Загородная недвижимость. Дорогое предложение. Январь-февраль

В листингах увеличивается количество предложений стоимостью свыше 10 млн руб. Спрос тоже растет – пока, правда, больше «платонический»: звонки и просмотры есть, а с оформлением сделок покупатели не торопятся.

В первые месяцы 2010 года, как отмечают риэлторы, спрос на дома средней ценовой группы (от 8 млн руб.) начал оживляться – уже в январе интерес покупателей к таким предложениям вырос на 20%, в зависимости от направления. Однако интерес этот пока выражается в увеличении просмотров, но не во внесении авансов. С оплатой потенциальные клиенты не торопятся. Общий подход таков: и без внесения аванса объект никуда не денется, или – не составит труда найти аналогичный товар по качеству. И это правда, продавцов на рынке гораздо больше, чем покупателей. В феврале число дорогих предложений выросло по сравнению с декабрем-январем практически в полтора раза.

Ценовые характеристики объектов в предложении также меняются: в ноябре самыми дорогими коттеджами были объекты по $3 млн, в январе появились отдельные варианты по $5 млн, в феврале в листингах уже фигурируют объекты по $5,5 млн. Хотя, разумеется, в среднем цены предложения на элитные коттеджи держатся на уровне 50–70 млн руб., коттеджи класса «бизнес» – по 20–25 млн руб.

Основное предложение дорогих объектов сосредоточено в ближайших к городу районах – Всеволожском, Выборгском, Приморском, Курортном, Пушкинском. Причем, как отмечают риэлторы, в пригородных районах сегодня есть такой выбор объектов с хорошим соотношением цена-качество, которого в лучшие рыночные времена не наблюдалось. Это касается как готовых коттеджей, так и – даже в большей степени – дорогих земельных участков. Кстати, риэлторы отмечают, что спрос на землю в последние два-три месяца тоже оживился – правда, сделок пока происходит немного, но покупатели уже присматривают себе будущие стройплощадки.

Эксперты предполагают, что активная фаза продаж на загородном рынке, по-видимому, начнется несколько позже. Не последнюю роль в вялом состоянии сегодняшнего рынка играет погода – на просмотры с учетом снежной зимы просто не доехать. Хотя к началу февраля отмечено возвращение на рынок интересантов с бюджетом покупки в 15–20 млн руб. за домовладение. Основной спрос в этой категории сосредоточен на домах площадью 250–300 кв. м, с участками 15 соток.

На первичном загородном рынке в начале года проходили единичные сделки в элитном и бизнес-классах. На рынке коттеджных поселков непроданными остаются примерно 60% домовладений. Несмотря на снижение спроса, объем рынка организованных коттеджных комплексов за 2009 год и начало 2010-го практически не сократился. В конце февраля в продаже находились объекты в 170 коттеджных поселках. За нынешние январь и февраль список пополнили предложения в шести новых проектах.

В элитном и премиум-сегменте спрос концентрируется на готовых домах в непосредственной близости от города. Наиболее крупными поселками, открывшими продажи в сезоне-2009, стали в классе «премиум» – Мои пенаты («ПетроСтиль»), в классе «элит» – Приоратское предместье («Невский Альянс») и Петергоф («ПетроЗемПроект»). Все эти комплексы к моменту открытия продаж уже могли представить покупателям варианты готовых построек. Компания «Олимп 2000» продолжает развивать свой основной проект «Репинская усадьба» – сейчас ведется строительство третьей очереди.

Спрос и выбор домовладений бизнес-класса в основном зависит от инженерной подготовки участков, правовых аспектов документов, местоположения и нюансов проекта, качества строительства. Правда, пытаясь снизить свои затраты, девелоперы часто отказываются от обустройства таких составляющих инфраструктуры, как лодочные причалы, детские игровые комнаты и другие полезные объекты.

В итоге в настоящее время в сегменте элитной загородной недвижимости в продаже находятся 45 загородных комплексов: класс «элита» – 32 поселка, класс «премиум» – 13. Лидирующее место по количеству поселков, вышедших на рынок к концу 2009 года, занимают Всеволожский (24%), Выборгский (18%) и Приозерский (18%) районы, продолжается освоение южных направлений Ленобласти. Доля Ломоносовского района составляет 8%, Гатчинского – 6%. Стоимость сотки земли в элитных комплексах зависит от локации – в Курортном районе она составляет около 500 тыс. руб., во Всеволожском и Выборгском – 300–400 тыс. руб., в Гатчинском и Приозерском – 150–200 тыс. руб.

Средняя стоимость домовладения в поселках класса «элита» –37–38 млн руб. (по сравнению с четвертым кварталом 2010 года она снизилась – в декабре средняя сумма сделки составляла примерно 40 млн руб.). В поселках бизнес-класса домовладение стоит в среднем 17–18 млн руб. Цены реальных сделок в январе-феврале были скромными: дом с участком обходился покупателям в 4–6 млн, за таунхаусы горожане платили дороже – от 6 до 16 млн руб.

Елизавета Конвей, руководитель отдела элитной недвижимости Knight Frank St.Petersburg:

– На вторичном рынке элитной загородной недвижимости в течение 2009 года предложение незначительно увеличилось. Это было вызвано тем, что собственники начали выставлять на продажу свои активы, чтобы реинвестировать средства в другие проекты. В 2010 году эта тенденция получила продолжение. В частности, в базе нашей компании появились редкие на рынке предложения в Репино, Солнечном, Комарово и на первой линии от Финского залива.

В отношении покупательских предпочтений следует отметить, что клиенты, которые обращаются к нам в поисках элитных объектов загородной недвижимости, в настоящее время все чаще интересуются приобретением коттеджа в закрытом поселке. А индивидуальная застройка становится менее актуальной. Прежде всего это обусловлено теми проблемами, с которыми сталкиваются жильцы частного сектора: недостаточным уровнем безопасности, отсутствием единой архитектурной концепции, неоднородной социальной средой, неудовлетворительным состоянием социальной и технической инфраструктуры, отсутствием эксплуатирующей компании.

При этом новых поселков высокого уровня на рынке сейчас практически не появляется. За последние полгода на первичном рынке загородной недвижимости в продажу поступили 16 коттеджных поселков с дорогими объектами. Из них лишь в восьми поселках продаются участки с коттеджем, а в остальных – предлагаются участки без подряда. Это явление – ответ на тенденцию 2009 года, когда клиенты минимизировали свои затраты на приобретение загородного дома, предпочитая покупать земельные наделы без подряда.

Екатерина Голубева

Дата публикации: 14:22 24 марта 2010

Источник: bpn.ru