ЖКУ будоражат фантазию

Новый год на рынке аренды ознаменовался ростом коммунальных платежей, и это повлияло на размер комиссии за услуги риэлторов. Так как арендаторы по-прежнему не хотят оплачивать полностью посреднические услуги, риэлторы ищут новые способы получить вознаграждение за свой труд.

Растущая арендная плата, а вместе с ней и стоимость услуг риэлторов уменьшают желание нанимателей платить полную комиссию по сделке. Что и подталкивает агентства недвижимости искать новые способы оплаты своих услуг. Но как обычно бывает, все новое – это хорошо (и даже не вполне) забытое старое, к которому с переменным успехом профессиональное сообщество возвращается раз в несколько лет. Один из таких способов – оплата риэлторской работы нанимателем и наймодателем совместно, пополам. Новогоднее повышение тарифов на коммунальные услуги, отразившееся на стоимости аренды, дало новый толчок разговорам о раздельной оплате труда посредников.

В погоне за тарифами

В данный момент на рынке действуют два способа расчета арендной платы. В первом случае собственник получает от нанимателя ежемесячную арендную плату, в размер которой заложены расходы на коммунальные услуги, и счета оплачивает сам. Во втором случае коммунальные платежи остаются на совести жильца, который оплачивает квитанции самостоятельно, отчисляя хозяину арендную плату без учета коммунальных расходов.

Каждый из способов имеет свои плюсы и минусы, как для нанимателей, так и для наймодателей. По мнению директора департамента аренды жилищного фонда агентства недвижимости «Бекар» Ирины Бузиной, гораздо чаще арендодатели предпочитают не включать коммунальные расходы в размер арендной платы. «Для собственника выгоднее, чтобы арендатор платил за коммунальные услуги самостоятельно. Для нанимателя – наоборот», – отмечает она.

Детали разъясняет руководитель отдела аренды «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН) Татьяна Болбошенко. По ее словам, в последнее время большинство владельцев квартир предпочитают получать плату за коммунальные услуги отдельно либо стараются обязать квартирантов оплачивать счета самостоятельно. «Если ставка аренды фиксированная, ее можно поднимать только при пролонгации договора.

Коммунальные услуги могут дорожать, соответственно, наймодатель будет получать меньшие доходы. Если коммунальные платежи вносятся отдельно, доход остается фиксированным. Для постояльцев, бесспорно, выгоднее вариант с фиксированной ставкой, даже если она и на две тысячи рублей выше, чем на объекте, где «коммуналку» придется оплачивать отдельно», – рассказывает Татьяна Болбошенко.

Однако эксперты отмечают, что в условиях снижения спроса на аренду жилья и обострившейся борьбы за клиента далеко не всем владельцам жилья удается обязать арендаторов оплачивать коммунальные расходы самостоятельно. «В самом выгодном положении находятся владельцы однокомнатных квартир, расположенных рядом с метро, поскольку спрос на них по-прежнему высок. В настоящий момент в среднем коммунальные платежи за однокомнатную квартиру составляют примерно 2 тыс. руб. в месяц. По объектам больших метражей квартиросъемщики успешно торгуются, добиваясь, чтобы арендная плата покрывала коммунальные платежи», – сообщила старший менеджер отдела аренды компании «Петербургская Недвижимость» Вероника Сурнина.

В целом, резюмируют специалисты, включение коммунальных услуг в состав арендной платы чаще всего встречается при найме дорогих квартир. В этом случае арендная плата будет составлять, например, не 150, а 170 тыс. руб. в месяц. Как отмечает менеджер отдела «Аренда-1» агентства недвижимости «Центр» Татьяна Ермолаева, в премиум-сегменте это делается, прежде всего, для удобства нанимателя: собственник берет на себя заботу об оплате текущих счетов, создавая клиенту за его деньги дополнительный комфорт. «В эконом-классе такого сервиса, конечно, нет. Там владельцы жилья стараются застраховать себя от возможных убытков при повышении тарифов на коммунальные услуги, поэтому предпочитают не включать последние в арендную плату. Хотя в 2010 году, – добавляет госпожа Ермолаева, – рост тарифов за коммунальные услуги не слишком сильно отразился на размере арендных ставок».

Наизнанку

Если нанимателю удается добиться своего и включить оплату коммунальных услуг в стоимость аренды, возрастает не только размер ежемесячной платы, но и комиссия риэлтора, который проводит сделку. В подавляющем большинстве случаев оплата труда посредника равна месячной арендной ставке и оплачивается при подписании договора найма. В результате за работу риэлтора клиенту придется заплатить на несколько тысяч рублей больше.

Однако, как показывает практика, большинство клиентов пока морально и экономически не готовы к таким расходам и стараются уменьшить размер комиссии минимум на 10%, а чаще – сразу на 50%.

«Как правило, максимальная скидка, которую может предоставить нанимателю агент, составляет 10–15%, – говорит менеджер отдела аренды агентства недвижимости «Экотон» Людмила Пасынкова. – Дело в том, что больше 95% сделок на рынке аренды – совместные, то есть в них участвуют два агентства недвижимости. У одного из них есть наниматель, у другого – наймодатель. Из суммы комиссии риэлтор обычно получает чуть больше половины (остальное отдает агентству). Затем оставшуюся сумму он делит с коллегой по сделке из другого агентства. Так что предоставить скидку в 50% при совместных сделках риэлтор никак не может. Это значит работать себе в убыток. Скидка в 50% возможна, только если объект является собственным ресурсом агентства».

В результате для того, чтобы облегчить для арендатора бремя расходов и получать при этом стопроцентную комиссию, многие агентства недвижимости вспомнили о системе, иногда применявшейся в 1990-е годы. В таком случае оплата услуг риэлтора ложится равным бременем на нанимателя и наймодателя. Как отмечает Вероника Сурнина, оплата риэлторских услуг 50 на 50 хозяином жилья и квартирантом – стандартная практика, широко распространенная на Западе. «К сожалению, ее применение в России проблематично: большинство собственников жилья пока не готовы оплачивать услуги риэлтора. Между тем, сотрудничество владельцев и нанимателей квартир с риэлторскими компаниями на платной основе позволило бы сделать рынок более цивилизованным и искоренить мошенничество», – полагает эксперт.

Не выходит

Ввести подобную практику в повседневный оборот риэлторы пытаются с начала кризиса. Однако получается далеко не всегда и не со всеми клиентами. «Наймодатель готов платить только при условии долгого простоя объекта на рынке. Чаще всего это встречается в сегменте элитной недвижимости. Если бы в Петербурге активно применялась подобная практика, агентствам недвижимости было бы гораздо проще работать. Но многие потенциальные наниматели отсеиваются еще до начала показов квартир, поскольку они просто не имеют средств на единовременную оплату тройной арендной ставки: 100% – комиссия агентству, предоплата за месяц вперед – владельцу квартиры и залог или «страховой» депозит», – объясняет Татьяна Болбошенко.

Ирина Бузина также отмечает, что несмотря на положительные моменты раздельной оплаты, этот способ на рынке аренды пока не распространен: «Для владельца выплата вознаграждения риэлтору хороша тем, что его квартира не простаивает, ее активно показывают нанимателям. Для последних плюсом является меньшая плата агентству». По словам эксперта, подобная практика используется пока только для премиальных объектов и недорогих квартир, расположенных в наименее престижных частях города. В сегменте массового жилья собственники отказываются что-либо платить риэлтору и в случае подобного требования просто меняют посредника. Объясняется это широкой востребованностью дешевых квартир, которые редко простаивают без жильцов больше двух недель. Поэтому, заключают эксперты, у владельцев таких объектов нет побудительных мотивов идти навстречу нанимателю и риэлтору.

По мнению генерального директора агентства «АВЕНТИН-Недвижимость» Антона Баранова, вопрос о переходе от стопроцентной оплаты услуг риэлтора арендатором к совместной оплате нанимателем и наймодателем не случайно возник в кризисное время. «На перегретом рынке вопрос, в чьих интересах действует риэлтор, не стоял так остро.

То, что услуга риэлтора нужна хозяину жилья в не меньшей степени (а зачастую – и в большей), чем потенциальному жильцу, стало ясно именно сейчас», – считает господин Баранов. По его словам, на рынке найма высококачественного и элитного жилья ситуация никогда не была перевернутой с ног на голову: «При отсутствии потока клиентов, борющихся за возможность первыми снять твою квартиру, разумные арендодатели очень быстро производят подсчет. Месяц простоя квартиры – и можно считать доказанным, что никакой выгоды на экономии при оплате услуг риэлтора нет. Поэтому практика оплаты риэлторской услуги при аренде жилья обеими заинтересованными сторонами в данном сегменте не является необычной. Более того, на рынке аренды коммерческой недвижимости не редкость даже стопроцентная оплата риэлторских услуг арендодателем. Кто заинтересован – тот и платит».

В настоящий момент специалисты не делают долговременных прогнозов по рынку аренды, осторожно сравнивая ситуацию с первым кварталом 2009 года. «Сегодня предпосылок для возвращения рынка к докризисным временам нет. Количество клиентов, ищущих жилье, по-прежнему невелико по сравнению с 2008 годом. В сентябре возможен незначительный рост арендных ставок на 10–15%. Такой прогноз можно сделать на основании итогов прошлого года. Также о ситуации на рынке аренды можно судить по существенно увеличившейся экспозиции квартир. В 2008-м ни один объект не простаивал. Сегодня экспозиция однокомнатной квартиры у метро составляет в среднем две недели. Квартиры, имеющие менее выгодное месторасположение, а также объекты больших метражей могут дожидаться своих нанимателей месяц и более», – констатирует Вероника Сурнина.

Таким образом, плавно повышающийся спрос на аренду станет решающим фактором, который и определит, какую стратегию сотрудничества риэлторы и их клиенты изберут на ближайшее время.

Ольга Мурашко

Дата публикации: 13:14 07 апреля 2010

Источник: bpn.ru