Заоблачная экономика

Руководство ОАО "Общественно-деловой центр "Охта" пока даже примерно не представляет себе экономику своего проекта. Судя по словам заместителя гендиректора ОДЦ Владимира Гронского, застройщик не знает, ни сколько будет стоить эксплуатация комплекса после завершения строительства, ни как быстро инвестор - "Газпромнефть" - сможет окупить вложения. Грубые подсчеты, основанные на текущих средних ценах, дают $52 млн ежегодных расходов только на эксплуатацию.

Сегодня в рамках Гражданского жилищного форума руководство ОДЦ устроило презентацию своего проекта для журналистов. Впрочем, никакой конкретики заместитель генерального директора ОДЦ "Охта" Владимир Гронский сообщить не смог.

В постановлении правительства Петербурга, принятом 22 сентября, говорится, что ОАО "ОДЦ "Охта" предоставляется "разрешение на отклонение от предельного параметра разрешенного строительства "максимальная высота здания" в части, касающейся локального увеличения предельной высоты здания, до 403 м для объекта капитального строительства на земельном участке площадью 47253 кв. м". Кроме того, для других зданий комплекса установлена возможность возвышаться до 76 м.

Следующий шаг - постановление правительства Петербурга о разрешении на проектирование и строительство ОДЦ. Сроки его принятия пока не названы. И Владимир Гронский не смог внести ясности в этот вопрос. Он также не знает, когда проект ОДЦ получит заключение государственной экспертизы, которую сейчас идет. "Надеюсь, что это случится к лету 2010 года", - сказал он.

В очередной раз продемонстрировав рекламный ролик с основными показателями комплекса, Владимир Гронский заявил журналистам, что готов ответить на вопросы. Но не смог. Например, в презентации прозвучала информация, что высота рядовой застройки будущего комплекса составит 70-150 м, а не утвержденные правительством 76 м. Как это возможно, Владимир Гронский не знает. Но обещал выяснить.

"БН.ру", в частности, интересовали нюансы эксплуатации будущего комплекса: во сколько обойдется ежемесячное обслуживание такого уникального для города объекта? Господин Гронский заверил, что "немытым "Охта-Центр" стоять не будет", но затруднился даже приблизительно прикинуть эксплуатационные затраты.

Между тем, это один из основных параметров, которые учитываются девелоперами при расчете экономики проектов. По данным компании Knight Frank St.Petersburg, сейчас в среднем по рынку ежегодные эксплуатационные затраты для бизнес-центров класса А и В составляют $45-95 за 1 кв. м, но могут достигать $120 за "квадрат".

Очевидно, что затраты на обслуживание ОДЦ будут выше, чем среднерыночные. Хотя бы из-за высотных показателей. Владимир Гронский сообщил, в частности, что для мытья остекленных поверхностей будет закупаться специальная техника за рубежом. Компаний, которые занимаются обслуживанием подобных зданий, в нашей стране нет, так как нет пока и самих зданий - все аналогичные проекты еще только строятся. Например, башню "Россия" (высота 612 м) в Москве закончат только в 2012 году. Значит, и самих эксплуатационщиков также придется приглашать из-за границы. Если учитывать, что общая площадь будущего ОДЦ - 520 тысяч кв. м, и принять для расчетов базовые $100 за квадрат, выходит $52 млн в год.

Не назвал Владимир Гронский и возможные расценки на аренду офисов в будущем комплексе. Правда, участники рынка тоже не решаются предположить, сколько будет стоить аренда площадей в бизнес-центре по окончании его строительства в 2012 году (дата ввода 403-метровой доминанты).

По данным директора по консалтингу компании Practis CB Алексея Чижова, сегодня офисы подобного уровня могли бы выставляться по цене 1500-2000 рублей за кв. м, реальные сделки заключались бы на уровне 1200-1300 рублей за кв. м. Получается, если сдать эти 520 тыс. метров сейчас, годовая выручка составит порядка $20 млн.

Владимир Гронский говорит, около 18% будущих офисов займут структуры "Газпрома", остальное предполагается сдавать в аренду. Но эти параметры могут быть пересмотрены, предупредил он.

Он перечислил, какие объекты дорожно-транспортной инфраструктуры предполагается построить для обеспечения нужд жителей Красногвардейского района и самого ОДЦ. Но каких затрат это потребует, сказать не смог. Предположил лишь, что ОАО "ОДЦ" может взять на себя часть расходов. Основные же вложения придется делать из бюджета Петербурга.

Между тем, НИПИ ТРТИ, который разрабатывал транспортную модель для этого района с условием строительства комплекса, оценивает эти затраты примерно в 140 млрд рублей. Предполагаемый срок окупаемости тоже пока остается неизвестным. Владимир Гронский предположил, что он составит не меньше 10 лет.

Единственное, о чем он смог сказать с уверенностью, - это о том, что до сих пор в России не было стандартов, по которым должны возводиться здания выше 150 м. А по заказу ОДЦ такие стандарты были разработаны, утверждены, и теперь ими могут пользоваться другие застройщики. Но кто разрабатывал стандарты, и каким документом они утверждены, выяснить у собеседника также не удалось.

Ольга Мягченко

Дата публикации: 11:06 01 октября 2009

Источник: bpn.ru