Загородные «застойщики»

Зима на рынке загородной недвижимости – низкий сезон, оживление традиционно начинается в марте. Но источники дохода потенциальных покупателей по-прежнему скудны, и платежеспособный спрос на коттеджном рынке в первом квартале ограничивался преимущественно ценой в 1-3 млн рублей за объект. А объектами в большинстве случае оказывались участки без подряда.

Первые месяцы нового года прошли достаточно вяло. «Если в докризисные времена в успешных проектах реализовывалось по 5-7 участков в месяц и более, то теперь продать 1-2 участка в месяц – это очень хорошо, - говорит заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. - О коттеджах и вовсе особо говорить не приходится: на первичном загородном рынке в элитном и бизнес-классах проходили единичные сделки. Ситуация с продажами в строящихся поселках классов эконом и средний немногим лучше: в проектах компаний с хорошей репутацией и где есть готовые дома, продавалось порядка 1-2 коттеджей за три месяца, в редких случаях – за месяц».

Однако и такие продажи шли далеко не у всех девелоперов. А учитывая погодные условия, на которые не посетовал только ленивый, оживления надо ждать не раньше конца апреля, когда снег растает, и коттеджные поселки станут более доступны для посещения и оценки. В частной переписке девелоперы шутят: «В Вашем письме «от застойщиков» – пропущенная «р» – оговорочка по Фрейду. Вы на подсознательном уровне уже охарактеризовали ситуацию на рынке».

Однако, несмотря на низкий спрос, объем рынка организованных коттеджных поселков на начало 2010 года – по сравнению с данными годичной давности - практически не сократился. За январь и февраль 2010 года в продаже появились объекты в шести новых проектах, в итоге, на конец I квартала, в продаже были домовладения в 170 коттеджных поселках. В 42% проектов продаются только участки. Некоторые девелоперы реализуют и домовладения, и участки без подряда - таких проектов сейчас порядка 63%. Доля непроданных объектов - 60% (это около 5300 наделов и домовладений).

Хорошо проверенное новое

Под занавес 2009 года и в начале 2010-го на рынке появился целый ряд очень разноплановых проектов. На выбор покупателю представлена полная линейка, на любой вкус: от супер-экономных предложений стоимостью 500-700 тыс. рублей за участок (огромные массивы на 450 – 750 участков площадью 8-10 соток, с отложенной перспективой строительства коммуникаций) - до элитных дач на берегу Финского залива (цена домовладения – от 80 млн рублей). При этом крайние в ценовом диапазоне предложения находят своего покупателя.

«Удивляет, что на рынок вывели и проекты с явно неактуальной сегодня концепцией: поселки с домовладениями стоимостью 10–20 млн рублей, т.е. в ценовом сегменте, в котором уже год как остановились продажи, - делится наблюдением директор по развитию ЗАО «Евросиб-Девелопмент» Марина Агеева. – В этом случае если и есть расчет на перспективу, то очень дальнюю».

По данным АН «Итака», по темпам открытия новых малоэтажных комплексов лидируют северные районы (Приозерский, Всеволожский, Выборгский и Курортный) – в них за последние полгода были заявлены 28 новых проектов. Однако наиболее крупные проекты, вышедшие на рынок во время кризиса 2009 года – расположены в основном на юге: это «Петергоф-Сити» (1-ая очередь -74 дома, всего свыше 300 домов), «Петровское барокко» (177 домовладений), «Гатчинские поместья» (125 домов). Исключение - «Тихая Ладога» (130 домов).

Немногий спрос

Немногочисленные сделки, по наблюдениям аналитиков, в зимний период шли в ценовом сегменте не дороже 3 млн. В «Кивенаппе», например, были проданы два небольших коттеджа. В «Приветнинском» - реализованы несколько участков в среднем по 1,7 млн рублей. В поселке «Галактика» покупатели приобрели наделы по 2,3 млн рублей, в «Охтинском парке» - по 3,2 млн. В проекте «Гармония» ушли наделы стоимостью 113 тыс. за сотку.

Среди дешевых вариантов покупатели отдают предпочтение полностью готовым постройкам – в эконом-классе востребованы готовые предложения, чтобы сразу можно было переселяться. Причем если раньше на первом месте стоял фактор местоположения, затем следовали характеристики дома и цена, то теперь цена все чаще выходит вперед. Покупатель ради уменьшения цены покупки согласен и поступиться близостью к городу, и ограничить себя в площади дома и участка.

А вот в поселках классом повыше ситуация иная. «В бизнес-сегменте покупатель по-прежнему предпочитает не готовые коттеджи, а землю с полной инженерной подготовкой, - замечает советник руководителя группы компаний «Стинком» Светлана Невелева. – Но интересно, что в среднем ценовом сегменте клиенты неохотно покупают уже построенное жилье в коттеджных поселках, нередко даже предпочитают вторичку – то есть дома, которые строились в поселках, но «под себя». Это связано с качеством строительства: люди боятся, что, купив готовый дом от застройщика, они могут получить кота в мешке. А еще пользуется большим спросом возможность оплачивать покупку поэтапно – по принципу «сейчас я плачу за землю, потом за газ, потом приступаю к строительству».

Серьезным фактором становится доля проданных объектов на проекте: если более половины, остальное тоже уйдет. «Важный пункт для покупателей – внятные сроки окончания строительства», - говорит Светлана Невелева. Когда больше половины домов строится, эти сроки можно представить более или менее объективно. Правда, пытаясь снизить свои затраты, девелоперы часто отказываются от многих составляющих инфраструктуры.

Сезонное жилье, дачи в среднем ценовом сегменте окончательно ушли на второй план – пока что финансовое состояние горожан не позволяет думать об излишествах. «Покупки в этом сегменте, как известно, не являются первоочередными. Поэтому большая часть потенциальных покупателей в период экономической нестабильности не рискует вкладывать в средства в дачи и дачные участки, - говорит Ольга Трошева. – Что касается поселков, где дома предназначены для постоянного проживания, многие владельцы квартир в городе, рассматривающие коттедж в качестве «второго жилья» сейчас временно решили отказаться от этой затеи».

Обозримое будущее

Снижение цен в бизнес-классе за год составило около 15% (средняя стоимость домовладения - 17,8 млн руб.), в категории «комфорт» - 7,5% (8,9 млн руб.), в эконом-классе - примерно столько же (5,1 млн руб.). Четкой выраженной динамики цен на сегодняшнем рынке не прослеживается, каждый застройщик ведет свою ценовую политику. Общее правило лишь одно - если проект подходит к завершающей стадии, цены в нем к лету вырастут. На начальной стадии проекта шансов получить скидку гораздо больше, чем в поселках, где строительство практически завершено.

В целом по рынку скидки (при стопроцентной оплате) достигают 25–35%. Но размер скидок, как правило, определяется положением застройщика и динамикой продаж в проекте. Кто-то изначально выставляет цены, приближенные к покупательским способностям. Кто-то сознательно завышает планку, чтобы потом эффектно играть на понижение.

«В основном, «снижаться» могут те компании, которые уже вернули инвестиции, вложенные в проект, и выручка от продажи оставшихся участков – это в чистом виде маржа, которую хочется поскорее «вытащить», пусть даже и со скидкой за скорость, - считает Марина Агеева. - Но таких поселков на рынке – единицы, и, похоже, их владельцы не торопятся, а готовы подождать и заработать больше. Остальные проекты еще полгода назад и так уже вышли, пожалуй, на европейскую норму рентабельности, и продавать дешевле, как говорится, «не имеет смысла».

Однако и роста цен ожидать не приходится – предложение пока избыточно, а структура массового спроса продолжает меняться в сторону уменьшения стоимости сделки. На рынок выходит много компаний-новичков, преимущественно – собственников земельных массивов. Продажи на оптовом земельном рынке стоят, и они ищут каналы сбыта на розничном рынке. К весне эта тенденция усилилась. Этот спрос удовлетворяют предложения участков в новых дачных массивах на 300–750 участков. Расположены такие массивы в пока малопопулярных, а потому недорогих местах: например, в полях Ломоносовского или Кировского районов. Площадь наделов в этих проектах – 8 – 10 соток, цена сотки – около 30–60 тысяч руб. То есть. общая цена объекта – около 400-600 тыс. руб. До шести соток дело пока не доходит, но купить землю без подряда на строительство коттеджа готовы многие.

Девелоперы, учитывая эти факторы, даже начали осваивать Киришский, Тихвинский и Кингисеппский районы. «Это уже даже не «эконом»«, - говорит Светлана Невелева. Фактически, такие проекты приближаются к формату советских садоводческих массивов: минимальный объем электричества, в ряде проектов водоснабжение – из скважин / колодцев, вопросы к документальной базе. Понимание успешности таких проектов с точки зрения как девелоперов (динамика продаж и вообще востребованность), так и покупателей (сроки и качество реализации проекта) придет только через 2-3 года. «На мой взгляд, в таких массивах велика вероятность недостроя, растянутости продаж во времени, а, соответственно, и сложности в эксплуатации поселка», - считает Марина Агеева.

Екатерина Голубева

Дата публикации: 11:31 09 апреля 2010

Источник: bpn.ru