ТСЖ: важен первый шаг

Процесс создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) требует немалых усилий и инициативы со стороны собственников помещений в многоквартирных домах. Обычно результат оправдывает усилия, однако даже в ходе создания ТСЖ возникает немало проблем. Причем многие из них невозможно решить из-за пробелов в законодательстве.

Основным нормативным актом, который регулирует порядок создания и деятельность ТСЖ, является Жилищный кодекс РФ. Документ предусматривает возможность выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом: самими собственниками помещений, ТСЖ или специализированной организацией. Создание товарищества – это процесс объединения собственников для совместного управления многоквартирным домом, эксплуатации здания и использования его имущества.

Товарищеская инициатива

Первый шаг при создании ТСЖ – образование инициативной группы владельцев помещений, которая организует общее собрание собственников. На нем и принимается решение создать товарищество.

В первую очередь необходимо собрать информацию о собственниках всех жилых и коммерческих помещений дома (ее может предоставить управление Федеральной регистрационной службы), а также – получить в бюро технической инвентаризации сведения и документы на все помещения здания. После чего нужно разослать всем собственникам помещений в доме уведомления о готовящемся собрании – сообщить повестку дня, время и место, где будет проходить встреча. Если квартира принадлежит нескольким владельцам, о мероприятии следует предупредить каждого из них. Проинформировать о собрании нужно и собственников нежилых помещений – согласно Жилищному кодексу они также могут быть членами ТСЖ.

Уведомления лучше направить по почте заказным письмом или вручить лично под расписку. Информацию о готовящемся собрании нужно предоставить не позднее чем за десять дней до его проведения.

К собранию необходимо подготовить проект устава ТСЖ (существуют примерные формы документа). Всю работу может выполнить инициативная группа собственников или профессиональные юристы – стоимость подобных услуг обойдется в 20–30 тысяч рублей.

На общем собрании собственников необходимо одобрить решение о выборе способа управления домом в форме ТСЖ (одна из трех предписанных законом форм). После чего инициативная группа должна принять заявления от собственников о вступлении в товарищество. Участвующим в общем собрании гражданам необходимо иметь при себе копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на свои помещения.

Действующее законодательство не содержит четких требований, каким образом надлежит определять один голос на собрании собственников. Как считает профессор кафедры экономики и менеджмента недвижимости ИНЖЭКОНа, доктор экономических наук Наталья Васильева, лучше придерживаться требований 48-й статьи ЖК (количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в данном доме). Однако возможен вариант, при котором каждый собственник имеет право на один голос. Число голосов также можно приравнять к количеству объектов, принадлежащих жильцу на праве собственности.

После голосования на общем собрании инициативная группа должна подсчитать количество собственников, проголосовавших «за» и «против». За создание товарищества должны проголосовать не менее 50% собственников квартир – в противном случае ТСЖ не будет считаться легитимным. Результаты каждого собрания и принятые на нем решения отражаются в протоколе, который подписывает каждый член ТСЖ.

Трудности выбора

Если провести общее собрание невозможно, инициативная группа жильцов может провести заочное голосование – раздать владельцам квартир бланки решений о создании ТСЖ, о выборе членов и председателя правления. Собственники заполняют эти документы и передают их инициативной группе, которая составляет протокол о результатах заочного голосования.

Однако, по мнению заместителя генерального директора по правовым вопросам ЗАО «Строительный трест» Ирины Топталовой, заочное голосование зачастую не дает жильцам представления о выбираемом ими правлении товарищества и его председателе. «Иногда жильцам не передают текст устава ТСЖ, не объясняют смысла принимаемых решений.

Многие собственники забывают проконсультироваться у юриста, поговорить с будущим председателем и членами правления ТСЖ и лишь подписывают переданные им документы. Получается, что домами часто управляют не профессионалы, а случайные жильцы, которые просто проявили инициативу. В результате недовольство жителей председателями правления ТСЖ имеет характер тенденции», – считает Ирина Топталова.

По словам начальника отдела по работе с ТСЖ компании Setl City Владимира Дегтярева, независимо от способа проведения общего собрания на нем необходимо избрать органы правления – председателя собрания, секретаря и счетную комиссию, определить порядок подсчета голосов, способа управления домом (в данном случае – ТСЖ).

Правление избирается из числа членов товарищества на срок, установленный уставом ТСЖ. Однако срок полномочий не должен превышать двух лет. После того как большинство владельцев квартир решат создать ТСЖ, необходимо подготовить и утвердить его устав.

Соответствующие решения есть смысл принимать после создания ТСЖ – уже на собрании членов товарищества, а не просто собственников квартир. Вступление в товарищество – дело сугубо добровольное, поэтому далеко не все собственники могут стать членами ТСЖ (в соответствии с 135-й статьей ЖК количество членов товарищества, его создавших, должно превышать 50% голосов собственников).

Как поясняет Владимир Дегтярев, результаты подсчета голосов по всем вынесенным на голосование вопросам оформляются в протоколе, который подписывают все члены счетной комиссии. Решение общего собрания, также оформленное протоколом, визируется председателем и секретарем собрания. «Председателя ТСЖ выбирают на первом заседании правления из членов уже выбранного правления. В отдельных случаях избрать председателя можно на основании решения общего собрания, – добавил Владимир Дегтярев – провести собрание не так-то просто. Порой невозможно обеспечить кворум (на собрании должны присутствовать собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов). Кроме того, иногда бывает сложно найти помещение, где можно разместить собственников многоквартирного дома – а ведь их может быть несколько тысяч».

После того как на общем собрании решено организовать ТСЖ, инициативная группа должна проинформировать об этом всех жителей дома – разместить информацию в любом общедоступном месте (к примеру – повесить объявление на двери подъезда).

Решения о реорганизации и ликвидации товарищества, получении банковских кредитов или об использовании дохода от работы ТСЖ, должны поддержать не менее двух третей участников товарищества. По другим вопросам достаточно простого большинства голосов.

Участие города

Если в многоквартирном доме есть неприватизированные помещения, которые находятся в собственности государства, решение об управлении домом принимается с участием уполномоченных госорганов.

По 161-й статье ЖК, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации – если в течение года до дня проведения тендера собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления этим домом или если принятое решение не было реализовано.

Статья 163-я ЖК гласит, что «порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным правительством РФ органом исполнительной власти, государственной власти субъекта или местного самоуправления».

Если все помещения многоквартирного дома находятся в собственности РФ, субъекта или муниципального образования, администрация заключает договор управления домом со специализированной организацией. Ее также выбирают на конкурсной основе.

Вопросы участия города в ТСЖ регулируются Положением о порядке представления интересов Санкт-Петербурга как собственника жилых или нежилых помещений в многоквартирных домах (утверждено распоряжением Жилищного комитета от 15.06.2005 № 52-р).

В соответствии с этим документом районная администрация должна назначить своего представителя для участия в работе ТСЖ. Этот гражданин должен или состоять на государственной службе, или работать в госучреждении (на госпредприятии), тогда он имеет право стать членом ТСЖ, войти в состав его правления или стать председателем товарищества. Соответствующую доверенность администрация выдает на один год.

Правда, как свидетельствует председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Санкт-Петербурга Марина Акимова, в настоящее время работу городских властей по вступлению в ТСЖ нельзя назвать активной. «Государство заявляет, что всячески поддерживает развитие ТСЖ, однако на деле практически не участвует в их создании. Думаю, что власть должна показывать пример – активно вступать в товарищества, участвовать в собраниях собственников, составлении смет и т. д. Тем не менее этот процесс фактически заморожен», – сокрушается Марина Акимова.

Начнем работать

После проведения общего собрания и подготовки всех необходимых документов их необходимо подать в налоговую инспекцию по месту регистрации ТСЖ. Затем нужно изготовить печать ТСЖ и открыть расчетный счет в банке. После чего можно заключать договоры на обслуживание дома.

Товарищество имеет право оформлять соглашения на содержание и ремонт общего имущества дома, оказание коммунальных услуг. И, соответственно, следить за качеством обслуживания и техническим состоянием дома.

В обязанности ТСЖ входит определение сметы расходов и доходов – на ее основании устанавливаются размеры платежей и взносов для каждого собственника. Кроме того, ТСЖ может предоставлять членам товарищества дополнительные услуги, пользоваться банковскими кредитами, продавать, обменивать или сдавать в аренду принадлежащее товариществу имущество.

Правление ТСЖ может заниматься этими вопросами самостоятельно либо передать функции по управлению и эксплуатации дома профессиональной профильной организации. Некоторые товарищества отказываются от услуг специализированных компаний и предпочитают самостоятельно решать все проблемы, связанные с эксплуатацией дома. В этом случае при ТСЖ можно образовать эксплуатирующую организацию, которая будет предлагать свои услуги другим ТСЖ – и таким образом зарабатывать средства для своего товарищества.

Правда, как свидетельствует Марина Акимова, такая деятельность не совсем соответствует законодательству: «ТСЖ являет собой некоммерческую организацию, а если созданная при ней управляющая компания будет обслуживать другие дома, то она фактически станет коммерческой структурой».

Если собственников жилья не будет устраивать качество оказываемых услуг, товарищество вправе заменить управляющую компанию. Хотя в некоторых случаях подобное развитие событий чревато различными неприятностями. «Процесс передачи дел от одной управляющей компании к другой обычно происходит несколько недель – в этот период дом может остаться без надлежащей эксплуатации. Очень часто «смена власти» сопровождается разного рода конфликтами, что явно не способствует нормальной работе ТСЖ», – поясняет Марина Акимова.

Любые спорные вопросы решаются на общем собрании ТСЖ. Однако если коллегиального решения найти не удастся, с проблемой можно обратиться в суд.

«За» и «против»

Создавая ТСЖ, нужно четко понимать: у этой формы управления домом есть как достоинства, так и недостатки.

В число неоспоримых плюсов создания товарищества входит возможность самостоятельного управления домом со стороны собственников жилья. При грамотной работе товарищества и управляющей компании (если она выбрана) можно значительно сократить расходы жильцов на эксплуатацию дома. В частности, ТСЖ может распоряжаться подвалами и верхними техническими этажами, размещать на фасаде здания рекламные щиты (по согласованию с соответствующими органами). Одним словом – всячески пополнять собственный бюджет.

Правда далеко не всегда можно беспрепятственно сдать в аренду или продать нежилые помещения. Зачастую оказывается, что подвалы и чердаки оформлены в собственность города – в прежние годы КУГИ активно продавал эти помещения на торгах. Процесс завершился лишь в 2005 году, когда вступил в силу новый ЖК – по нему все коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или другое оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме, стали общедолевой собственностью граждан.

Как утверждает Марина Акимова, проблемы возникают и при оформлении нежилых помещений: «Был случай, когда ТСЖ пыталось сдать в аренду колясочную, однако чиновники отказывали регистрировать ее в качестве нежилого помещения». По ее словам, немало трудностей возникает и при сдаче в аренду подвалов – если имуществом дома распоряжается управляющая компания, она будет всячески пытаться получить высокий процент от предполагаемого дохода.

После создания товарищества собственникам квартир зачастую приходится нести более высокие эксплуатационные расходы. Обычно это происходит в тех случаях, когда в доме есть неприватизированные квартиры – город рассчитывает стоимость техобслуживания и услуг естественных монополий по официальным тарифам и отказывается оплачивать реальную стоимость услуг. В итоге доплачивать за нанимателей приходится собственникам помещений. По словам Марины Акимовой, аналогичная ситуация складывается, когда в доме работает государственное или коммерческое предприятие, потребляющее большое количество воды и электроэнергии.

Но в большинстве случаев размер коммунальных платежей не превышает общегородские тарифы – разве что сами жители решат выделить дополнительные средства на благоустройство территории или нанять консьержа.

К недостаткам системы ТСЖ можно отнести и несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия с органами госвласти. «В большинстве случаев товариществу принадлежит лишь небольшой отрезок земли по периметру дома, а дворовые территории находятся в ведении муниципалов или городских властей. Вопрос о том, кто именно должен подметать и очищать от снега детские площадки и внутриквартальные проезды до сих пор остается нерешенным», – заявила Марина Акимова.

«Успех работы ТСЖ и комфорт проживания в доме в первую очередь зависят от людей, которые входят в правление товарищества и от его председателя. Порядочность, работоспособность, компетенция должны быть ключевыми качествами людей, управляющих такой сложной системой, как современный многоквартирный дом», – считает Владимир Дегтярев.

Однако главная проблема, возникающая при создании и работе ТСЖ, – это пассивность некоторых жильцов, которые не желают объединяться в товарищества. Большинство собственников до сих пор не осознают, для чего нужна эта форма управления и какие блага она может принести.

Сергей Бардин

Дата публикации: 13:53 03 февраля 2010

Источник: bpn.ru