Малые бизнесмены не хотят на «продленку»

Правительство Петербурга готово инициировать продление действия федерального закона о преимущественном выкупе помещений, арендуемых малым и средним бизнесом. Предприниматели считают, что доступнее это выкуп не сделает.

На торжественной церемонии открытия Дома предпринимателя на улице Маяковского губернатор Петербурга Валентина Матвиенко заявила, что Смольный готов выступить с законодательной инициативой о внесении изменений в Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ о «малой (льготной) приватизации». Он предусматривает, что арендаторы, арендующие у города помещения в течение последних трех лет, получают возможность выкупить эти площади без торгов. Рамочный федеральный закон конкретизирован на местах (соответствующие нормативные акты приняты в 80 из 83 субъектов федерации). Согласно петербургском варианту закона, правом преимущественного выкупа могут воспользоваться предприниматели, занимающие помещения площадью до 500 кв. м. Им предоставляется рассрочка на два года. При этом значительная доля помещений (в частности, вдоль основных городских магистралей) выкупу не подлежит.

Срок действия ФЗ – с 1 января 2009 года до июня 2010-го включительно. «Если будет необходимо, мы готовы инициировать возможность его продления», - заявила Валентина Матвиенко. В Госдуме уже лежит подобная инициатива – о пролонгации действия ФЗ еще на полтора года, до 1 июля 2012-го. По данным ОПОРЫ России, эти поправки планируется рассмотреть в осеннюю сессию.

Выкупные тормоза

В Петербурге выкуплено пока только пять помещений, хотя условиям закона удовлетворяют примерно 3,5 тысячи из 15 тысяч представителей малого и среднего бизнеса.

«Конечно, три года на выкуп – это лучше, чем полтора, но это не принципиально, - считает Алексей Третьяков, председатель совета Санкт-Петербургской ассоциации малого бизнеса в сфере потребительского рынка. – Вы знаете, сколько всего по России за почти полгода действия закона выкуплено помещений? Пятьсот. А представителей одного только малого бизнеса в РФ 4,5 млн. То есть эта проблема общероссийская, и я вижу трех интересантов, из-за которых исполнение закона тормозится на местах. Это, во-первых, низовые чиновники. Разумеется, манипулировать предпринимателем, который арендует свое помещение, гораздо проще, чем собственником. Во-вторых, девелоперы, которые считают, что малый и средний бизнес, скупив свои помещения, выставит их на рынок продажи и аренды, чем существенно изменит баланс на рынке. И в-третьих, торговые сети. Не в их интересах получить более сильного конкурента в виде небольших магазинов, а известно, что малый и средний бизнес – это прежде всего торговля».

По данным Алексея Третьякова, при выкупе объекты оцениваются приглашаемыми для этих целей городом оценщиками чуть ли не вдвое выше, чем в среднем на рынке. Так, если в марте этого года средняя стоимость покупки офисов в Петербурге составляла около $3040 за кв. м, то для предпринимателей такие помещения оценили в $5000.

Генеральный директор ООО «Первый корпус Апраксина двора» Ирина Иванова добавляет, что многие предприниматели, подавшие заявки на выкуп, отказываются от своих намерений, так как оценка непомерно высока. «Рассрочка по погашению стоимости может быть предоставлена только на два года, а суммы получаются сумасшедшие», - говорит Ирина Иванова.

Те, кто все же решается на выкуп, существенно переплачивают: директор департамента малого бизнеса Балтинвестбанка Марина Вилис, говорит, что ее клиенты из сферы малого и среднего бизнеса приходят с оценками приобретаемых помещений на 25% выше рыночных.

Пионер реализации выкупного закона, генеральный директор ООО «Пари» Илья Жаворонков, подтверждает эти сведения: «Я рассчитывал, что помещение оценят процентов на 30 ниже рыночной стоимости, а в итоге получилось на 25% дороже рынка». За 67 кв. м своего магазина на Кирочной улице он должен будет заплатить 5,3 млн рублей.

Оценка рыночной стоимости арендованных помещений проводится за счет бюджета, выполняет ее ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». Генеральный директор ГУИОН Александр Чупраков утверждает, что снизить ее результаты невозможно, так как она проводится по четкой методике. А если арендатора эти данные не устроят, он может оспорить их в суде.

Правда, по словам координатора общественного движения «Лига арендаторов госимущества» Яны Боровицкой, сделать это почти невозможно: арбитражная практика скудна по оценке вообще, а по оценке недвижимости в Петербурге, например, прецедентов нет совсем.

Существенно тормозит реализацию закона и норма, касающаяся «придорожных» ограничений. В нем перечислены 22 центральные магистрали, вдоль которых выкупать помещения нельзя. Это наиболее «проходимые» трассы, которые, по оценкам малых бизнесменов, дают КУГИ 40% арендных сборов.

Как считает депутат петербургского парламента Александр Ольховский, «местный закон о выкупе хуже порядка, который предусмотрен для тех случаев, когда субъект вообще не принимает никакого закона».

Ольга Мягченко

Дата публикации: 11:08 23 июня 2009

Источник: bpn.ru