с деньгами, которому нужен хороший продукт. Гаджиев приводит в пример Париж, где можно найти неплохой номер в трехзвездочном отеле недалеко от центра по цене 50 евро с человека. В Москве таких предложений нет.

«Люксовые отели — вообще товар штучный. В любой стране мира “три звезды” составляют основную долю рынка. Наличие достаточного количества качественных гостиниц средней ценовой категории — залог развития бизнеса и туризма», — добавляет Виталий Вотолевский, гендиректор «Желдорипотеки». Его компания еще до кризиса решила строить сеть трехзвездочных отелей в нескольких городах России.

Причем девелоперам не всегда нужно стремиться отдать свой отель под управление известному оператору. Независимое управление в трудные времена иногда выходит для собственника плюсом. «Скажем, клиент говорит, что не может платить больше 70 долларов за номер при цене в 100 долларов. Надо соглашаться и просто убрать из номера дополнительные полотенца, шампунь, мыло. Получится экономия, а деньги отель все равно заработает», — раскрывает хитрости Станислав Ивашкевич. Гостиницы, которые входят в сети, такого позволить себе не могут, даже когда каждый клиент на вес золота. Стандарты всегда должны неукоснительно соблюдаться.
Обязательный элемент

У девелоперов, которые все же с опаской смотрят на вложения в отели, есть хорошая возможность размяться на этой ниве: консультанты по недвижимости советуют им строить многофункциональные комплексы (МФК) с гостиницей в составе. «Гостиница в таком комплексе окупается быстрее, чем самостоятельный проект», — уверена Натали Шмурин, директор департамента маркетинга и продаж компании AFI-Development. Она знает, о чем говорит. В июле AFI-Development открывает гостиницу «четыре звезды» на 159 номеров в МФК «Аквамарин» на Озерковской набережной, где уже построены апартаменты и офисы. Теперь, кроме отеля, добавятся СПА-салон, фитнес-клуб, ресторан. «Произойдет симбиоз преимуществ каждого из типов недвижимости», — гордится новым комплексом Шмурин.

Станислав Ивашкевич считает концепцию МФК с отелем гениальной не только с точки зрения удобства для его обитателей, но и экономики проекта. Вся гениальность — в разделении рисков и затрат среди нескольких составляющих комплекса. По мнению Ивашкевича, собственник экономит на эксплуатации, а если решит продать, к примеру, офис или апартаменты, то быстрее окупит проект в целом. Гостиницы довольно технологично вписываются в МФК, отмечает Андрей Бушин: они легче состыковываются с офисной или торговой частью, чем жилье. «Кроме того, финансовые показатели для каждой из функций МФК за счет эффекта синергии на 5–10 процентов лучше аналогичных монофункциональных зданий», — замечает Константин Романов.

Однако отель на первых порах все равно не вносит серьезного вклада в окупаемость проекта. Марина Смирнова подсчитывает, что после первого года работы комплекса EBITDA от деятельности отеля составляет всего 30–35% в общей доходности проекта, остальные 70% приносят офисы и прочие составляющие объекта недвижимости. И лишь спустя десять лет гостиница начинает зарабатывать деньги на равных с остальной частью МФК.

Но, будучи долгое время «иждивенцем», отель, как хорошее вино, с годами становится все дороже. «Стоимость профессионально управляемой гостиницы со временем только растет, тогда как у офисов обратный тренд. Они морально устаревают. То, что пять лет назад считалось классом А, сейчас может потянуть только на В», — объясняет Омар Гаджиев. Выходит, через десять лет продать гостиницу можно будет на более выгодных условиях, чем офис. К тому же она поддержит и капитализацию всего МФК.

Тем не менее эта истина еще не стала очевидной для девелоперов, и МФК с отелем для столицы большая редкость. Из-за кризиса заморожены проекты в Москве-Сити, пересмотрена концепция комплекса на Головинском шоссе, так и не начал строиться МФК на месте «Горбушки». Хочется верить, что вслед за стабилизацией финансовых рынков к девелоперам придет и понимание преимуществ многофункционального формата недвижимости с отелем как обязательным элементом.

Лилия Лобанова

Дата публикации: 14:40 17 июня 2009

Источник: bpn.ru