Леонид Сандалов: К появлению «элитных объектов эконом-класса» привел кризис

Одна из посткризисных особенностей рынка – появление нового класса жилья, «элитных объектов эконом-класса». О новом петербургском феномене рассуждает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов.

– Понятие «элитная недвижимость эконом-класса» возникло на петербургском рынке совсем недавно – в феврале 2010 года. Проявилось оно после презентации нового проекта одного из крупных петербургских застройщиков. Компания позиционирует объект как элитный, заявляя в то же время цену предложения от 70 до 120 тыс. руб. за квадратный метр. Мне кажется, это несколько курьезная ситуация. Элитная недвижимость тем и отличается от остальных объектов, что ее на рынке мало и она труднодоступна. А в этом случае все наоборот. Особенное недоумение в рядах профессионального сообщества вызвала нижняя граница заявленного ценового диапазона. Однако жизнь покажет, что из этого получится.

– Сложно ли определить класс объекта?

– Сложно. Возьмем для примера комплекс «Парадный квартал». Он всегда позиционировался как элитный, но не все эксперты его таковым признают. Это очень большой комплекс, на сотни квартир. В то же время есть мнение, что в элитном доме не может быть много жильцов. Кроме того, внутри «Парадного квартала» одни корпуса считаются элитными, а другие – нет. Это также иллюстрирует дискуссию: должен ли при квартальной застройке весь комплекс отвечать критериям элитности либо допустимо существование корпусов разных уровней (к примеру, элиты и бизнес-класса). Я называю подобные объекты «квазиэлитными». Они максимально приближены к элитным, но их статус вызывает споры среди профессионалов. Кроме «Парадного квартала» к таким относятся дом «Петровский, 14» и большая часть новостроек Крестовского острова. Есть еще такое понятие, как выборочная элитная недвижимость. Это объекты, которые большинство экспертов целиком к элите не относят, но в которых имеются отдельные элитные квартиры. Именно такими считаются, например, жилые комплексы «Аврора» и «Монблан».

– Видимо, застройщики продвигают свои объекты как элитные, ориентируясь на какие-то параметры?

– Сегодня в Москве и Петербурге существуют две совершенно разные классификации элитной недвижимости. В результате границы этого класса очень размыты, поскольку даже среди экспертов нет единодушия в том, что признавать объектами премиум-класса. Например, от бизнес-класса элитную недвижимость отличает, в первую очередь, ее уникальное местоположение. Исключительность места может оправдать некоторые минусы, которые в противном случае вывели бы дом из категории элиты.

А есть такое понятие, как абсолютно уникальные объекты. Это дома, которые все эксперты единодушно признают элитными. Таких объектов в Петербурге немного – их можно пересчитать по пальцам. Причем в разные годы это могут быть разные объекты, так как со временем понятие элитности изменяется. Например, какой-то район города может перестать быть престижным. Типичный пример такой трансформации – Крестовский остров. Еще пятнадцать лет назад любой объект в этом районе считался элитным. Да и сейчас все строители, работающие на Крестовском, продолжают позиционировать свои проекты как элитные. Однако специалисты единодушно считают, что Крестовский остров в абсолютном большинстве случаев статус элитного места уже потерял. Главные причины – массовая застройка острова, большая скученность объектов и близкое соседство жилых домов с футбольным стадионом. Это не согласуется с представлением об элите. Но в то же время нельзя сказать, что весь Крестовский остров потерял статус элитного района. Там до сих пор есть по-настоящему элитные объекты, хотя они достаточно редки. Именно таким, например, по-прежнему признается комплекс «Пятый элемент».

Несмотря на все его минусы, он совершенно неповторимо расположен – прямо посередине Парка Победы. Также элитный статус сохраняет «Дом у моря», у которого тоже есть много минусов, но при этом он остается уникальным. Кроме того, на Крестовском острове найдется еще три-четыре элитных объекта.

Однозначно элитной признается вся недвижимость Каменного острова. Основная причина – исключительное расположение этих объектов, соседствующих с резиденциями президента страны и премьер-министра. Да и вся планировка местности сформировалась еще до революции, нового строительства там практически нет, за исключением здания на 2-й Березовой улице. Также в историческом центре Петербурга есть отдельные дома, и они действительно элитные.

– Понятие «элитная недвижимость эконом-класса» появилось только на первичном рынке?

– Пока только на первичном. В частности потому, что на вторичном рынке критерии элитности более понятны, эти объекты проще увидеть и оценить. С новой недвижимостью все сложнее: многие застройщики в рекламных целях завышают класс своих проектов, позиционируют их как более престижные, чем они есть на самом деле. Честно говоря, это общая для России практика. Закона «О рекламе» она не нарушает, так как до сих пор отечественные эксперты не смогли прийти к определению, что является элитной недвижимостью. Все усилия Российской Гильдии риэлторов в этом направлении также пока не принесли ощутимых результатов.

– Можно ли в ближайшие годы разрешить спор о критериях элитности для жилой недвижимости?

– Пока не получается. Несмотря на многочисленные конгрессы и обсуждения, все эксперты остаются при своем мнении. Лично я думаю, что если какой-то владелец причисляет собственный дом к элитному жилью, ничего плохого в этом нет. Человек считает, что живет в уникальном доме, в элитной квартире, и он счастлив от этого. В конце концов элитным объект делают, прежде всего, мода и взгляды покупателей. Например, в мире есть какие-то модные бренды, допустим, Dolce&Gabbana. Точно так же в городе есть модные адреса. Каждые несколько лет они выходят из моды, и покупателей интересуют уже другие объекты. Вот такие трудноуловимые факторы зачастую и имеют решающее значение при определении статуса жилого здания.

Поэтому элитность места или дома чаще всего определяется настроениями покупателей. Главный вопрос – что формирует спрос на тот или иной объект, создает моду на него. Поэтому застройщики и проводят такую агрессивную маркетинговую политику, пытаясь сделать свой проект модным. Для этого используют рекламные ходы, которые подчеркивают какие-то уникальные качества объекта. Например – собственный причал для яхт, соседство с домами судей Конституционного суда либо вертолетная площадка на крыше. Еще одна «фишка» элитных домов – собственная инфраструктура. Правда, одновременно это может стать и минусом элитной недвижимости, так как существенно увеличивает эксплуатационные расходы жильцов.

– Для покупателей «элитной недвижимости эконом-класса», вероятно, это будет еще большей проблемой?

– Я уверен в этом. Ведь квартиры в таких домах покупают менее состоятельные люди, чем в традиционных элитных объектах, а общая расходная часть в подобных комплексах предусмотрена. Надо сказать, что эта проблема относится не только к элитному жилью. Она характерна вообще для новых домов. Очень часто у жильцов из-за существенных эксплуатационных расходов возникают конфликты с управляющей компанией или ТСЖ, сформированным компанией-застройщиком. Эту проблему можно решить, переизбрав ТСЖ или пригласив другую управляющую компанию. Но чем больше обитателей в доме, тем сложнее им договориться между собой. Это обстоятельство сильно усложняет решение проблемы. В клубных домах, где проживают в среднем тридцать человек, ситуация разрешается гораздо легче.

– Будет ли, на ваш взгляд, «экономная элита» пользоваться спросом и кто станет покупателем такой недвижимости?

– Портрет покупателя пока трудно описать, так как само понятие появилось в Петербурге совсем недавно. Квартиры в домах по-настоящему элитных, как, например, в Зоологическом переулке, покупают крупные российские бизнесмены и чиновники высокого ранга. Соответственно, квадратный метр в таких домах стоит 15–20 тыс. евро. А вот иностранцы в современных элитных домах приобретают квартиры очень редко. Они предпочитают жилье в старых зданиях, зачастую даже не прошедших капремонт, но расположенных в исторической части города. Для покупателей этой категории главное – наличие в квартире изразцовых печей, каминов, дореволюционных предметов интерьера, старинных деталей фурнитуры, вроде позолоченных дверных ручек и т. д.

А с «элитными объектами эконом-класса» ситуация совсем неясна. Можно подозревать, что покупателями таковых станут не бедные люди, которые хотят почувствовать себя причастными к «элите». В России таких людей всегда было много. Думаю, в Петербурге найдется достаточно желающих приобрести подобные квартиры.

– Каковы перспективы новой тенденции: станет ли такая недвижимость популярной?

– Пока подобных объектов в городе очень мало. Но не исключено, что тенденция получит развитие. Хотя я надеюсь, что этого не произойдет. Все-таки к появлению этих проектов привел кризис. Важный вопрос, сможет ли застройщик обеспечить заявленное качество проекта при однозначно демпинговой цене квадратного метра. На сегодняшний день в городе существует масса негативных примеров, когда заявленные застройщиком параметры дома после окончания строительства оказывались совершенно другими. В частности, в подземном паркинге одного из новых домов машино-места были такими узкими, что в них не помещались автомобили жильцов.

Поэтому я надеюсь, что когда в Петербурге перестанут вспоминать о кризисе, то забудут и такое явление, как элитная недвижимость эконом-класса.

P. S. Объявляя о появлении новой категории элитного жилья, агентство недвижимости «Бекар» не настаивает на том, что их выводы окончательные. Компания готова обсуждать, действительно ли в Петербурге теперь есть «элитная недвижимость эконом-класса» и критерии ее классификации.

Справка:

Термин «элитная недвижимость эконом-класса» еще мало знаком петербургскому рынку недвижимости. С его помощью риэлторы и застройщики пытаются описать сегмент жилья, появившийся в городе в результате кризиса. Сегмент этот представлен новостройками, которые застройщики позиционируют как элитные, но продают по цене объектов, в лучшем случае, бизнес-класса. Все более радикальное дистанцирование этих двух классов недвижимости, а также гигантские скидки, характерные для сделок с жильем бизнес-класса в последний год, заставили многих застройщиков пересмотреть концепции своих проектов в сторону их удешевления еще на стадии проектирования и первых этапах строительства. Однако ряд компаний не отказались от элитного статуса объектов, ограничившись лишь снижением цены квадратного метра – в качестве приманки для покупателей. К чему это приведет, эксперты пока не знают, но явление уже стало предметом многоплановых дискуссий.

Ольга Мурашко

Дата публикации: 14:47 05 апреля 2010

Источник: bpn.ru