За что платят арендаторы торговых центров?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Правило 3L (location, location, location) на рынке аренды следует читать так: арендаторы платят не за стены, перегородки и витрины, а за поток покупателей, который обеспечивает торговый центр. Причем этот поток привлекает не сам торговый центр, а его якоря и хороший пул арендаторов, т.е. грамотно сформированный tenant-mix.

Но среди арендаторов всегда есть те, кто ловко использует сгенерированные покупательские потоки. Вы спросите: кто они? Это операторы товаров импульсного спроса, они платят самые высокие ставки в пересчете на квадратный метр. По результатам исследований в 2010 году «впереди планеты всей» оказались ювелирные магазины. На первый взгляд, картина не изменилась. Но если приглядеться, можно отметить несколько новых тенденций.

Самыми выгодными арендаторами торговых центров в 2010 году оказались ювелирные магазины. К такому выводу пришли специалисты компании Penny Lane Realty. На втором месте – салоны мобильной связи, а замыкают тройку лидеров небольшие парфюмерно-косметические магазины. Действительно, в торговых центрах ставки для различных профилей торговли разные. Здесь нет несправедливости, и с этим согласны даже арендаторы. Ценообразование в торговых центрах строится на простой и понятной логике: одни арендаторы приводят в комплекс поток посетителей и платят меньше, а другие этим потоком пользуются и, соответственно, платят больше. Арендуя площади в торговых центрах, арендаторы платят не за стены, перегородки и витрины, а за поток покупателей, который генерирует торговый центр.

С этой точки зрения легко понять, почему операторы товаров импульсного спроса, такие как салоны сотовой связи, магазины аксессуаров, ювелирные магазины, стойки со снеками, маникюрные салоны и т.д., возглавляют рейтинги самых выгодных арендаторов ТЦ.

Кризис принципиально картину не изменил: логика ценообразования осталась прежней. Если в начале кризиса некоторые операторы чувствовали себя не очень хорошо в связи с падением продаж (в частности, это касается ювелиров), то на данный момент они, в большей степени, отыграли свои докризисные позиции или, по крайней мере, вновь возобновили развитие, а значит, и конкуренция в этих сегментах вернулась на прежний уровень.

Отмечу единственную тенденцию, которую более или менее можно отнести к кризисным последствиям: для сокращения издержек в период кризиса многие компании разрабатывали альтернативные форматы, позволяющие им за счет уменьшения площади магазина продолжать его развитие и, соответственно, не терять лояльности покупателей. В 2008–2009 годах операторы сотовой связи («МегаФон», МТС и др.) анонсировали выход на рынок новых салонов в формате островной торговли, а не полноформатных магазинов. Так же предполагали поступить и ювелирные салоны, кофейни и др. Надо отметить, что эти нововведения не особенно прижились: владельцы торговых центров все-таки привыкли видеть своих «золотых» арендаторов на полноформатных площадях и не очень охотно отдавали им островные зоны.

Из других изменений, не касающихся кризисных последствий, можно отметить выход на рынок большого количества операторов, торгующих снеками – шоколадом, марципанами, орешками, мармеладом и даже суши – в формате «островков». Проблема состоит в том, что пространство в торговых центрах, на котором можно организовывать островную торговлю, сильно ограничено, в результате чего при росте конкуренции ставки для таких арендаторов становятся запредельно высокими.

Суммируя вышесказанное, можно утверждать, что на сегодняшний день дороже всего аренда квадратного метра в торговых центрах обходится арендаторам следующих профилей: салон связи, ювелирный магазин, снеки (мармелад, шоколад, мороженое), маникюрный салон, магазины бижутерии и аксессуаров, цветов, сувениров и подарков, салоны оптики и др. И, разумеется, ставки меняются в зависимости от ТЦ.

Досье:

Любовь Петрова

Окончила факультет социологии (по специальности «Экономическая социология») ГУ-ВШЭ. В 2008 завершила обучение на I ступени Института коммерческих инвестиций в недвижимость США (CCIM). С 2005 по 2007 год работала в компании Becar в должности маркетолога-аналитика. В 2007 году перешла в Knight Frank в качестве консультанта по торговой недвижимости. Спустя два года вернулась в NAI Becar на должность старшего консультанта департамента торговой недвижимости.

Дата публикации: 13:57 08 сентября 2010

Источник: bpn.ru