Мошенничества с ТСЖ

Товарищества собственников жилья, как любые организации, аккумулирующие немалые денежные потоки, становятся объектами для различного рода злоупотреблений и даже мошенничеств. Причем часто недобросовестно ведут себя председатели товариществ, а в новостройках – создавшие ТСЖ застройщики.

По мнению экспертов, в последнее время злоупотреблений при создании и работе товариществ собственников жилья становится все больше. Сами того не зная, граждане нарушают закон еще при организации ТСЖ, что впоследствии может вызвать массу проблем. Нарушают права граждан и строительные фирмы, которые организуют собственные товарищества и управляющие компании в новых домах.

Без гарантий

Вопросы управления и обслуживания жилого здания решаются еще до того как оно заселено – по закону застройщик может создать ТСЖ перед сдачей дома в эксплуатацию. Конечно, после того как объект введен в строй, собственники могут переизбрать правление товарищества (если оно создано) и управляющую компанию, назначенную застройщиком. Однако для этого потребуется менять множество документов – далеко не все собственники решаются тратить время на переоформление нужных бумаг. К тому же обитатели новых домов редко знают друг друга в лицо – провести собрание и сменить председателя ТСЖ бывает непросто. Другими словами, законодательство предоставляет застройщикам карт-бланш: во многих случаях строители совершенно законно навязывают жильцам дома выгодные для себя условия.

В соответствии с действующим законодательством ТСЖ участвует в процессе приемки здания в эксплуатацию – акт подписывают представители ТСЖ, администрации и застройщика.

Если инициатором создания ТСЖ выступает застройщик, товарищество как правило принимает дом с явными недоделками. Чаще всего речь идет о некачественно выполненных электромонтажных работах. Причем огрехи обнаруживаются значительно позже, когда заключается договор со сбытовой компанией. Тогда же выясняется, что для устранения недоделок нужны сотни тысяч рублей. Естественно, эти издержки компенсируются за счет жильцов дома, а не застройщика.

Впрочем, как говорит генеральный директор ООО «Управление комфортом» (холдинг RBI) Игорь Синькевич, в последние годы проблема теряет свою актуальность – благодаря переходу многих застройщиков на работу по закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

«Согласно положениям этого документа гарантийный срок на объект долевого строительства составляет как минимум пять лет. Правда, и раньше добросовестные застройщики осуществляли гарантийное сопровождение дома – хотя бы в течение года после сдачи объекта в эксплуатацию.

Существует и другая проблема: жильцам не всегда удается доказать, что тот или иной дефект надо считать гарантийным случаем, а не следствием недоброкачественной эксплуатации здания», – поясняет Игорь Синькевич.

По словам члена правления ТСЖ «Коломяжская слобода» Ирины Доничкиной, передавая обслуживание дома в руки собственной управляющей компании, застройщики страхуют себя от возможных затрат, связанных с устранением недоделок: «Часто предложенная жильцам управляющая компания работает лишь в период гарантийного срока на дом – до пяти лет. После чего может устраниться от работы. В итоге жильцы не могут получить проектную документацию на здание. Хотя если обнаружится тот или иной дефект, именно эти документы станут доказательством вины застройщика», – рассказывает Ирина Доничкина.

И нам, и вам

Созданные застройщиками ТСЖ могут распоряжаться собранными с жильцов деньгами по своему усмотрению до того момента, пока не будут заключены договоры между ТСЖ и ресурсоснабжающими организациями (ОАО «Петроэлектросбыт», ГУП ТЭК и др.).

Собранные деньги застройщик вполне может направить на финансирование других объектов, поскольку у компании заключены договоры на пользование ресурсами для строительных нужд по соответствующим тарифам. Таким образом, по заключенным с монополистами соглашениям можно снабжать энергией несколько объектов сразу.

По мнению экспертов, подобные проблемы можно решить лишь одним путем: сменить управляющую компанию и правление ТСЖ, если оно было создано. Если это невозможно, обитателям дома стоит активно участвовать в работе управляющих объектом организаций.

«При передаче квартир некоторые строительные компании сразу рекомендуют жильцам свою управляющую компанию. Причины для недовольства ее работой бывают разные: высокие коммунальные платежи, недобросовестная организация сервиса и т. д.», – комментирует руководитель коммерческого управления компании «Петрополь» Алена Милош.

«Поменять управляющую компанию можно, однако для этого собственникам необходимо создать ТСЖ, которое и примет соответствующее решение. Назначить компанию на основании решения собрания собственников практически нереально», – считает Игорь Синькевич. Правда, как поясняет старший юрист коммерческой практики юридической компании Rightmark group Ольга Карпова, для вступления в ранее созданное ТСЖ достаточно заявления от собственника, который приобрел помещение в многоквартирном доме. «Законодатель не требует решения этого вопроса на общем собрании членов ТСЖ. Таким образом, проблем при вступлении новых собственников помещений в товарищество возникать не должно», – поясняет Ольга Карпова.

Дефективная реформа

У жильцов зданий, построенных до вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ, также была возможность создать ТСЖ и получить имущество дома на баланс товарищества от жилкомсервисов. И, соответственно, заставить жилкомсервис, обслуживающий объект, до передачи устранить все недоделки. Правда, граждане ни тогда, ни сейчас не проявляют большой активности в подобных вопросах. После того как ЖК РФ начал действовать, жилкомсервисы изменили правовую форму, став открытыми акционерными обществами.

Несмотря на схожее название, суть компаний поменялась: новые ОАО не являются правопреемниками прежних жилкомсервисов. При этом во многих случаях дома передавались от этих структур в ведение ОАО без составления дефектной ведомости и учета средств, которые когда-то выплачивались на текущий или капитальный ремонт. А все обязательства по устранению недоделок оставались «висеть» на старом юридическом лице, которое прекратило свою работу.

При таком раскладе предъявить претензии к качеству обслуживания и состоянию дома вряд ли удастся, поскольку проблемы чаще всего связаны с деятельностью старого юридического лица. Оно годами собирало деньги на ремонт и обслуживание здания, а затем прекратило свое существование. В итоге квартировладельцы оказываются в ситуации, когда приходится заново собирать деньги на починку любой мелочи в доме.

И это – одно из самых неприятных последствий жилищно-коммунальной реформы в России.

Борьба за деньги

Теоретически ТСЖ может значительно сэкономить деньги своих членов. Например, компенсировать затраты на тепловую энергию (если в здании установлен общедомовой прибор учета потребленного тепла и показания счетчиков будут меньше суммы, начисленной и уплаченной в ресурсоснабжающую организацию). Экономить на тепле можно весьма много, особенно если энергия используется в доме экономно, а температура в квартирах регулируется в зависимости от погоды. По идее, сэкономленные деньги должны перераспределяться среди жильцов или тратиться на другие цели, например на благоустройство. Однако нередко председатель ТСЖ присваивает эти средства, причем отследить подобную аферу бывает невозможно.
Очень часто правление ТСЖ или управляющая компания заключают договоры с подрядчиками на какие-либо работы лишь на бумаге, переводят по этим договорам деньги, а затем обналичивают. Стоимость работ завышается, средства оказываются в карманах недобросовестных управленцев, а ремонт за копейки делают гастарбайтеры.

Хотя, полагает Ирина Доничкина, гораздо больше злоупотреблений происходит при оплате работ за наличный расчет: «Считается, что это дешевле, однако на деле получается иначе. Расходы практически невозможно контролировать, чего не скажешь о безналичном расчете. Конечно, в этом случае председатель ТСЖ также контролирует финансовые потоки, однако смету товарищества может легко проверить ревизионная комиссия».

Товарищеский захват

В последнее время товарищества собственников жилья все чаще становятся объектами для рейдерских атак. Недобросовестные дельцы пытаются захватить принадлежащую ТСЖ землю и нежилые площади в составе общего имущества дома, которые можно продать или сдать в аренду. Но основным объектом для рейдерских атак становятся деньги домовладельцев, перечисляемые на счета ТСЖ (бюджет крупного товарищества может достигать нескольких миллионов рублей в месяц).

Сначала рейдеры тщательно изучают ситуацию в доме, ищут слабые места в работе правления ТСЖ, готовят почву для недовольства жителей правлением товарищества или управляющей компанией.

Формируются группы недовольных жильцов, на правление начинают сыпаться жалобы. При более внимательном выяснении ситуации оказывается, что зачинщики не имеют никаких законных оснований для осуществления подобной деятельности: чаще всего они не являются членами ТСЖ и вообще не имеют с товариществом договорных отношений.

Юристы вам товарищи

Стоит отметить, что перечень злоупотреблений со стороны руководителей ТСЖ, строительных компаний и криминальных элементов отнюдь не исчерпывается описанными ситуациями. Развитие рынка управления жильем, рост его финансовых показателей в сочетании с правовой неграмотностью некоторых собственников представляют благодатную почву для различного рода махинаций. Предотвратить их можно лишь с помощью опытных юристов, экономить на услугах которых явно не стоит.

Юрий Грудин, председатель Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости Общества прав потребителей СПб и ЛО:

– В практике юристов комиссии по недвижимости были случаи, когда рейдеры захватывали власть в управляющей компании. Ее правление отстранялось от работы после проведения собрания в заочной форме. Причем восстановить справедливость в подобных случаях гораздо сложнее, нежели предупредить беззаконие.

В работе некоторых ТСЖ есть масса нарушений, которые могут впоследствии использовать рейдеры. Решения, которые принимаются на общих собраниях, часто носят нелегитимный характер и легко оспариваются в суде. Так, Жилищный кодекс РФ требует, чтобы число членов товарищества собственников жилья, создавших его, превышало 50% голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Однако эта норма соблюдается редко. Уведомления о собрании должны рассылаться заказным письмом или вручаться каждому собственнику под роспись. Однако иногда члены инициативной группы ограничиваются тем, что опускают уведомления в почтовый ящик. Чтобы избежать подобных нарушений, лучше пригласить на собрание в качестве наблюдателей профессиональных юристов. Их участие позволит не нарушать закон, а, следовательно, минимизировать возможность рейдерских атак.

Сергей Бардин

Дата публикации: 15:02 19 февраля 2010

Источник: bpn.ru