Раздел: Загородная недвижимость / Ленинградская область - Источник: БН.ру

Загородная недвижимость Ленобласти восстанавливает свои позиции

Послекризисный период ознаменовался серьезным падением спроса на загородную недвижимость в Ленобласти: в 2009 году сделок на рынке было вполовину меньше, чем в 2008-м. Нынешний сезон продемонстрировал небольшой рост: спрос увеличился на 25–30%. Причем, отмечают риэлторы, покупатели присматривают уже не только самые «экономичные», но и более дорогие объекты в ценовом диапазоне свыше 8 млн руб. – в прошлом году такие сделки были единичны.

Лето на рынке началось с роста предложения – в сегменте загородной недвижимости с прошлого года предложение заметно превышает спрос. А весной оно еще увеличилось за счет тех продавцов, которые в прошлом году решили снять объекты с продажи на несколько месяцев, чтобы выйти на рынок уже с новой ценой, – что и происходило.

Весна – красна, лето – тихое

Первый всплеск покупательского интереса пришелся на начало апреля. В связи с тем, что в течение апреля-мая интерес был устойчивым, ожидалось, что второй квартал принесет увеличение количества сделок как с объектами вторичного рынка, так и в поселках, находящихся на финальной стадии строительства. Однако заметного роста не случилось: летние показатели по сделкам практически не отличались от весенних. Число интересантов действительно выросло, но покупатели долго и придирчиво выбирали объекты, не спешили с покупкой. В итоге «количество покупателей в этом сезоне было минимальным за последние восемь-десять лет», пессимистически отмечает Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар». Его коллеги менее категоричны – рынок, по их мнению, вел себя «ровно».

Но позитивные изменения на рынке тоже наметились. «Изменился, в первую очередь, качественный спрос – появились сделки по цене свыше 10 млн руб., каких практически не было в 2009 году, – отмечает Леонид Веденеев, директор Северо-Восточного департамента агентства «Александр». – Значительно расширился спрос в диапазоне от 2 до 10 млн руб., в 2009 году сделки в этом диапазоне были единичные».

Значительно снизились каталожные цены объектов – если в 2009 году покупатель мог очень сильно торговаться и «выбивать» скидку в 30–40%, то сейчас, когда цены в каталогах и так заметно снижены, реальный размер торга также резко упал. При этом настоящие цены сделок практически не меняются по сравнению с уровнем, достигнутым рынком к сентябрю 2009 года. В среднем цены на 35–40% ниже уровня лета 2008 года. Правда, по многим объектам стоимость зачастую остается завышенной – некоторые собственники практически все лето придерживались мнения, что кризис уже закончился, из-за чего не только не были готовы снижать цены, но даже пересматривали свои предложения в сторону повышения стоимости объекта. Сейчас, ближе к окончанию сезона, им приходится «отыгрывать» обратно.

Сократились также сроки экспозиции объектов. Ликвидный и ходовой объект по нормальной стоимости часто забирает первый же клиент, который выехал на просмотр.

Покупаем «на свои»

По сравнению с 2009 годом несколько изменился портрет покупателя. С рынка окончательно ушли инвесторы – в 2009 году определенная доля покупателей все-таки приобретала землю, чтобы сохранить деньги, боясь нестабильной экономической ситуации. Сегодня таких клиентов не осталось. Средний покупатель на сегодняшнем рынке после долгих прицениваний приобретает недвижимость только в том случае, если понимает, что цена максимально низка. «По сравнению с 2008 годом практически полностью исчезли средства банков – до лета 2008 года земельные участки покупали даже с помощью потребительских кредитов. Загородная ипотека, в отличие от городской, де-факто умерла полностью», – считает Леонид Веденеев. «Как правило, покупатели при покупке на вторичном рынке используют только свои собственные средства, – замечает и Андрей Уманский. – Покупают в первую очередь недорогие земельные участки стоимостью до 2 млн руб. в поселках или коттеджных образованиях без подряда и не более 60 километров от Петербурга. Либо недорогие дома примерно за 2 млн руб. в садоводствах или поселениях. Также на рынке остаются перекупщики, которые ищут собственников с финансовыми проблемами, чтобы приобрести у них объекты со скидками до 50%. Правда, касается это только Курортного и Всеволожского районов».

Самым дорогим как в первом, так и во втором квартале 2010 года был Курортный район, следом – с небольшим отставанием – Всеволожский. «Основной спрос у покупателей сегодня на участки ИЖС от 1,5 до 4 млн руб. – стоимость колеблется в зависимости от местоположения, удаленности, инфраструктуры, наличия коммуникаций. В Курортном районе цена может доходить до 6–8 млн руб. за участок, – отмечает Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс.Загородная недвижимость». – Предложения же от продавцов земельных участков зачастую по цене значительно выше».

Интересно, отмечают риэлторы, что в ценовой группе домов «от 8 млн и выше» снова играют важную роль «красивости», которые присутствуют в непосредственной близости от участка. Год назад было, что называется, не до жиру – в ходу были самые экономичные варианты. А в этом году покупатель готов остановить выбор на более дорогом объекте, если до озера подать рукой или лес начинается прямо за забором.

В садоводствах наиболее востребованы дешевые участки за 150–300 тыс. руб. удаленностью до 100 км от города, площадью от 10 соток.

«Хуже всего продаются таунхаусы и дуплексы, особенно, если они были построены до кризиса и продавец пытается «вытащить» свои деньги, – считает Андрей Уманский. – А вот дефицитных объектов на рынке практически нет. Сегодня дефицитными являются объекты по реальным ценам, поскольку цены часто все еще остаются завышенными».

По-настоящему дефицитным объектом можно считать разве что старый, но хорошо сохранившийся дом в черте Петербурга со всеми коммуникациями и нормальной ценой. «Готовых домов на землях ИЖС в пределах 50 км от Петербурга и стоимостью до 5 млн руб. практически нет в продаже», – говорит Станислав Азацкий. До конца года, по его прогнозам, спрос будет концентрироваться на жилых домах в высокой степени готовности в диапазоне цен 2,5–7млн.

Жаркое арендное лето

Вторичный рынок как следует не раскачался, зато лето 2010 года ознаменовалось неслыханно высоким спросом на аренду загородной недвижимости. Многие клиенты начинали активно подбирать варианты для летней аренды традиционно уже с марта, но второй пик активности пришелся на июль, когда стало ясно, что впереди два, причем жарких, месяца.

В марте был отмечен всплеск спроса на достаточно дорогую загородную аренду в высоком бюджетном сегменте: от $2 тыс. за коттедж в месяц. Наибольшим спросом пользовались коттеджи и качественные дома в пределах 30-километровой зоны по традиционным направлениям – Курортный район, Приозерское и Выборгское шоссе. Причиной этому послужило то, что клиенты, интересующиеся покупкой загородной недвижимости ценой свыше 10 млн руб., откладывали решения до осени, а до этого готовы были обойтись арендой достойного жилья для семьи. Причем в этот период было отмечено даже небольшое повышение арендных ставок. Наиболее сильный подъем интереса проявился в диапазоне $1–3 тыс. в месяц, а спрос на более дорогие объекты, наоборот, снизился.

Правда, несмотря на рост, скорее, вызванный дефицитом качественных объектов и постепенным «вымыванием» с рынка недорогих предложений, докризисные показатели так и не были достигнуты. Важную роль традиционно сыграл сезонный фактор, который всегда остается определяющим для рынка загородной аренды.

А вот в июле на рынок хлынули арендаторы, измученные жарой в городе. При этом, отмечают эксперты, повышение спроса прослеживалось на дома в поселках, расположенных на довольно большом удалении от города – 40–80 км, так называемые дальние дачи. Причем в отличие от весеннего спроса, в этом случае речь шла о достаточно недорогих объектах, стоимостью до $1 тыс. в месяц, а направление не играло большой роли. Спросом пользовались не только дома в поселках, но и дачи в садоводствах – лишь имелась бы возможность добраться до водоема. Уже к концу июля найти приличное предложение по адекватной цене было просто невозможно. «Климатическая эмиграция» москвичей в Ленинградскую область из задымленной Московской «взбодрила» цены на рынке аренды – средние цены подросли в течение июля на 10%.

Дата публикации: 17:27 24 сентября 2010

Источник: bpn.ru