Города-спутники строят на зыбкой почве

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Строительство мультиформатных городов-спутников в значительном удалении от Москвы — перспективная инвестиционная идея. Однако пока она имеет весьма зыбкий инфраструктурный и финансовый фундамент, не увязана с рынком труда.

Крупные подмосковные землевладельцы размораживают проекты комплексной застройки, приостановленные из-за кризиса. Если раньше бывшие колхозные поля планировалось застраивать многоэтажным жильем, то сегодня концепция изменилась. Девелоперы намерены предложить рынку новый продукт. Это жилье в масштабных мультиформатных проектах, сочетающих разные виды недвижимости: коттеджи (120–200 кв. м с участком шесть-восемь соток), таунхаусы (100 кв. м с участками две-три сотки), многоквартирные трех— и четырехэтажные дома. По словам председателя совета директоров девелоперской компании Kaskad Family Валерия Мищенко, застройщики смещаются в дешевый и средний сегменты, стремясь расширить круг потенциальных покупателей за счет разнообразия предлагаемых форматов.

Сама по себе идея мультиформатных проектов интересна и перспективна. Однако проблема заключается в том, что крупные проекты в непосредственной близости от Москвы (а таковых пока большинство) будут усиливать нагрузку на инфраструктуру мегаполиса. Строительство самодостаточных городов-спутников возможно лишь в значительном удалении от столицы. Но сложность состоит в том, что землевладельцам приходится тянуть такие проекты в одиночку из-за отсутствия эффективных моделей взаимодействия бизнеса и власти. Результат закономерен: новые мегастройки на окраине Московской области не обеспечены платежеспособным спросом, инфраструктурой и реализуются в отрыве от рынка труда.

Новый рынок

Первые мультиформатные проекты появляются преимущественно в ближнем Подмосковье. Один из самых многообещающих и перспективных — строительство города-спутника Кингстон на Пятницком шоссе в Красногорском районе, в непосредственной близости от столичного микрорайона Митино. Около поселка Отрадненское компания RGI известного столичного девелопера Бориса Кузинца планирует возвести 650 тыс. кв. м жилья в комплексах средней и высокой этажности.

«Основной массив жилых домов имеет шесть-восемь этажей. Дома представляют собой модули-кластеры, набранные из компактно расположенных секций. Они запроектированы таким образом, чтобы полностью исключить движение автомобилей во внутреннем дворовом пространстве, где расположены детские, спортивные площадки и места для отдыха взрослых. Входы в подъезды располагаются по наружному периметру дома со стороны внутриквартальных проездов и размещаются в уровне цокольного этажа, при этом плоскость двора поднимается над уровнем земли на два метра», — говорится в описании проекта.

На днях компания «Масштаб» сенатора Вадима Мошковича объявила архитектурный конкурс на проектирование не менее крупного микрорайона «Город кварталов А101» на Калужском шоссе. Здесь на участке площадью 154 га планируется создать комфортабельную городскую среду с жильем общей площадью свыше 1 млн кв. м, объектами инфраструктуры, открытыми пространствами.

Компании «Мортон» и «Группа ЛСР» совместно возводят микрорайон «Сакраменто» из разнокалиберных малоэтажных панельных домов в окрестностях подмосковной Балашихи. Всего на участке площадью 30 га планируется построить 114 домов на 8–12 квартир от 32 до 54 кв. м общей площадью 79 тыс. метров. Сейчас возводятся шоу-румы. «Одно из ноу-хау проекта — небольшой приусадебный участок в пользовании собственников жилья», — рассказывает директор по развитию ГК «Мортон» Владимир Отекин.

Проекты комплексной мультиформатной застройки в дальнем Подмосковье пока единичны. Однако, учитывая концентрацию значительного объема бывших колхозных земель в руках ограниченного круга землевладельцев, можно с уверенностью предположить, что количество таких проектов будет увеличиваться.

Из «пилотов» представляют интерес планы компании Coalco Василия Анисимова по строительству мультиформатного жилья в окрестностях подмосковного Домодедова (около 30 км от МКАД). Пока известно о планах по застройке трех участков: вблизи деревни Ивановское, неподалеку от села Кузьминское и в микрорайоне Барыбино. Здесь планируется разместить многоквартирные трехэтажные дома, таунхаусы, коттеджи общей площадью около 570 тыс. кв. метров.

Другой крупный проект уже реализует компания MR Group. Недавно она начала продажи жилья в «первом малоэтажном экогороде России» Новом Ступине. Проект рассчитан на 60 тыс. жителей (около 2 млн кв. м жилья) и реализуется в окрестностях «старого» Ступина (80 км от МКАД).

Много метров, мало спроса

Эксперты высоко оценивают ликвидность мультиформатных проектов, реализуемых в ближнем Подмосковье. Главным образом потому, что они рассчитаны на платежеспособную московскую публику. По мнению риэлторев, главное — предложить конкурентоспособную цену, обеспечить высокие темпы строительства, построить хотя бы несколько объектов социальной инфраструктуры, которые могут повысить капитализацию проекта и стать драйвером продаж. Скорее всего, для старта застройщикам удастся привлечь соинвесторов на начальном этапе строительства.

Транспортные проблемы, с которыми столкнутся будущие жители таких поселений, воспринимаются участниками рынка как неизбежность. (Скажем, основная дорога в будущий город-спутник Кингстон проходит через плотно застроенный микрорайон Митино.) Однако транспортные проблемы вряд ли окажут существенное влияние на динамику продаж. Главным образом потому, что пробки как в черте города, так и на его окраинах возникают постоянно. Абсолютно благополучных в этом отношении районов в Москве и ближнем Подмосковье нет. Конкурентные преимущества получат те проекты, к которым в будущем планируется подвести линии легкого метро.

А вот ликвидность мультиформатной жилой недвижимости в значительном (80–100 км) удалении от Москвы под большим вопросом. «Покупательский спрос на такие проекты сосредоточен не в Москве, а в области. Его объем на порядок меньше, чем заявленные некоторыми девелоперами масштабы жилой застройки», — замечает гендиректор компании «НДВнедвижимость» Александр Хрусталев. По мнению гендиректора компании Est-a-Tet Кайдо Каарма, теоретически мультиформатные мегапроекты в дальнем Подмосковье могли бы заинтересовать жителей областных городов, расположенных по соседству с застраиваемыми территориями, а также мигрантов из близлежащих регионов. Однако даже эта невзыскательная группа покупателей вряд ли готова вкладывать деньги в строительство жилья в чистом поле. «До тех пор, пока девелоперы не построят некий замкнутый контур, готовый образец, включающий в себя жилые и инфраструктурные объекты для комфортного проживания, продажи будут минимальными», — полагает гендиректор девелоперской компании «Комстрин» Максим Сотников. Денег на строительство такого «контура» у компаний, как правило, нет. Не говоря уже о создании развитой инфраструктуры: инженерных сетей, детских садов, школ.

«Остается только заключить ни к чему не обязывающий протокол, по которому девелопер обещает что-то построить, а администрация обещает обеспечить новоселов детсадами и школами. На основании этого протокола провести массовую рекламную кампанию, нарисовать красивые буклеты со счастливыми новоселами. А потом, когда люди, купившие жилье, начнут интересоваться, в какой детсад им деток вести, развести руками — не смогли», — иронизирует один из застройщиков. По его словам, заложить все перечисленные издержки в стоимость квадратного метра на практике невозможно, поскольку предложение становится просто неконкурентоспособным по цене.

Негде трудиться

Еще один немаловажный нюанс, который нельзя не учитывать, — отсутствие взаимосвязи проектов комплексной застройки с планами индустриального развития Московского региона. По мнению руководителя проекта «Российский дом будущего» Сергея Журавлева, проекты комплексной застройки логичнее осуществлять в тандеме с будущими работодателями под некий изначально понятный объем квалифицированной рабочей силы.

Однако пока картина складывается прямо противоположная. Сначала строится и распродается жилье, а потом планируется развивать индустриальные парки на окраинах новых жилых кварталов. Что само по себе нонсенс. Синергетический эффект от сочетания жилой и промышленной зоны при такой последовательности не возникает. «Не факт, что в подобных проектах купят жилье специалисты именно из тех отраслей, предприятия которых в будущем разместятся на территории индустриального парка. И потом — надо понимать емкость спроса со стороны работников таких индустриальных парков», — замечает Александр Хрусталев из «НДВ-недвижимости».

«Высококвалифицированных специалистов, в том числе зарубежных, и с высоким уровнем дохода — примерно 10 процентов от общей численности персонала крупных предприятий. Остальные — люди из соседних деревень и сел, которые живут в домах стоимостью 20 тысяч долларов, — продолжает тему один из девелоперов. — Ну и какой тяги можно ожидать от этого контингента, если мы говорим о рыночных проектах? Как при таком раскладе создавать вокруг этих кластеров жилые объекты без поддержки самих предприятий? Я себе слабо представляю».

В общем и целом, по мнению экспертов, развитие рынка мультиформатной малоэтажной застройки в удалении от Москвы немыслимо без мощной господдержки в рамках федеральных программ строительства доступного жилья, инфраструктуры, создания рабочих мест. Однако пока никаких конкретных финансовых схем взаимодействия бизнеса с региональными и федеральными властями, муниципалитетами не существует. Без этих фундаментальных компонентов комплексным проектам строительства жилья в дальнем Подмосковье уготована сложная судьба.

Дата публикации: 17:47 08 сентября 2010

Источник: bpn.ru