Катастрофа на рынке торговой аренды

В первом полугодии 2009 года в российских регионах было построено 392 тыс. квадратных метров торговых площадей. По данным компании Jones Lang LaSalle, новые ТЦ увеличили количество вакантных площадей с 5 до 15% и обрушили арендные ставки до 70%.

Тенденция к увеличению доли свободных площадей, по данным экспертов Jones Lang LaSalle, скорее всего, сохранится в ближайшие месяцы, так как ожидается завершение строительства и сдача в эксплуатацию большого количества торговых центров, строительство которых началось до кризиса.

«Падение ставок аренды должно привести к падению цен на товары, в противном случае торговля обречена на перманентный кризис и рост цен»

«В последующие два года ввод новых торговых площадей будет минимальным из-за отмены и переноса сроков сдачи большого количества объектов на начальных этапах строительства, что, в свою очередь, ограничит дальнейший рост доли вакантных площадей в регионах», - говорится в отчете компании.

Стоить заметить, что вопреки прогнозам аналитиков, наибольшее падение арендных ставок произошло не в Москве и Санкт-Петербурге, которые обладают явными излишками подобных объектов, а в региональных городах. В зависимости от профиля торгового центра они упали на 15-70%. Как сообщает Bfm.ru, самое большое снижение произошло в аренде площадей для торговли детскими товарами (на 70%) и для одежного ритейла (60%).

Эксперты Jones Lang LaSalle прогнозируют, что в ближайшее время строительство ТЦ в регионах будет вестись очень осторожно. Региональные компании сообщают, что наибольшим образом кризис на рынке аренды торговых площадей зафиксирован в Ростове-на-Дону, Краснодаре, Сочи, Самаре, Ярославле.

Аналитики Panorama Estate утверждают, что для вновь вводимых торговых объектов характерна высокая доля вакантных площадей (до 50-60%). Вакантные площади в наиболее успешных торговых центрах Москвы остались на прежнем уровне и не превышают 3%. В то же время наибольшее снижение характерно для дорогих и очень дорогих торговых центров. На втором месте - неудачно расположенные центры.

На сегодняшний день в наиболее качественных крупных торговых центрах Москвы, в основном в центре города, ставка может составлять от 1 000 до 5 000 долларов за квадратный метр, не считая стоимости эксплуатационных расходов. Удешевление за время кризиса минимальное – не более 20%.

В менее концептуальных центрах ставка зависит от местоположения, наличия вакантных площадей и продуманности общей концепции и составляет 500 до 2 500 долларов за метр в год. За прошедший год падение в этом сегменте составило порядка 25-40%.

На третьем месте - помещения street retail в основных торговых центрах. Здесь ставки просели наибольшим образом – до 60% с начала кризиса. Сегодняшние ставки оцениваются экспертами в 700 - 3 500 долларов в год.

«Хорошая новость в том, что, наконец, лопнул ценовой пузырь, существующий во всех сегментах торговой недвижимости, - говорит газете ВЗГЛЯД директор инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate Ольга Косенкова. - Ставки значительно скорректировались, но это еще не предел. Теперь на рынке будет более справедливая и понятная цена, подкрепленная реальным спросом. Кроме того, на рынке произойдет качественное перераспределение: более слабые торговые центры будут вынуждены пересматривать концепцию, возможно, будут искать новую специализацию, словом, повышать качество».

Ряд опрошенных газетой аналитиков считает, что снижение ставок аренды, традиционно закладываемое в стоимость любого товара, должно привести к падению розничных цен. Однако пока наблюдается только падение спроса и снижение объемов продаж.

«К сожалению, российские продавцы товаров, в первую очередь, легкой промышленности и, само собой, иностранного производства, считают своеобразно – чем меньше клиентов, тем меньше поводов снижать цены, - говорит гендиректор консалтинговой компании RRT-Realty Consulting Андрей Войцыховский. – Попытки за счет повышения цен или, как минимум, не снижения решать свои проблемы могут вывести негативные тенденции на рынке на новый виток. Во всем мире работает железное правило – падение ставок аренды ведет к снижению цены товара или услуг».

«В связи со снижением оборотов в сетевых магазинах одежды остаются стоки продукции, которые необходимо сбывать, поэтому уже в ближайшее время станут крайне востребованы различные стоковые и дисконтные центры, - говорит Ольга Косенкова. - Уже заявлено о развитии первой сети аутлет-центров в Подмосковье, а первый будет построен на Ленинградском шоссе».

Эксперты отмечают серьезный передл рынка торговых сетей и их арендаторов. Многие ритейлеры уходят с рынка («Гроссмарт», «Точка вкуса», «Бананамама», «Арбат престиж», «Смак», «Самохвал», «Букбери», «Неоторг», PurPur и др.), а другие пользуются кризисом в целях консолидации подешевевших активов (такие компании как X5 Retail Group, сотовые операторы и др.). Планируют выход на российский рынок такие крупные сетевые бренды, как Selgros, Wal-Mart, Carrefour, H&M, Gap, Peek und Cloppenburg, Harvey Nichols.

Александр Аксенов