«Империя» вдохнет жизнь в «зомби»

Руководство ХК «Империя» намеревается изменить проект строительства бизнес-центра на улице Профессора Попова. Пока в компании не приняли окончательного решения, однако с вероятнее всего на месте несостоявшейся одной из очередей бизнес-центра жилой дом бизнес-класса. Строители все чаще изменяют свои проекты в пользу жилья, что позволяет им привлекать средства от дольщиков уже на этапе строительства и выходить из проекта гораздо раньше, чем при строительстве коммерческой недвижимости.

О том, что на улице Профессора Попова вместо третьей очереди бизнес-центра появится жилой дом, рассказал генеральный директор УК «Сенатор» Андрей Пушкарский. Владелец сети бизнес-центров «Сенатор» - холдинговая компания «Империя». В руководстве холдинга не рассчитывают на скорое восстановление рынка офисной недвижимости: компания уже была вынуждена заморозить несколько своих проектов. Кризис в сегменте жилой недвижимости завершится гораздо раньше, чем это произойдет в коммерческом сегменте, полагают там. Сейчас на месте «жилого-офисного дома» идет строительство паркинга. «Летом мы его достроим и тогда примем окончательное решение, будем ли перепрофилировать объект в жилье или достраивать как бизнес-центр», — говорит Андрей Пушкарский.

Начать строительство жилого объекта на месте бизнес-центра компании ничего не мешает. Несмотря, на то, что «Империя» более известна как застройщик коммерческой недвижимости, опыт в работе с жильем у компании имеется. По словам Андрея Пушкарского, ранее «Империя» уже реализовала несколько жилых проектов. Схема отработана и проста: «Империя» передает участок застройщику, специализирующемуся на строительстве жилья, тот строит объект, а рассчитывается с холдинговой компанией квартирами, которые холдинг сам и продает.

В холдинге не придумали ничего нового. Тема перепрофилирования в моде у застройщиков с прошлого года. «Ставки на коммерческие площади, особенно офисные, серьезно упали, поэтому некоторые девелоперы, планировавшие реализацию проектов бизнес-центров или многофункциональных комплексов еще в прошлом году, либо выставляли участки на продажу, либо начинали перепрофилировать их в жилые или офисно-жилые комплексы», - говорит руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» Наталия Рудакова. Насколько обоснованна была реконцепция проектов в пользу жилья, Наталия Рудакова затруднилась ответить.

Директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец называет плюсы для застройщика при реконцепции: «Проекты жилищного строительства позволяют вернуть инвестиции уже на этапе строительства. За счет этого срок окупаемости инвестиций и выход из проекта в жилищной сфере составляет 3-5 лет. У коммерческих объектов, с учетом падения арендных ставок, срок окупаемости увеличился до 8-10 лет. Таким образом, можно сказать, что жилье сейчас в фаворе у инвесторов».

Смотреть в сторону жилья застройщиков заставляет и тот факт, что в Петербурге переизбыток офисных и торговых площадей. «А дефицит жилья велик, и он сохранится в ближайшие 10 или даже 20 лет – в зависимости от темпов ввода», - замечает Екатерина Марковец.

Директор отдела офисных помещений компании «Maris Properties in association with CB Richard Ellis» Алексей Федоров считает, что метания застройщиков напрасны: «Вопреки некоторым паникерским заявлениям, кризис не перевернул рынок коммерческой недвижимости с ног на голову. Если какая-то функция была наиболее выгодна в определенном месте до кризиса, то и во время его, и после кризиса, перепрофилирование лишь снизит доходность. А если какой-то объект не заслуживал существования в задуманном виде, то за счет перепрофилирования можно снизить убытки, вдохнуть немного жизни в «зомби», но не более того».

Справка:

Инвестиционные проекты, подвергшиеся реконцепции в 2009 году

- «Главстрой» планирует застроить квартал Шкапина-Розенштейна квартирами класса «эконом», до этого предполагалось возвести микс из офисов, гостиницы «3 звезды» и торговли (на 70000 кв. м).

- Группа ЛСР намерена конвертировать в жилье класса «бизнес» от 50 до 100% площадей в проекте «Электрик-Сити» на пр. Медиков. Здание на Невском проспекте, 1, где планировалось построить отель «5 звезд», изменен под элитные апартаменты.

- Холдинг RBI пересматривает в пользу жилой функции концепцию развития участка на углу Пискаревского проспекта и Свердловской набережной. Ранее на месте бывшей площадке фабрики «Возрождение» предполагалось построить бизнес-центр класса А, жилые корпуса и подземный паркинг на 500 мест.

- «Рюрик Менеджмент» изменил концепцию в МФК «Театральный», доля жилья была увеличена до 70%. При этом весь проект был сокращен почти в двое. В пользу жилья девелоперы отказались уже и от нескольких гостиничных проектов.

- «Еврофинанс Моснарбанка» говорил о планах сноса гостиницы «Северная корона» на наб. реки Карповки, чтобы возвести жилой комплекс.

- Fishman Group вместо строительства МФК между Московским и Пулковским шоссе будет строить жилой комплекс.

Игорь Фёдоров