Торговая недвижимость Петербурга выходит из кризиса

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Рост розничного товарооборота, начавшийся весной, несколько оживил сегмент торговли. К середине года арендные ставки почти перестали снижаться, начала сокращаться доля свободных площадей в качественных торговых комплексах. Заметно улучшились показатели ритейлоров. Однако потребитель по-прежнему скуповат и не склонен к спонтанным покупкам.

В первом полугодии в Петербурге введено в эксплуатацию пять ТЦ общей площадью 93 490 кв.м. Но из них открылись для покупателей только два — «Смайл» на пр. Большевиков (10 910 кв.м) и мебельный центр в составе ТРК «Гранд Каньон» (30 400 метров) на пр. Энгельса. Оставшиеся три еще предстоит заполнить арендаторами. Тем не менее за полгода объем качественных торговых площадей вырос более чем на 50 000 полезных метров, в то время как за аналогичный период 2009 го на рынке не появилось ни одного нового объекта.

По информации экспертов Colliers International, к июлю 2010 го в Петербурге функционировали 153 торговых комплекса — по совокупности свыше 3,8 млн кв.м (арендопригодное пространство — 2,5 млн кв.м). Традиционно сколько аналитиков, столько и мнений: специалисты NAI Becar оценивают общий торговый сток в 3,4 млн «квадратов», в АРИН называют цифру в 3,1 млн кв.м. На разных стадиях строительства заморожены порядка 30 проектов ТК общей площадью около 878 000 кв.м (подсчеты АРИН).

Оборотистые сети

Впервые с начала кризиса доля вакантных площадей в ТЦ стала медленно сокращаться. Сегодня этот показатель в среднем по городу колеблется на уровне 8-15%. В наиболее успешных проектах заполняемость близка к 100%, и там по-прежнему сохраняются «листы ожидания» («Мега-Парнас» и «Мега-Дыбенко», «Радуга», «Гранд Каньон», «Сенная», «ПИК», «Французский бульвар»).

Несколько ниже (от 40 до 70%) показатели загрузки ТК «Феличита», «Масштаб», «Пулково 3», «Космополис», «Северный Молл». Примерно такая же доля вакансий во многих торговых объектах, открытие которых совпало с началом кризиса. По данным АРИН, галерея Esfera на Невском пр. заселена примерно на 60%, «Атлантик Сити» — на 85%.

В «Николаевском пассаже», введенном в эксплуатацию этим летом, только один арендатор — фитнес-центр Olympic, который занял 3000 метров на последних двух этажах. Открытие торговой зоны намечено на сентябрь.

Трудности с арендаторами испытывают в основном комплексы с неудачной локацией, непроработанной концепцией и прочими недостатками. Высокая концентрация торговых объектов в одном районе (например, в Выборгском, Московском, Приморском и Центральном) тоже негативно сказывается на заполняемости.

Возросший с начала года покупательский спрос заметно отразился на оборотах ритейлоров. Крупные операторы («Спортмастер», Book City Center, «Мираж Синема», «О’Кей Экспресс», фитнес-центр Olympic и др.) начали расширять свое присутствие в действующих и запускаемых объектах. Во втором квартале о выходе на рынок и/или развитии сети заявили Н&М, Zara, Blend, «Rusпyбликa», Brown Shoe, Ralf Ringer, «Сток-Центр», PET, Coffeshop, Carl's Junior, «Формула кино», боулинг «Сапсан», «Ле'муррр», BNS и др.

Наибольшим спросом, по мнению экспертов Praktis, пользуются помещения от 20 до 50 кв.м (в галерее) и 2000-3000 метров (у «якорей»).

Уровень арендных ставок в течение полугодия колебался лишь незначительно (табл. 2). Хотя в Colliers International зафиксировали увеличение ценников за год (с июля по июль) на 20-30% для операторов галерей и на 5-10% — для «якорей».

Специалисты Maris Properties отметили, что собственники неохотно идут на скидки и другие послабления. Арендаторы все чаще платят не фиксированную ставку, а смешанную: аренда процент от оборота (или только проценты).

Из инвестиционных сделок можно выделить продажу торгово офисного комплекса Regent Hall на Владимирском пр. турецкой компании Renaissance Development. Сумма сделки — $25,5 млн.

Демократические ценности

Сектор стрит-ритейла восстанавливается быстрее, чем рынок ТРК. При этом демократичные форматы общепита и торговли продолжают вытеснять бутики из главных торговых коридоров. Появление универсама эконом-класса «Полушка» на Невском пр. — событие знаковое. По оценке экспертов Maris Properties, сегодня на главной магистрали свободных помещений практически не осталось.

Традиционно высоким спросом пользуются точки с большой проходимостью у станций метро. Не менее популярны помещения на Московском, Богатырском, Коломяжском, Ленинском пр. и на пр. Ветеранов. Арендаторы чаще всего запрашивают помещения от 50 до 150 кв.м, реже — 300-500 метров.

Как и в ТЦ, средние ставки за полгода практически не менялись. Хотя в Colliers International отмечают увеличение ценников до 60% на наиболее ликвидные объекты на Невском.

По данным Praktis, актуальные цены аренды на главной магистрали варьируются от 3500 (на Староневском пр.) до 9000 руб./кв.м в месяц (в зоне Садовой ул.). Диапазон ставок на Каменноостровском и Большом пр. Петроградской стороны — 2500-5000 руб./кв.м, на Среднем пр. В. О. — 2500-3500 рублей. Помещения в непопулярных районах предлагают за 500-800 рублей. Средняя ставка по городу — 1500 рублей за «квадрат» в месяц.

Сделки купли-продажи встроенных помещений носят единичный характер. Средние цены предложений — 70 000-80 000 руб./кв. м.

Большинство исследователей уверены, что до конца года существенного роста ценников ждать не стоит.

Затоваренный дефицит

По насыщенности торговыми метрами на душу населения Петербург давно опередил столицу и другие мегаполисы страны, но качественные и успешные проекты наперечет.

Поэтому эксперты считают перспективным строительство новых комплексов. Большим потенциалом для развития обладают наименее обеспеченные современными ТК районы: Калининский, Кировский, Красносельский и Василеостровский.

Другой вектор развития связан с появлением новых форматов (например, аутлет-центров), а также с реконцепцией устаревших объектов. Этим летом в Петербурге началась реализация первого проекта по созданию аутлета: компания Fashion House Development задумала комплекс площадью 37 000 кв.м на пересечении Таллинского и Волхонского шоссе. Управлять им будет партнер FHD — ЗАО «Кредор». Первую очередь обещают открыть в 2012 м.

До конца года должны заработать несколько знаковых объектов. Участники рынка ожидают запуска как минимум трех «стотысячников»: «Лето», «Галерея» и «Стокманн Невский центр». С их вводом общая площадь качественных торговых площадей Петербурга превысит 4 млн кв. м.

Дата публикации: 13:35 30 августа 2010

Источник: bpn.ru