В точке равновесия

На петербургском рынке коммерческой недвижимости установился относительный баланс спроса и предложения. В целом по рынку эксперты прогнозируют незначительный рост арендных ставок, а в некоторых сегментах - даже их снижение

Рынок коммерческой недвижимости Петербурга замедлил темпы своего развития. Прежде всего это выражается в снижении объемов строительства современных бизнес-центров и торговых комплексов, то есть в сегментах рынка, обеспечивавших общий рост. Ожидалось, что в 2004 году произойдет почти двукратное увеличение количества площадей в торговых комплексах, а рынок качественных бизнес-центров вырастет на 20%. Однако по итогам года планы по вводу в эксплуатацию заявленных новых проектов были реализованы на 54% в торговом сегменте и на 59% - в офисном. По мнению экспертов, рекорд, случившийся на рынке в 2003 году (тогда было построено более 300 тыс. кв. м торговых площадей и 120 тыс. кв. м офисных), в ближайшие несколько лет побит не будет.

Как полагают специалисты, основная причина снижения темпов строительства торговых и офисных комплексов связана с замедлением роста спроса на рынке коммерческой недвижимости. Эксперты обращают внимание на то, что спрос превышает предложение лишь в нескольких узких сегментах: помещения класса premium, а также площади больших размеров в современных высококачественных центрах. Высокий уровень спроса на такие помещения сохранится, но при этом расти, вероятнее всего, уже не будет.

Специалисты все чаще говорят о том, что рынок коммерческой недвижимости Петербурга входит в стадию равновесия. Соответственно, уровень конкуренции на нем значительно обострится. С высокой долей вероятности прогнозируется миграция арендаторов из некоторых бизнес- и торговых центров старого поколения в новые, отвечающие современным требованиям потребителей. В свою очередь, во многих устаревающих проектах произойдет снижение арендных ставок и, как следствие, снижение доходности. При реализации новых проектов в этой сфере участникам рынка придется более тщательно учитывать возрастающие запросы потребителей и внимательно просчитывать их перспективу. Кроме того, по всей видимости, строительство таких объектов потребует больших объемов инвестиций.

Планы "не срослись"

Последние несколько лет петербургский рынок коммерческой недвижимости рос за счет ввода в строй новых офисных и торговых объектов. Более того, когда аналитики ведут речь о рынке, рассматриваются именно эти категории объектов (несмотря на то что на их долю приходится соответственно 25 и 20% от общего объема площадей, позиционируемых как торговые и офисные; лидирующее положение занимают сохранившиеся с советских времен встроенно-пристроенные либо отдельные магазины и учрежденческие здания, принадлежащие КУГИ или различным предприятиям и организациям). Уступая количественно, новые форматы недвижимости значительно превышают традиционные по качеству, имеют большие перспективы для развития.

Если по сложившейся традиции причислять к рынку коммерческой недвижимости лишь построенные в последнее десятилетие бизнес-центры и торговые комплексы, то оказывается, что к началу 2004 года офисный сегмент составлял около 800 тыс. кв. м, торговый - чуть более 500 тыс. кв. м.

Ожидалось (исходя из заявленных девелоперами сроков ввода в эксплуатацию новых объектов), что к концу минувшего года на рынок дополнительно поступит 170 тыс. кв. м офисных площадей в бизнес-центрах и около 500 тыс. кв. м - в торговых центрах. Однако, по разным причинам, сроки сдачи на многих объектах были перенесены. Более того, даже официальные цифры (100 тыс. кв. м в офисном и 270 тыс. кв. м - в торговом сегменте) специалисты подвергают сомнению. Так, по мнению директора департамента исследований и консалтинга компании " Colliers International Санкт-Петербург" Светланы Шалаевой, в сегменте офисных площадей реальный объем ввода был значительно ниже - около 40 тыс. кв. м. "Несмотря на то что официальное открытие некоторых бизнес-центров состоялось в 2004 году, фактически они будут заполняться арендаторами только в 2005-м. Поэтому мы такие офисные центры не относим к введенным в 2004-м", - пояснила Светлана Шалаева.

Большинство введенных в строй офисных площадей позиционируется по классу "B". По оценкам экспертов, их доля в структуре офисного рынка увеличилась до 28% (в 2003 году их было 21%). С другой стороны, сократилась доля бизнес-центров класса "С" - с 74 до 67%. Тенденция увеличения доли класса "B" отмечается последние три года и, судя по всему, она сохранится. Как считают, опрошенные нами эксперты, связано это в первую очередь с тем, что норма прибыли в бизнес-центрах класса "B" намного выше, чем в более низком классе "C", и составляет в среднем около 20%.

Рентабельность арендных ставок сегмента "C" не позволяет девелоперам строить такие объекты с нуля, а подходящих по местоположению объектов, не требующих больших инвестиций в реконструкцию, в городе осталось немного. Наконец, офисы класса "B" - оптимальный вариант по соотношению "цена - качество" для большинства российских компаний, которые и формируют основной спрос на эти площади.

В свою очередь, резерв для расширения предложения класса "А" практически исчерпан. Напомним, что для premium-сегмента офисной недвижимости обязательным условием считается не только высокий уровень технического оснащения здания и сервиса, но и расположение в историческом центре, а также наличие достаточного пространства для парковки. А с парковками, как известно, в центре Петербурга большая проблема.

Теснота в "золотом треугольнике" Петербурга (зона Невского проспекта с несколькими прилегающими улицами) заставляет девелоперов двигаться в другие части исторического центра. В частности, холдинг "Веда. Объединенные компании" строит бизнес-центр "Веда-Хаус" (офисные площади около 8 тыс. кв. м), позиционирующийся в классе "А", на Петроградской набережной. Открытие планируется в начале лета текущего года. Эксперты отмечают, что в последнее время набережные Обводного канала, Пироговская, Петроградская, Выборгская, Свердловская, Ушаковская набережные активно осваиваются и для строительства бизнес-центров класса "В+" и "В". Именно эти территории формируют новые деловые районы Петербурга.

В долгосрочной перспективе, считает Светлана Шалаева (и с ней согласны многие эксперты), деловые кварталы сформируются в предпортовой зоне, в южной части города, близкой к аэропорту и Московской трассе, а также в северных районах рядом с центром. Не последнюю роль в формировании новых деловых районов сыграет завершение строительства КАД. Кстати, аналогичный процесс - "смещение" офисной недвижимости высоких классов ("А" и "В") все дальше от тесного центра - происходит и в Москве.

Говоря о географической структуре офисной недвижимости Петербурга в целом, следует отметить, что в прошлом году он а изменилась несильно. В основном из-за отложенных сроков ввода. По данным аналитиков компании "Бекар. Консалтинг", лидерами, как прежде, должны были стать Центральный (22% от общего объема вводимых площадей), Василеостровский (20%) и Петроградский (19%) районы города. По итогам года наибольший объем вводимых офисных площадей пришелся на Центральный район (32%), Петроградский район на 4% отстал от планов. Неожиданно в тройку лидеров вырвался Приморский район (16%), несколько меньшая доля построенных бизнес-центров пришлась на Кировский район.

К новым тенденциям в сегменте офисной недвижимости эксперты относят появление бизнес-центров в составе многофункциональных комплексов в сочетании с торговой, гостиничной, развлекательной структурой ("Платинум", "Невский, 38", River House, "Голицынъ"). "Такая диверсификация бизнес-центров позволяет девелоперам снизить риски, - утверждает Светлана Шалаева. - Если речь идет о крупных площадях, заполнить их одной функцией в приемлемые сроки может быть достаточно сложно".

Тесноту исторического центра ощущают и торговые девелоперы. Так, аналитики "Бекар. Консалтинг" и других компаний отмечают активное смещение девелоперского интереса к спальным районам Петербурга. Это, в частности, вызвано тенденцией качественного изменения концепции торговых центров в сторону районного и субрайонного обслуживания, а также связано с массовым строительством жилой недвижимости в Выборгском и Приморском районах города. Именно эти районы, по итогам 2004 года, стали лидерами по объему ввода торговых площадей в современных комплексах (соответственно 28,6 и 23,8% в структуре размещения новых объектов), тогда как на долю Центрального района пришлось лишь 4,8%. Исходя из концепции районного и субрайонного обслуживания строятся все более крупные и масштабные торговые комплексы (ТК "Меркурий" - 80 тыс. кв. м, "Европа-центр" - 98 тыс. кв. м, "Телецентр" - 75 тыс. кв. м).

Дифференцированный спрос

В последние годы фраза "спрос превышает предложение" стала общим местом всех отчетов о состоянии рынка коммерческой недвижимости. Однако вот уже два года подряд участники рынка отмечают, что формулировка эта усредненная и не отражает сути происходящего. Дело в том, что спрос все более явно дифференцируется.

В сегменте офисов наблюдается неудовлетворенный спрос на большие площади (от 500 кв. м и выше) в бизнес-центрах высокого класса ("А", "В+", чуть менее - "В"). Это вызвано как приходом в Петербург новых западных и российских компаний - потенциальных арендаторов, так и расширением бизнеса (как следствие, увеличиваются запросы на площади со стороны петербургских компаний, уже арендующих офисы в этом сегменте). Но все действующие бизнес-центры "А" и "B+", а также многие центры класса "В" практически полностью заполнены (на 95-100%) и удовлетворить такие потребности, естественно, не могут.

В свою очередь, введенные в строй новые объекты этих классов практически сразу сдаются в аренду. Спрос частично остается неудовлетворенным, а частично уходит на рынок купли-продажи зданий, подходящих для офисных целей. В частности, этим путем пошли нефтяная компания "ЛУКОЙЛ" и оператор связи МТС.

В то же время, как утверждает Светлана Шалаева, ни в коем случае нельзя говорить об остром дефиците площадей на рынке офисов. "Недостаток площадей наблюдается только в узких сегментах рынка, - отмечает она. - В целом, если судить по ставкам, все последние годы спрос не превышал предложение".

Рост арендных ставок начиная с 2002 года составляет порядка 10-15% и в основном вызван инфляцией. По итогам прошлого года арендные ставки в бизнес-центрах класса "А" находились в диапазоне 450-700 долларов за кв. м в год; класса "В" - 310-500 долларов за кв. м в год; класса "С" - 120-320 долларов за кв. м. Аналитики "Бекар. Консалтинг" также обращают внимание на тот факт, что все больше бизнес-центров устанавливают расчетную единицу в евро либо приводят ее к средневзвешенному значению между американской и европейской денежными единицами. За счет этого и арендная плата несколько повышалась.

На рынке торговой недвижимости наиболее ощутимое превышение спроса над предложением наблюдается в сегменте современных торговых комплексов, отвечающих европейским стандартам. Как уже отмечал "Эксперт С-З" (№47 от 13 декабря 2004 года), центров, соответствующих европейскому формату shopping mall, в Петербурге буквально единицы. Между тем именно этот формат торговли становится все более популярным как у покупателей (посетителей центров), так, соответственно, и у торговых операторов. По оценкам главы петербургского представительства компании SELA Филиппа Капчица, за прошлый год популярность формата торгового центра выросла на 17%, тогда как посещаемость во встроенных магазинах несколько снизилась (хотя, безусловно, не до критических размеров).

Здесь стоит отметить одну деталь. На рынке встроенных магазинов, особенно на главных торговых коридорах (зона Невского проспекта, а также Владимирского, части Литейного, Загородного проспектов, Садовой и Михайловской улиц), конечные потребители предпочитают покупать недвижимость. Но надо отметить, что цены весьма ограниченного предложения в этой зоне в прошлом году достигли беспрецедентного уровня - около 10 тыс. долларов за кв. м. Хотя и ставки аренды на такие помещения самые высокие - до 2,5 тыс. долларов за кв. м в год. Подобную нагрузку может выдержать далеко не каждый торговый оператор. Возможно, именно с этим связан отмечаемый некоторыми экспертами небольшой отток арендаторов из встроенных помещений центральных торговых улиц в торговые центры.

В свою очередь, торговый центр более демократичен, хотя для этого формата жизненно необходима четкая концепция (позиционирование в определенной целевой нише, тщательный подбор арендаторов, высокие технические характеристики здания и т.д.). В Петербурге таких центров явно недостаточно. Хотя крупные торговые сети и их операторы формируют спрос именно на помещения (особенно больших размеров - от 1000 метров) в современных торговых центрах.

Как отмечают аналитики, рост арендных ставок в 2004 году был незначительным - в пределах 2% в месяц (арендные ставки находятся в диапазоне 530-900 долларов за кв. м в зонах, прилегающих к историческому центру, и 180-480 долларов за кв. м. - в районах с высокой транспортной доступностью). Незначительный рост арендных ставок обусловлен тем, что выходящие на рынок новые объекты удовлетворяли потребности текущего спроса.

Рынок требует профессионалов

Таким образом, фактически можно говорить о том, что спрос и предложение в сегментах офисной и торговой недвижимости входят в состояние равновесия. Все опрошенные нами эксперты утверждают, что значительного роста спроса в ближайшие годы не предвидится.

В то же время в текущем году ожидается увеличение объемов ввода новых объектов. Так, по планам, сегмент офисной недвижимости должен пополниться 170 тыс. кв. м новых площадей в бизнес-центрах (по большей части - класса "В"), сектор торговых центров в 2005-м - начале 2006 года, по прогнозам, увеличиться на 570 тыс. кв. м. Впрочем, эксперты отмечают, что скорее всего, эти планы, как и в прошлом году, будут реализованы не в полной мере.

Директор департамента коммерческой недвижимости компании "Невский синдикат" Александр Харламов уверен, что выход на рынок новых объектов как в офисной, так и в торговой недвижимости приведет к увеличению миграции арендаторов из центров старого поколения в более современные, имеющие высококачественную техническую, коммуникационную инфраструктуру, а также высочайший уровень сервиса. "При этом миграция будет наблюдаться даже в проектах одного класса", - предполагает Владимир Вишневский, генеральный директор ОАО "ПСБ - Инвест Групп".

Прогнозируется также, что за счет ввода в строй объектов более высокого уровня произойдет незначительный рост арендных ставок в целом по рынку - в пределах 10-12%. В то же время многие торговые и офисные центры старого образца, чтобы удержать арендаторов, будут вынуждены снижать ставки, а также улучшать техническую инфраструктуру и повышать качество сервиса. Как отмечают специалисты, помимо удачного местоположения, успех проектов коммерческой недвижимости все больше будет зависеть от профессионализма управляющих компаний

Дата публикации: 16:19 22 марта 2005

Источник: bpn.ru