Коттеджи «кризисного формата»

Объем предложения на первичном рынке коттеджей за кризисный год практически не изменился: в продаже более 8,5 тысяч домовладений. В течение года 44 проекта было приостановлено, а в 46 поселках были, наоборот, открыты продажи.

В минувшем году девелоперам пришлось нелегко: уменьшение продаж затронуло все сегменты первичного рынка коттеджных поселков. В начале года рынок практически стоял – покупатели ждали снижения цен, принятие решения о покупке затягивалось. Спрос снизился в 3-4 раза: если в середине 2008 года году успешном и раскрученном поселке реализовывалось 5-7 домовладений ежемесячно (в основном – участков с подрядом), весной 2009 года удавалось продать в лучшем случае 1-2 надела. А продажа готовых коттеджей шла еще тяжелее – девелоперы называли «хорошим результатом» одну-две сделки в течение двух-трех месяцев.

Разумеется, это не могло не сказаться на стратегии застройщиков. «Если говорить о рынке в целом, то в значительной части проектов, стартовавших до кризиса, после резкого падения продаж наблюдалось деление на очереди, предложение участков и домов меньшей площади», - отмечает руководитель отдела рекламы и PR группы компаний «Олимп-2000» Татьяна Колтырева.

Многие проекты, о запуске которых было заявлено в 2008 году, оказались переработаны под «кризисный формат»: не только уменьшилась площадь домов и участков, но появились и кварталы с продажей участков без подряда (в то время как раньше предлагалось исключительно строительство «под ключ»). По этому пути пошло не менее 20% застройщиков. Старт многих проектов оказался перенесен на 2010 год, крупные проекты в ближайшей перспективе будут реализовываться маленькими очередями.

Старое в мелкой нарезке

Несмотря на то, что ситуация на рынке в начале минувшего года оставляла желать лучшего, весной на рынок стали выводить новые проекты поселков. В большинстве случаев поначалу речь шла о предложениях участков без подряда, предназначенных для дачной застройки, порой даже без инженерной подготовки. «Сложно реализовать земельный массив под проект, и ряд малоизвестных компаний и частных владельцев видят выход из сложной ситуации в том, чтобы организовать проект коттеджного участка с продажей участков», - комментирует заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

Но, по оценкам риэлторов, в 2009 году и активность продаж земли упала по сравнению с 2008 годом примерно в три раза. Предложение неподготовленных участков без подряда, пусть даже по низким ценам, не вызвало большого интереса у покупателей: до 70% участков, по оценкам «Петербургской недвижимости», на конец года оказались нераспроданы. Среди земельных наделов наибольшим спросом в течение года пользовались проекты дачного формата, расположенные в интересных местах Карельского перешейка. Причем спрос сохранился в основном в тех поселках, где к участкам уже подведены основные коммуникации (электроснабжение, вода, желательно - газ).

«Несмотря на то, что многие эксперты говорят, что наиболее востребованы участки в сегменте «эконом», опыт нашего отдела продаж свидетельствует об обратной ситуации: на первом месте по продажам участки высокой ценовой категории», - рассказывает руководитель отдела рекламы компании «Объединенные ресурсы» Влада Царева. Девелоперы, правда, отмечают, что покупатели не спешат строиться – как будут обстоять дела с заселением поселков, станет ясно в новом году.

Несмотря на «земельный бум», к концу лета вышли на рынок и несколько достаточно крупных проектов, где к продаже предлагаются участки с домами. Хотя часть девелоперов приостановила или отправила «на переработку» проекты, запущенные в 2008 году и ориентированные на постоянное проживание, нашлись и те, кто решил не откладывать проекты в долгий ящик. В основном все новые проекты относятся к эконом-классу.

Утешительные итоги

Лишь к осени рынок оживился:снижение цен, которое происходило в первой половине года, к осени замедлилось. Сильнее всего (по сравнению с докризисным периодом) потерял в цене за прошедший год бизнес-класс – минус 15%. В эконом-сегменте снижение составило 7-8%, а элитные коттеджи даже подорожали. Причина в том, что 2009 год был годом сдачи в эксплуатацию многих элитных коттеджных поселков, а поселки высокой степени готовности оцениваются существенно дороже. Сегодня скидки от заявленной в прайсах цены составляют 10-15%, при полной оплате в момент покупки – до 35%.

Октябрь оказался самым насыщенным месяцем по части сделок. Первыми на рынок вернулись покупатели жилья в поселках эконом-класса - основная борьба за них развернулась именно в этом сегменте. Ориентиром для клиентов, желающих перебраться в пригород, становится стоимость средней трехкмонатной квартиры в городе - с поправкой на большую площадь, наличие инженерии и транспортную доступность. При этом, отмечают эксперты, на сегодняшний день наиболее востребованы коттеджные поселки максимальной степени готовности.

В ноябре на рынок вышли и покупатели дорогого жилья: в течение последних месяцев уходящего года было отмечено несколько продаж в ценовом диапазоне 15-20 млн руб. за домовладение. Правда, следующую волну «дорогих» покупателей, предсказывают эксперты, мы увидим не раньше весны, а то и лета.

Комментарии

Татьяна Колтырева, руководитель отдела рекламы и PR группы компаний «Олимп-2000»:

Уменьшение продаж затронуло все сегменты рынка первичных коттеджных поселков. Большинство покупателей стали ориентироваться на более простые проекты, то есть менее дорогостоящие, меньшего метража, не перегруженные инфраструктурой. Что касается потребителей, занимающих выжидательную позицию, то их спрос имеет отложенный характер и может проявить себя позже, при улучшении экономической ситуации. Изменение рыночной ситуации заставило девелоперов скорректировать стратегию продвижения. Большую роль стали играть параметры предлагаемого продукта, в первую очередь степень его готовности и наличие документации. Поэтому девелоперы, продолжающие активно строить, в более выгодном положении.

Елизавета Конвей, руководитель направления элитной жилой недвижимости KnightFrankSt.Petersburg:

В элитном сегменте на рынке загородной недвижимости, безусловно, произошла ценовая коррекция, как и везде. И вместе с тем в связи с отсутствием достаточного для того, чтобы назвать этот сегмент насыщенным, количества предложений эта коррекция была невелика и больше похожа на поправку на изменение курса национальной валюты. И тем не менее в сегменте элита сделки выше 1 млн. евро в этом году были единичны. Бизнес-класс просел больше всего, в некоторых случаях падение составило более 25% от докризисных цен. Вот уже почти два месяца на этом рынке практически царит затишье, и не похоже, что ситуация измениться и на последующие два месяца. Новый 2010 год даст нам понимание стабильности/нестабильности национальной валюты, еще раз произойдет коррекция цен и к марту рынок начнет просыпаться. А вот цыплят будем считать уже по осени, поскольку сейчас срок проведения сделки увеличился до 3-4 месяцев.

Наиболее крупные проекты, которые вышли на рынок в 2009 году (коттеджи с участками)

«Петергоф-Сити»

Поселок для постоянного проживания. Местоположение - Ропшинское шоссе, пос. Низино. В рамках первой очереди строится 74 дома, всего запланировано строительство 350 домов. Площадь застройки – 106 га.

К продаже предлагаются участки площадью 12 до 16 соток с домами от 197 до 243 кв. м. Стоимость коттеджа с участком – 19,6-24,3 млн руб. Завершение строительства первой очереди – I квартал 2010 года.

«Петровское барокко»

Поселок для постоянного проживания. Расположен на берегу Второго Ждановского озера (Всеволожский район) в 9 км от КАД. Площадь застройки – 40,4 га. В поселке будет построено 177 домов.

Площадь участков – от 12 до 47 соток, домов – 152-373 кв. м. Стоимость домов – от 8,5 млн руб. Срок сдачи комплекса - I кв. 2014 г.

«Гатчинские поместья»

Поселок для постоянного проживания, расположенный рядом с пос. Новым Мозино. На территории в 18 гектаров будет построено 126 домов.
Земельные участки под застройку - от 8,4 до 19,4 соток, дома - 100-300 кв. метров. Стоимость дома с участком – от 4,7 млн руб. Срок сдачи поселка - IV кв. 2012 г.

«Тихая Ладога»

Поселок эконом-класса, для сезонного отдыха, расположенный в 35 км по Мурманскому шоссе, у пос. им. Морозова. В поселке планируется построить 130 домов на площади 13 га. Площадь предлагаемых к продаже участков – 6,6-13,5 соток, домов – 81-204 кв. м. Стоимость – 2,4-6,9 млн руб. Срок сдачи – II кв. 2010 года.

Екатерина Голубева

Дата публикации: 17:24 12 января 2010

Источник: bpn.ru