Коттеджи выходят из тени

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Рынок коттеджных поселков постепенно оживает. Покупатели стали интересоваться не только наделами земли, но и готовыми недорогими домами и участками с подрядом. В продаже появилось много новых поселков, а городские девелоперы заявили о выходе своих проектов на загородном рынке

Участки заполонили

Кризис пару лет назад привел к появлению большого объема предложения достаточно нового для рынка коттеджных поселков продукта. Это земельные участки без обязательного подряда на строительство. Дело в том, что в связи с кризисом большинство владельцев крупных земельных массивов были вынуждены заняться такой распродажей.

В этот период доверие покупателей к загородной недвижимости на первичном рынке, когда клиент при приобретении должен довольствоваться лишь лицезрением пустого земельного участка без каких-либо гарантий увидеть на нем в срок построенный дом, упало практически до нуля. Редких покупателей, которые появлялись в это время, могли заинтересовать либо уже полностью готовые и подключенные к коммуникациям дома, либо, наоборот, земля, на которой они сами смогут построить желаемый коттедж в удобное для них время. При этом у владельцев крупных земельных участков, которые планировали (или уже начали) реализовывать на них проекты коттеджных поселков, чаще всего не было собственных средств на строительство: они рассчитывали возводить дома на деньги своих покупателей. Получался замкнутый круг. Избавиться же от крупных земельных массивов (чаще всего земель сельхозназначения) у их собственников не было также никакой возможности – на них, даже с учетом солидного дисконта, покупателей не было. Вот собственникам и приходилось разбивать их на более мелкие участки и продавать в составе так называемого коттеджного поселка, который сложно назвать таковым по причине отсутствия не только коттеджей, но и коммуникаций, дорог, а часто даже межевания земель.

Самые интересные предложения участков по соотношению «цена-качество» и в кризис находили покупателей, весной же текущего года число клиентов значительно выросло вместе с выбором в этом сегменте. Под качеством мы подразумеваем отличную локацию, транспортную доступность, наличие или возможность подключения к коммуникациям, само собой, наличие межевания и многое другое. Например, один из девелоперов предлагал земельные участки по 4-5 млн рублей с возможностью подключения ко всем коммуникациям сравнительно недалеко от города, тогда как его конкуренты могли выставить цену 10 млн рублей за участки той же площади в более отдаленном месте. Соответственно, первый мог обеспечить себе гораздо более комфортный и многообещающий график продаж (были месяцы, когда продавали более 10 участков), нежели его оппонент, у которого покупали 1-2 участка в год.

Сплошные плюсы?

Сегодня на рынке появилась новая тенденция, которая свидетельствует об улучшении ситуации в сегменте коттеджных поселков. «Одной из главных тенденций последних месяцев стала достаточно активная продажа готовых домов в поселках, – говорит Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости». – Также вырос интерес к загородным объектам на стадии строительства. Кроме того, появились покупатели и на участки с обязательным подрядом на строительство дома, чего не было уже два года. Весь прошлый год и всю весну текущего года продавались исключительно участки, которые составляют сейчас две трети в предложении».

По мнению девелоперов, участки с подрядом – это сплошные плюсы для покупателей. «Участки с подрядом обеспечивают ряд преимуществ, – говорит Мария Селиванова, руководитель департамента продаж загородной недвижимости компании «БТК девелопмент». – Такая схема позволяет соблюсти все стандарты качества, ведь комплект, сборка, посадка дома и подключение ко всем коммуникациям осуществляются одним застройщиком. Более того, непосредственно в поселке появляется некоторая гарантия единой социальной среды и соблюдения единой архитектурной стилистики. Также подряд на строительство экономит время покупателя: он не занимается согласованием проекта в государственных инстанциях, получением исходно-разрешительной документации, контролем за строительно-монтажными работами… За все это отвечает сам застройщик, а клиент просто открывает дверь и заходит в готовый дом».

В качестве примера специалист приводит коттеджный поселок, который строит «БТК девелопмент» – «Балтийская Ривьера». Здесь участки второй очереди подразумевают обязательный подряд (в первой очереди представлены участки со свободный подрядом) на строительство дома в одном из четырех архитектурных стилей – классический, современный, фахверк, шале. Такой формат позволяет сохранить концепцию поселка и учесть всевозможные индивидуальные пожелания клиента.

Тем не менее, у участков с подрядом есть и очевидные минусы: достаточно высокая цена (в некоторых случаях соответствует цене готового дома), а при этом – фактически отсутствие гарантий сдачи дома в какой-либо срок. Стоимость может составлять 10, 15 и более миллионов рублей.

Под покупателя

Несмотря на популярность тренда покупки готового жилья, продавцы действуют осторожно – и для них кризис не прошел даром: у многих подолгу стояли готовые дома. Сейчас девелоперы предпочитают не рисковать и не строить коттеджи, прежде чем на них не найдется покупатель. Возводить дома начинают непосредственно под клиента: купил участок – построили дом. С одной стороны, это снижает риски, но с другой стороны, если нет построенных коттеджей, снижаются темпы продаж. Большинство покупателей хотят видеть, что они получат в итоге, и хорошо, если девелопер хотя бы позаботится о возведении демонстрационного коттеджа.

Кстати, такой схемы – строительство под клиента – стали придерживаться даже в одном из самых недорогих и успешных (во многом по этой причине) проектов – «Новая Ижора». По словам Светланы Аршинниковой, коммерческого директора ООО «Заневский» (входит в ГК «Балтрос»), первая и вторая очереди района «Новая Ижора» продавалась в готовом виде. В то время было необходимо загрузить комбинат, который изготавливает панели для быстровозводимых домов, а также сформировать первые кварталы застройки. С 2007 года своих покупателей нашли более 900 домов. Сейчас же строительство дома в новом квартале проекта (старт продаж – осень 2010 года) будет начинаться только после внесения аванса 40% и заключения предварительного договора.

Правда, риэлторы, как люди, которые наиболее близки к покупателям и знают их предпочтения, не одобряют такую экономию. «Безусловно, продавать дома “под покупателя” – схема, которая гарантирует девелоперу 100%-ю реализацию коттеджа, – говорит Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg. – Однако для покупателя, если он не хочет приобретать участок, а желает купить коттедж, сейчас готовность дома – это самый важный фактор, как в элитном классе, так и в эконом-сегменте».

Таким образом, наиболее приемлемый вариант для сегодняшних покупателей – это готовые дома. По мнению Ольги Трошевой, более всего клиентов интересуют самые недорогие предложения – по цене от 3,5 до 10 млн рублей. Правда, первых на рынке единицы – в основном, ценник начинается от 6 млн рублей. Важное замечание к готовым домам – это их новизна: покупателей не интересуют те варианты, которые простояли под снегом и дождем пару кризисных лет в отсутствие клиентов. Мнение специалиста подтверждают коллеги. Как утверждает Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость», покупателей по-прежнему интересуют дома, готовые к проживанию, стоимостью до 5-7 млн рублей.

Тем не менее, по данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», на конец августа 2010 года на построенные коттеджи приходилось лишь 18% предложения (по количеству объектов, а не по числу поселков). Основная часть приходится на строящиеся объекты или участки с обязательным подрядом – это около 600 тыс. кв.м. На рынке таунхаусов на построенные объекты приходится 16% предложения, на этапе строительства находится еще около 270 тыс. кв.м.

Ольга Трошева отмечает среди других тенденций рост интереса к элитным объектам по цене примерно 20 млн рублей. По мнению Леонида Веденеева, директора Северо-Восточного департамента агентства недвижимости «Александр», статистика показывает возросшее в 1,5-2 раза количество звонков от клиентов, желающих приобрести загородную недвижимость в высоком сегменте, что является хорошим признаком оживления рынка. Он все еще не так активен, как в докризисное время, но явная тенденция к прогрессивному росту уже заметна.

Новички ринулись на рынок

Еще одна тенденция текущего года: весной и летом девелоперы стали активно заявлять о своих новых проектах, чего не было уже очень давно. Появились и новые игроки на рынке загородной недвижимости. Например, ранее известный под названием «Новая Англия» проект на юго-востоке Петербурга в Петродворцовом районе будет развивать новая на рынке компания «Сателлит Девелопмент». Проект теперь назвали «Ново-Сергиево», его возглавил бывший коммерческий директор «Макромира» Сергей Румянцев. Территория «Ново-Сергиево» масштабная – 382 га. Здесь предполагается разместить 1,5 млн кв.м жилья. Это будут и таунхаусы, и дома квартирного типа.

Еще один проект представил холдинг «Империя» (сеть бизнес-центров «Сенатор»). Компания собирается построить коттеджный поселок, который будет находиться в 5 км от КАД на берегу реки Оккервиль в деревне Новосергиевка Всеволожского района. На участке в 38 га разместится от 150 до 200 коттеджей. Средняя площадь домов составит 200 кв.м, размер участков – от 12 до 15 соток. Каждый коттедж будет подключен к коммуникациям – электричеству, газу, водопроводу, канализации. «Империя» берет на себя строительство всей инфраструктуры поселка.

Активизировались на загородном рынке и городские застройщики. Так, ЦДС уже во второй раз открывает продажи в поселке таунхаусов Kantele (первая неудачная попытка была до кризиса). На этот раз предложение стало гораздо привлекательнее, тем более что проект расположен в Курортном районе – на границе Солнечного и Репино. Таунхаусы будут продаваться по достаточно выгодной цене – от 4,2 млн рублей за секцию площадью 120 кв.м. В среднем стоимость таунхаусов в районе составляет порядка 12-14 млн руб. Новый поселок рассчитан на 230 домов общей площадью 30 тыс. кв.м с участками порядка 2 соток.

Несколько оживились и те проекты, которые долгое время были в стадии заморозки. Например, «Евросиб Девелопмент» заявил о воскрешении «Большой Медведицы». В компаниях «Росса Ракенне СПб», «Национальная жилищная корпорация – Санкт-Петербург» также стартует по новому проекту, некоторые девелоперы вот-вот запустят следующие очереди уже существующих поселков: например, «Автохолдинг РРТ» – вторую и третью очереди в поселке «Озерный кот».

Несмотря на то что спрос пока так и не восстановился, в 2010 году объем загородного рынка не только не снижался, а, наоборот, увеличивался, причем как по количеству проектов, так и по количеству домовладений. Основная доля вновь вышедших проектов приходится на весну-лето (85%). Наиболее крупным проектом, вышедшим на рынок в 2010 году, является комплекс «Петровские сады» (Приозерский район). Заявлено 750 домовладений, в продаже находятся первая и вторая очереди (276 участков).

Эконом набирает обороты

Растет доля эконом-класса: наконец-то застройщики стали следовать не своим амбициям, а ожиданиям покупателей, которые хотят приобрести загородную недвижимость недорого. Сейчас эконом-класс занимает уже порядка трети рынка. По-прежнему наиболее активно развивается северное направление, которое пользуется популярностью у покупателей. Самый интересный для покупателей и продуктивный с точки зрения появления новых проектов – как и ранее, Всеволожский район, где за прошедшие месяцы текущего появилось порядка 35% из всех новых поселков в Ленобласти. Активное развитие показывает и южное направление, больше всего здесь предложений в Гатчинском и Ломоносовском районах. Предложения на юге разношерстные: здесь встречаются и элитные домовладения по цене 20 млн рублей, и эконом-класс по цене 5-6 млн рублей.

Что касается цен, то они в последнее время практически не меняются. Правда, здесь мы говорим о ценах предложения. Цены сделок всегда ниже на 15-20%, однако застройщики их не афишируют, а предпочитают договариваться с покупателями. По мнению Станислава Азацкого, заинтересованность покупателей пока более всего проявляется только в большом количестве просмотров объектов, реальные же продажи не так часты, и, как правило, с торгом от 10 до 20% в зависимости от ценового сегмента. Решение о покупке пока занимает достаточно много времени у клиентов, и такое состояние рынка, возможно, будет сохраняться 2-3 года.

Мнения

Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»

Если говорить о структуре рынка, то по-прежнему большую долю составляют участки. Это и понятно – финансовое положение загородных девелоперов не позволяет им реализовать полноценные проекты с застройкой. На самом деле, большая часть продавцов и называться девелоперами не могут – они просто когда-то дешево купили землю и намеревались потом ее продать втридорога, а не вышло, и теперь приходится называть свою землю проектом и продавать в нем небольшие наделы, потому что крупные никому не нужны. За по-настоящему интересными, с архитектурной концепцией и понятным статусом земли, проектами, как правило, стоят банковские структуры. К сожалению, массовая продажа участков пошла в ущерб только-только начавшему свое развитие рынку коттеджных поселков. Качество такого предложения зачастую такое низкое (нет даже межевания, не говоря уж о возможности подключения к коммуникациям), что назвать проект, где просто продаются куски земли, коттеджным поселком, язык не поворачивается.

Леонид Веденеев, директор Северо-Восточного департамента агентства недвижимости «Александр»

На смену аномально жаркому лету и практически полному отсутствию интереса к какой-либо недвижимости со стороны клиентов пришла приятная во всех отношениях осень. Покупатели ждали-ждали падения цен, но его не последовало, и большая часть из них вернулась на рынок за покупками. Статистика показывает возросшее в 1,5-2 раза количество звонков от клиентов, желающих приобрести загородную недвижимость в высоком сегменте, что является хорошим признаком оживления рынка. Изменился, в первую очередь, качественный спрос: появились сделки по цене свыше 10 млн рублей, каких практически не было в 2009 году. Значительно расширился спрос в диапазоне от 2 до 10 млн рублей, тогда как в 2009 году сделки в этом диапазоне были единичны. Сократились также сроки экспозиции объектов. Ликвидный и ходовой объект по нормальной стоимости часто забирает первый же клиент, который выехал на просмотр.

Дата публикации: 14:07 12 октября 2010

Источник: bpn.ru