Сентябрь не оправдал ожиданий

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Большинство загородных девелоперов уповали на осеннюю активность покупателей. Однако пока их ожидания не оправдались – сделок крайне мало.

Успешные летние продажи позволили застройщикам прогнозировать осеннее оживление на рынке, эксперты надеялись на увеличение спроса на 10-20%.

«В начале сентября у нас было очень много звонков и просмотров. Даже вернулись покупатели, которые присматривались к нашим объектам еще весной. Все факторы указывали на увеличение объемов продаж. Сегодня звонков и просмотров по-прежнему много, но к росту сделок они пока не приводят. Возможно, покупатели ждут понижения цен, – мне кажется, напрасно – или это связано с новым законопроектом по сельхозземлям», – рассказывает Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком».

Законопроект насторожил

Напомним, в конце августа Минрегионразвития опубликовало законопроект, который запрещает какое-либо строительство (кроме хозяйственных построек) на землях сельхозназначения.

«Согласно этому документу, строительство жилых домов разрешено только на землях населенных пунктов, а это 3% от всех территорий области, причем большая часть их уже используется. Земель, подходящих для малоэтажного строительства, крайне мало. Если этот документ будет одобрен, то непонятно, что будет с девелоперским бизнесом: в активах собственников останутся тысячи неликвидных сельхозгектаров. Из-за этого с рынка могут уйти многие девелоперы. Из-за ажиотажа, скорее всего, поднимется стоимость оптовых земель в населенных пунктах, возможно, вырастут цены и на розничные участки», – считает Марина Агеева, директор по развитию компании «Евросиб-Девелопмент».

По мнению экспертов, сегодня на загородном рынке из-за этого законопроекта возникло некое замешательство. «Покупатели не могут сходу оценить ситуацию, поэтому не торопятся совершать сделки. Они не знают, чем этот документ после принятия для них обернется. Полагаю, что осеннего оживления не будет именно из-за этого законопроекта: похоже, продажи подвиснут еще на месяц», – продолжает Светлана Невелева.

Однако есть и другие мнения. «Вряд ли не очень активные продажи в сентябре связаны с законопроектом: наши клиенты даже не упоминают о нем. Если бы это их волновало, они бы задавали вопросы», – рассказывает Андрей Бочков, генеральный директор управляющей компании «ПулЭкспресс».

«На отсутствие всплеска продаж, на мой взгляд, в большей степени повлияли сентябрьские скидки туроператоров, а не законопроект. У граждан существенно сократились доходы, поэтому большинство перенесли традиционный отпуск с августа на осень, когда на курортах действуют совершенно иные цены на отдых», – делится наблюдениями Алексей Рогов, генеральный директор компании Village Consulting.

Новеньких все меньше

От месяца к месяцу сокращается количество проектов, выводимых застройщиками. В сентябре в листингах появились всего три коттеджных поселка (по другим источникам – четыре). Для сравнения, в 2008 году в этом месяце было выведено в продажу около 10 новых проектов, в 2009 – 5 поселков.

Тем не менее, немало компаний-новичков анонсируют новые коттеджные поселки, которые они собираются начать продавать через полгода, а то и только через год. Напомним, на активном рынке застройщики начинали рассказывать о новых проектах максимум за сезон до открытия официальных продаж (были и исключения: в некоторых крупных комплексах бронирование начиналось за полгода). Проект получал сразу активную поддержку – сайт, модульную рекламу в ведущих профильных изданиях и интернет-порталах, презентации на выставках и т.д. Однако во время финансового кризиса большинство компаний стали вести себя осторожнее: громких выходов на рынок не устраивали, проекты заранее никто не анонсировал.

В последнее время ситуация изменилась: на рынке возникло немало новых компаний, которые только собираются работать в сфере малоэтажного строительства. Тем не менее, в профильных изданиях появились материалы о поселках, которые те хотят построить (для большинства из анонсированных проектов еще даже не разработан проект). Вряд ли планы этих компаний основываются на объективных реалиях, ведь ситуация на рынке вот уже два года неизменна: предложение значительно превышает спрос, сделок у застройщиков также весьма немного.

Так, к примеру, инвестиционная финансовая компания «БСПб» (дочерняя структура банка «Санкт-Петербург») желает организовать около Павловского парка (Пушкинский район Петербурга) коттеджный поселок бизнес-класса на 272 домовладения с рабочим названием «Планета». Начать продажи планируется весной 2011 года.

Здесь предполагается возвести коттеджи площадью 150, 200 и 250 кв.м на участках 10-18 соток. Девелопер даже обещает сделать искусственное озеро в центре поселка, а рядом с водоемом – построить общественное здание в итальянском стиле.

Копания предполагает подвести инженерию и возвести первый квартал (девять особняков) за счет собственных средств. Остальные здания будут строиться на деньги покупателей – компания намерена продавать участки с обязательством подряда. Ориентировочная стоимость домовладения – 8-10 млн рублей. Полностью завершить продажи компания планирует через семь лет. То есть девелопер предполагает реализовывать в среднем по три дома в месяц. Практика реальных продаж (данные аналитического центра Ассоциации риэлторов) показывает, что сегодня спрос на такие дома хоть и есть, но он заметно ниже, чем оптимистично рассчитывает застройщик. Так, за период с мая по август на 50 малоэтажных комплексов, участвующих в проекте АРСПб, из 72 сделок с коттеджами 16 договоров было подписано на сумму от 8 до 12 млн рублей. Проекты, предлагающие дома такой стоимости, в лучшем случае реализуют по 1-2 особняка в месяц, при том что некоторые по несколько месяцев сидят без продаж.

Другой малоэтажный проект собирается реализовать финансовый холдинг «Империя» (оператор сети бизнес-центров в Петербурге). Компания намерена построить поселок во Всеволожском районе, около дер. Новосергиевка (в 5 км от КАД), на берегу реки Оккервиль. Участок под застройку оформлен в собственность компании, однако к строительству приступят еще не скоро – девелопер только объявил конкурс на лучший проект планировки. Продажи планируется открыть через полтора года. По предварительным данным, девелопер хотел бы организовать здесь поселок на 200 семей. Средняя площадь домов — 200 кв.м, участков — 12-15 соток. Аналитики компании также предполагают продавать объекты примерно за 8 млн рублей.

Есть и другие примеры долгосрочных планов девелоперских компаний.

Удорожание против скидок

В сентябре на рынке проявились противоречивые тенденции: одни девелоперы поднимают цены на объекты, другие – снижают, запуская различные акции и предлагая скидки. Стоит отметить, что последний год цены на загородном рынке были весьма стабильны: некоторые компании пытались экспериментировать с ценами, чтобы привлечь покупателей, и незначительно снижали суммы на ценниках. Переписывать их в сторону повышения до сих пор никто не отваживался.

В сентябре же сразу несколько компаний заявили об осеннем подъеме цен. Так, например, в новом проекте Kantele (застройщик – группа компаний «ЦДС») стартовые цены начинались от 4,2 млн рублей за секцию в таунхаусе. Недавно девелопер увечил сумму, так что теперь минимальное предложение в комплексе оценивается в 4,7 млн рублей. В компании объясняют это повышение слишком активным спросом – аналитики боятся, что объект недооценен. Также увеличили стоимость объектов в компании «Константа» на лоты 5 и 6 очередей поселка «Новое Минулово». Есть и другие примеры.

Тем не менее, другие застройщики стараются подогреть интерес к проекту, предлагая покупателям бонусы.

Так, ИСК «Грантика» запустила осенние акции сразу в трех поселках, которые продлятся до 10 октября. Всем клиентам, купившим в этот период участок в коттеджном поселке «Академические дачи» (здесь осталось пять лотов по 330 тыс. рублей за сотку), который находится в Курортном районе около п. Смолячково, девелопер бесплатно благоустроит гриль-зону и возведет беседку.

А в поселке «Балтийская Ривьера» покупателям подарят гидроцикл. Поселок находится на берегу Финского залива (Выборгский район, п. Пески). Застройщик собирается обустроить здесь пирс и набережную. Стоимость наделов – от 250 тыс. рублей за сотку. В другом проекте компании – комплексе таунхаусов Ollila (Курортный район, п. Солнечное) – также действует акция. При покупке таунхаусов площадью от 160 до 260 кв.м компания предоставляет клиентам скидку 10% при полной оплате жилья. Цены на объекты в этом комплексе начинаются от 12,5 млн рублей за секцию.

В поселке «Румболово» от компании «ПулЭкспресс Групп» были снижены цены на последние лоты: поселок сдан в эксплуатацию, все коммуникации функционируют, этой осенью здесь появятся первые жильцы. Актуальная стоимость наделов – 360 тыс. рублей за сотку, готовый коттедж обойдется в сумму от 12 до 20 млн рублей. Также эта компания снизила цены на участки в поселке «Приветнинское». Самый дешевый надел с подведенными коммуникациями здесь стоит меньше миллиона рублей – 900 тыс. за участок.

Мнения

Андрей Бочков, генеральный директор управляющей компании «ПулЭкспресс»:

Мне кажется, что в новом документе нет ничего страшного. Просто пресса, на мой взгляд, излишне нагнетает обстановку. В нашей стране закон обратной силы не имеет, то есть все обжитые садоводства с дачными домами, скорее всего, будут включены в границу населенных пунктов. При этом, конечно, непонятно, что будет с купленными сельхозземлями, для которых девелоперы только собирались менять разрешенное использование. Если этот законопроект примут, а я полагаю, что так оно и будет, преимущества получат и собственники, и муниципальные образования. В поселениях увеличится количество жителей, которых нужно будет обеспечить социальной инфраструктурой, транспортом и т.д. Возможно, часть этих забот муниципалы переложат на плечи инвесторов, а возможно, возникнет некое государственно-частное партнерство для совместного финансирования этих объектов. Кроме прочего, в бюджет пойдут более высокие налоги.

Алексей Рогов, генеральный директор  компании Village Consulting:

Никаких революционных событий на рынке из-за принятия этого законопроекта не произойдет. Хочу напомнить, что в большинстве населенных пунктов нет градостроительных планов. Скорее всего, границы поселений во время разработки этой документации будут существенно расширены, и в их состав войдет немало сельхозземель. Выгода очевидна: вместо земель ДНП покупатели получат ИЖС. Такая работа позволит упорядочить и документацию муниципальных образований, и землепользование, что весьма полезно для рынка. Сейчас разрабатываются изменения в Лесной кодекс, которые, вероятно, расширят возможности использования этих территорий. В какой-то мере это уравновесит изъятие сельхозземель из девелоперского оборота.

Дата публикации: 13:48 05 октября 2010

Источник: bpn.ru