Товарищи из новостроек

Процесс создания товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах во многом сходен с аналогичной процедурой в уже готовых зданиях. Однако работа таких ТСЖ имеет свои нюансы, знание которых поможет избежать собственникам множества проблем.

Основные правила создания товарищества в новостройках прописаны в 139-й статье Жилищного кодекса РФ. В соответствии с ней, «в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах».

О разнице

В готовых домах товарищества создаются не будущими, а настоящими собственниками помещений. Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников, а регистрируется новое юрлицо в налоговой инспекции. Одним словом, технические особенности идентичны созданию ТСЖ в готовых домах.

Правда, в Жилищном кодекса отсутствуют критерии, которые могли бы подтвердить факт обладания правом собственности на приобретенный объект. Статья 139-я указывает, что это «лица, которым будет принадлежать право собственности», но при этом не уточняет, каким именно документом это право может подтверждаться (неясно, может ли это быть договор долевого участия, либо – предварительный договор купли-продажи).

Второй пункт 159-й статьи говорит о том, что решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений – таким же образом, как это происходит в готовых домах (в соответствии со статьями 45-48 ЖК РФ). Однако в этих статьях ни слова не сказано о том, можно ли проводить голосование по вопросу организации ТСЖ или ЖСК в строящемся доме в заочной форме (как это предусмотрено Жилищным кодексом по отношению к уже готовым домам).

В большинстве случаев ТСЖ в строящемся доме организует сам застройщик – для этого он оформляет в свою собственность как минимум две квартиры (139-я статья говорит о том, что ТСЖ создается «лицами», то есть инициативу должны проявить два и более будущих собственника).

«Конечно, покупатели жилья и коммерческих объектов в строящихся домах могут объединиться и зарегистрировать товарищество раньше, чем это сделает за них застройщик. Однако на практике такие случаи не встречаются. Будущие жильцы знакомятся друг с другом в лучшем случае через несколько месяцев после заселения – предположить, что они смогут организоваться в ТСЖ еще до того, как строительство завершено, можно лишь в теории», - говорит председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Санкт-Петербурга Марина Акимова.

Хотя, как поясняет директор департамента недвижимости и права ООО «Торговый дом «Сигма» Елена Машек, по действующему законодательству покупатели площадей в строящихся домах также имеют право стать членами товарищества еще до ввода дома в строй. Однако для этого им необходимо заплатить полную стоимость объекта.

Право выбора

«После того, как дом сдан в эксплуатацию, функции по управлению им может взять на себя большинство собственников», - комментирует генеральный директор юридического центра «Грациан и Гугуччио» Светлана Якимова.

Кроме того, по словам управляющего ТСЖ «На Гражданском» Евгения Сергеева, застройщики крайне неохотно передают имущество дома в распоряжение его собственников.

«Если в течение гарантийного срока эксплуатации здания в нем обнаружатся какие-то недоделки, а ТСЖ дома при этом контролирует застройщик, жильцам будет непросто доказать, что недочеты возникли по вине компании. Да и сама работа по управлению зданием приносит деньги – застройщику невыгодно отказываться от пусть не большого, но дохода», - уверен он.

В свою очередь, застройщики утверждают: у жителей новых домов должно быть право выбора, однако от услуг ТСЖ, созданных застройщиками, стоит отказываться лишь в крайних случаях – ведь управлением занимается профессиональная компания. Да и сама проблема по большому счету надумана.

«Некоторые новоселы считают, что созданное застройщиком ТСЖ мечтает поживиться их деньгами, не оказывая при этом никаких услуг. Во многих случаях сразу после сдачи дома в эксплуатацию возникают инициативные группы, которые начинают вести борьбу с созданным компанией товариществом, а иногда – и конкурировать между собой. Но большинство добропорядочных застройщиков не собираются зарабатывать на эксплуатации домов! Доходы от этой деятельности минимальны, а покупатели жилья обращают внимание не только на положение компании на рынке, ее финансовое состояние, но оценивают уровень обслуживания уже сданных ею домов. В интересах застройщика - заботиться о своем имидже и репутации – бизнес невозможно построить обманом», - считает генеральный директор компании «Отделстрой» Марк Окунь.

«Конечно, нельзя говорить о том, что все создаваемые застройщиками ТСЖ добросовестно выполняют свою работу. Но при этом главная задача товарищества, сформированного на этапе строительства дома, - заключить прямые договоры с монополистами на поставку услуг. Строители, по крайней мере, знают их правила игры, а вот самим жителям подписать такие соглашения будет практически невозможно. Но, в любом случае, у людей должно быть право выбора», - резюмировал он. Споры между сторонниками и противниками смены руководства ТСЖ, считает Елена Машек, порой возникают из-за незначительных, на первый взгляд, проблем.

«Среди жителей всегда найдется пара человек, которые что-то слышали про возможность смены правления товарищества. На моей памяти был случай, когда подобный вопрос возник из-за нежелания председателя правления ТСЖ отгораживать участок двора под парковочное место для одного из жителей. Товарищество оказывается крайним в любых мелочах, связанных с обслуживанием дома. Проблему можно нивелировать лишь одним способом: финансовая деятельность ТСЖ должна быть максимально открыта для всех членов товарищества», - заявила Елена Машек.

«Большинство проблем, касающихся ТСЖ, связаны с молодостью этого института самоуправления. Очень часто к управлению сложным и с юридической и с технической точек зрения объектом допускаются абсолютно не готовые к этому люди. Делая такой выбор, жильцы сознательно обрекают себя на неприятные ситуации. Из-за ужесточения политики контролирующих органов многие ТСЖ рискуют нарваться на штраф. А человек, берущий на себя подобную ответственность и не прибегающий к профессиональной технической и юридической помощи, рискует очень многим, потому что крайним в любой проблемной ситуации становится именно председатель ТСЖ – как для жильцов, так и для государственных органов власти. Причем во многих случаях решить существующие в товариществе трудности оказывается крайне сложно, – проблемы могли зародиться еще в момент создания ТСЖ», - считает Светлана Якимова.

Одним словом, менять правление ТСЖ следует лишь в тех случаях, когда жильцы действительно недовольны качеством предоставляемых услуг и их ценой.

Земельный вопрос

С юридической точки зрения, проблем со сменой правления ТСЖ возникнуть не должно – «за» должны проголосовать не менее 50% собственников квартир. Переоформить зарегистрированное застройщиком ТСЖ жильцы могут только после того, как дом сдан в эксплуатацию. Однако в ряде случаев владельцы помещений получают право распоряжаться лишь самим зданием. При этом застройщик будет обладать правом использования прилегающего участка – до того момента, пока власти не расторгнут с ним договор аренды и передадут землю в общедолевую собственность владельцев здания.

Однако на практике это происходит крайне редко – доказывать право на общедолевую собственность товариществам чаще всего приходится в судах. Более того, как свидетельствует Марина Акимова, некоторые застройщики даже умудряются создать одно ТСЖ на несколько расположенных рядом жилых домов.

«Действующим законодательством такое не предусмотрено – на каждое здание должен быть свой земельный участок. Однако на практике бывает, что два или три построенных одной компанией дома объединяются в одно товарищество. Причем здания могут существенно отличаться по своим потребительским характеристикам», - рассказывает она.

Юристы заявляют: за последний год представители ТСЖ обращались к ним за помощью почти в два раза чаще, чем прежде. Причем главным образом, руководители товариществ просят оказать содействие в оформлении прав на придомовые земельные участки.

«Оформление придомовых земельных участков – процедура очень непростая. Причем многие ТСЖ даже не пытаются решить эту проблему самостоятельно – незаконно занимают прилегающие территории. По нашим оценкам, не более 30% всех существующих в городе ТСЖ оформили придомовые участки», - отмечает Светлана Якимова.

Фактор самосознания

Как считают эксперты, проблем при создании ТСЖ обычно не возникает. Трудности начинаются лишь после заселения дома. По словам Светлана Якимовой, ситуация осложняется дефицитом законодательной базы, правового сознания населения и судебной практики, касающейся деятельности ТСЖ.

С другой стороны, по мнению Марины Акимовой, при работе правления товариществ в новых домах возникает гораздо меньше проблем, нежели у их коллег, эксплуатирующих здания, построенные еще в советский период: «У людей, которые приобрели жилье на собственные средства, сильнее гражданское самосознание. Они понимают, что дом – это их коллективная собственность, которую нужно грамотно обслуживать». Правда далеко не всегда жители новых домов могут эффективно решить тот или иной вопрос.

«В былые времена, когда дома строили кооперативы или организации, собрать людей было проще – жильцы знали друг друга еще до заселения и могли сообща решить ту или иную проблему. Сейчас жилье в новых домах часто покупают приезжие. Но как быть, если, к примеру, необходимо провести голосование по тому, или иному вопросу, а кворума общего собрания не добиться – большая часть собственников не живет в доме?», - недоумевает Марина Акимова.

«Проблема в работе ТСЖ как на первичном, так и на вторичном рынках одна и та же – очень часто внутри товарищества идут споры, что мешает нормальной работе. Лидерам инициативных групп не стоит пренебрегать мнением профессиональных юристов», - считает Евгений Сергеев.

Сергей Бардин

Дата публикации: 17:44 26 февраля 2010

Источник: bpn.ru