Какие квартиры предпочитают петербуржцы?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

В последний год предпочтения петербуржцев в выборе жилья стали совершенно очевидными: кризис сформировал «портрет» квартиры, которая даже на вялом рынке никогда не останется без покупателя.

Квартиры на первичном и вторичном рынках за два последних года пережили одинаково строгий отбор со стороны покупателей. Удобства и дополнительные опции ненадолго остались в стороне, уступив место базовым ценностям времени: стоимости квадратного метра и степени готовности дома. Причем если первый критерий далеко не нов и важен для обоих рынков, то уровень готовности дома стал серьезным стоп-фактором лишь для рынка первичного жилья – покупатели боятся приобретать квартиры на начальных этапах строительства дома. Из-за кризиса люди стали меньше доверять застройщикам, не желая оказаться в числе печально известных обманутых дольщиков.

По оценкам экспертов, картина петербургского рынка жилья в настоящее время такова. На первичном рынке на продажу выставлено 233 объекта недвижимости. Объем продаж жилья в новостройках за последний квартал увеличился на 20–25% по сравнению с началом года. То есть сейчас в Петербурге ежемесячно продается примерно 1,5–2 тысячи квартир в строящихся домах. Это еще не докризисные показатели – тогда продавалось около трех тысяч квартир в месяц. И все-таки это заметное улучшение по сравнению с 2009 годом. Но если первичный рынок еще отстает от своих показателей двухлетней давности, то на вторичном объемы продаж уже совпадают с докризисным периодом – ежемесячно продается примерно пять тысяч квартир и комнат.

Так что же сейчас выбирают петербуржцы?

Компактно и недорого

Какой бы объект в последние два года ни выбирали покупатели – строящееся жилье или квартиру на вторичном рынке, главным для них остается один критерий выбора – цена жилья. Однако ситуация в этих двух сегментах несколько различается. Так, по словам Александра Лелина, генерального директора ЗАО «Ленстройтрест», на первичном рынке еще до выяснения цены (или, по крайней мере, одновременно с ней) покупатели интересуются репутацией застройщика, ведущего проект. «В числе главных критериев выбора – надежность застройщика, – рассказывает эксперт. – Здесь каждый определяет понятие «надежность» по-своему, но практически все стараются выбрать строительную компанию с опытом, достаточно известную, наименее болезненно пережившую кризис и не замеченную в громких скандалах. Также большое внимание сейчас уделяется факту работы застройщика по 214 Федеральному закону (о защите прав дольщиков), а также форме и содержанию договоров, что вполне обоснованно».

Определившись таким образом с застройщиком, покупатели начинают более детально изучать характеристики самого объекта. Большое значение при прочих равных условиях имеет срок сдачи дома. «Важными характеристиками являются также транспортная доступность объекта и развитость инфраструктуры вокруг него. Оптимальное соотношение этих параметров обеспечило, например, высокие продажи в жилом комплексе «Новый Оккервиль» и жилом комплексе у станции метро «Звездная», – отмечает Наталья Бондаренко, директор по рекламе и маркетингу ГК «Ярус».

По степени привлекательности стоимости выигрывают недавно запущенные в продажу объекты комплексного освоения территорий (КОТ): «Северная долина» от компании «Главстрой СПб» и «Семь столиц» (квартал «Вена») от компании Setl City. Цены на квартиры в этих комплексах начинаются от 50 тыс. руб. за кв. м.

Также повышенным спросом пользуются квартиры в обжитых, благоустроенных районах, обеспеченных инженерной и социальной инфраструктурой. Что касается характеристик самого жилья, то на первичном рынке большой интерес сейчас вызывают предложения объектов с отделкой. Еще два-три года назад такой явной тенденции на рынке не наблюдалось. По объему продаж в Петербурге по-прежнему доминируют квартиры эконом-класса: квартиры-студии, одно-, двухкомнатные квартиры небольшого метража. По словам экспертов, тип дома, этажность, наличие балкона и другие характеристики жилья в таком случае являются второстепенными.

«Традиционно популярны однокомнатные квартиры минимальных размеров, – рассказывает Тамара Ганина, руководитель Центра продаж нового строительства агентства недвижимости «Итака». – Кроме того, достаточно много покупателей предпочитают сегодня приобретать квартиры с отделкой. Среди городских районов наиболее востребованы северные (Калининский, Выборгский, Приморский) и Московский».

На этом фоне крупногабаритные и многокомнатные квартиры уже два года продавать очень сложно, поэтому многие застройщики скорректировали свои предложения с учетом запросов покупателей: большинство крупногабаритных квартир были перепроектированы в две или три небольших.

На вторичном рынке ситуация в целом похожа – люди выбирают жилье подешевле. Как следствие, чаще всего рассматриваются самые доступные варианты квартир – например, в хрущевках, кораблях. «В данный момент на рынке вторичного жилья самыми востребованными по-прежнему остаются недорогие однокомнатные квартиры в кирпичных и кирпично-монолитных домах, а также квартиры в хрущевках стоимостью от 2,3 млн до 2,4 млн руб., – констатирует Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость». – Бульшее предпочтение покупатели традиционно отдают северным районам города и Московскому району».

Первой свежести

Единого мнения о том, какие объекты (первичного или вторичного рынка) сейчас пользуются наибольшей популярностью у покупателей, среди экспертов до сих пор нет. По мнению заместителя генерального директора агентства недвижимости «Бекар» Леонида Сандалова, в этом вопросе бесспорным лидером является вторичное жилье: «Чаще покупают квартиры, конечно, на вторичном рынке. Он обычно в два-три раза опережает первичный по количеству сделок. А в пик кризиса (летом 2009 года), когда люди боялись покупать недостроенные объекты, перевес вторичного рынка достиг пяти-шестикратного». Однако, по другим оценкам, не менее активно петербуржцы приобретают квартиры и на первичном рынке. «Сегодня в большей степени покупатели ориентированы на жилье в новостройках, хотя еще год назад вследствие кризиса потенциальные клиенты первичного рынка (из-за риска потерять деньги, вложив их в строящееся жилье) были вынуждены обратиться к объектам вторичного. А теперь доверие к застройщикам возвращается, появляется уверенность в том, что проекты будут доведены до завершения. Дополнительной защитой прав клиента является работа застройщика в соответствии с 214-м законом, – поясняет Игорь Соколов, старший вице-президент холдинга «Петротрест». – При этом цены на строящееся жилье ниже, чем на квартиры вторичного рынка, кроме этого застройщики предлагают более выгодные программы покупки и удобные графики платежей».

Нал, рассрочка, ипотека

Способы оплаты жилья также различаются в зависимости от сегмента рынка недвижимости, к которому оно относится. По словам Ольги Трошевой, заместителя директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», на первичном рынке, по итогам первого полугодия, квартиры чаще всего приобретали в рассрочку. «Такая форма расчетов присутствовала в 80% от всего количества сделок. Из них примерно 20% сделок – это кратковременные рассрочки (до шести месяцев)». Однако обычно рассрочка предоставляется на период строительства дома. Максимальное время рассрочки сегодня – 10 лет. Увеличивается и первый взнос, который могут позволить себе покупатели в случае выбора такого способа оплаты. «В отличие от прошлого года, финансовые возможности наших покупателей возросли: если ранее клиенты первоначально были способны внести 5–15% от стоимости квартиры, то сегодня многие из них готовы единовременно выплатить до 70%. Это позволяет более выгодно совершить сделку по покупке квартиры, поскольку от суммы первого взноса зависит величина стоимости квадратного метра на остаток», – рассказывает Игорь Соколов.

А вот с участием ипотечных средств на первичном рынке сейчас совершается лишь малая доля сделок – 5–8%. По мнению экспертов, прорыв в этой области произойдет, если размер первоначального взноса снизится до 10%, а годовая ставка по кредиту не будет превышать 8–10%.

Заметно в последнее время выросло и количество квартир, приобретаемых по 100%-ной предоплате. Возможно, сработал известный эффект отложенного спроса, при котором покупатели (довольно большое число), задумавшие улучшить условия еще до кризиса, дождались возможности выгодно решить жилищный вопрос на фоне снизившихся цен на квартиры. Свою роль сыграли также заманчивые скидки и бонусы, предоставляемые застройщиком при единовременной оплате приобретаемого объекта.

На вторичном рынке пока что преобладает схема встречной покупки, когда через продажу имеющегося в собственности жилья приобретается альтернативное – более просторное или квартира в новом доме. Заемные средства в данном случае используются редко. Как правило, покупатели предпочитают доплачивать разницу из собственных средств. Активно проводятся сделки с использованием различных государственных субсидий и сертификатов. Применяются на вторичном рынке и ипотечные средства, но их заметно меньше, чем два года назад.

Многоликие продажи

Способы выбора объектов в последний год также претерпели изменения. Если раньше квартиры в строящихся домах покупали практически всегда напрямую у застройщика, то сейчас все большее число сделок проводится через посредников – риэлторские компании. «Доля сделок, совершаемых через агентства недвижимости, в связи с кризисом выросла, – подчеркивает Леонид Сандалов. – До его наступления покупатели работали напрямую со строительными компаниями. Однако в кризис у застройщиков объем продаж резко сократился, и они стали активно привлекать агентства. Риэлторы – это профессиональные продавцы, которые знают, как надо рекламировать объект, как общаться с клиентом и так далее, поэтому количество реальных сделок у агентства всегда выше. В результате компании вынуждены были заключать с ними договоры на продажу объектов. Для покупателя в таком случае нет разницы, у кого покупать, так как цена на объект и у застройщика, и у агентства одинаковая. Ведь комиссию агентству платит застройщик, а не покупатель».

С ним согласен и Александр Лелин: «До текущего года наша компания практиковала продажи исключительно через свой корпоративный отдел. С начала 2010 года мы решили привлекать к реализации квартир и сторонние агентства недвижимости. По полугодовому опыту уже можно утверждать, что такое решение пока себя оправдывает. В ближайший год мы планируем продолжать эту практику сотрудничества и следить за ее динамикой и результатами».

Таким образом, если объемы продаж объектов первичного рынка у риэлторов в кризис существенно выросли, то количество сделок с объектами вторичного рынка в агентствах в последние полтора года снизилось на 30–40%: покупатели предпочитают экономить на услугах риэлторов, подбирая жилье самостоятельно (ведь в данном случае за работу агента платит сам клиент). Некоторые изменения появились только в начале 2010 года – с выходом российской экономики из кризиса.

Итого

В результате ситуация на рынке до сих пор остается для покупателей максимально благоприятной: они позволяют себя уговаривать, привлекать скидками и маркетинговыми акциями, выбирая выгодные схемы оплаты. Однако уже осенью, полагают эксперты, цена квадратного метра вырастет как минимум на 10%. И тогда, возможно, расстановка сил на рынке недвижимости снова изменится.

Дата публикации: 16:11 16 августа 2010

Источник: bpn.ru