Какая же она, эта элитная недвижимость?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Единой классификации элитных объектов в Петербурге по-прежнему нет. У крупных застройщиков — свои критерии, у брокеров — свои, хотя и те и другие оперируют схожим набором признаков. При этом местные игроки не всегда включают в этот обязательный перечень качество жилой среды — решающий фактор для европейского потребителя. Размышлениями о безопасности и комфортности окружения делится Владислав Мягков, старший менеджер компании «Эрнст энд Янг» (отдел услуг по сделкам с недвижимостью).

 По сложившейся практике, в России элитным называют любое жилье верхнего ценового диапазона (в Петербурге — примерно от $3000/кв.м) на стихийно сложившемся рынке.

 Отличительные качества таких объектов — предмет многолетних дискуссий. В обеих столицах элитными считают и отдельный коттедж с участком, и квартиру в многоэтажном доме. При этом основными критериями элитности в понимании продавцов и покупателей служат исключительно «вещные» признаки. А именно: местоположение (Остоженка, «золотой треугольник», внутри Садового кольца, Кутузовский, Крестовский остров, Рублевка и пр.); вид из окон (на Кремль, храм Христа Спасителя, Неву, Москва-реку, Волгу, Фонтанку, Мойку и др.); размер квартиры (более 150 кв.м, несколько спален и санузлов); улучшенный дизайн/отделка помещений (сюда же обычно входят «престижный фасад» и «презентабельный подъезд»), наличие одного-двух мест в паркинге.

 Поразительно, но российских покупателей (и соответственно продавцов) особо не заботит качество приобретаемой жилой среды — физической, социальной и экономической. А между тем от него в значительной степени зависит безопасность владения (в самом широком смысле).

 При обсуждении критериев качества почти не затрагиваются вопросы полноты приобретаемых прав собственности и их гарантий. Однако конфликты по поводу чердаков, подвалов, инженерных сетей, выхода к воде, границ придомовых участков и прав на общедолевую собственность показывают масштаб проблемы.

 Похоже, мало волнует участников рынка и качество управления и обслуживания жилья, а также состояние физического и социального окружения.

 Несмотря на то что элитное жилье приобретают преимущественно (или в том числе) как объект инвестиций, вопросы долгосрочного сохранения и повышения его стоимости российские застройщики, продавцы и управляющие вообще не рассматривают. Складывается общее впечатление, что запросы и образ жизни покупателей дорогих объектов не выходят за рамки потребностей «советского человека», внезапно получившего материальные возможности выше среднего.

По данным социологических опросов, не более 2% россиян планируют свою жизнь дольше чем на пять лет (но не более 10). Причем это у самых «продвинутых» бизнесменов и чиновников, имеющих опыт и административный ресурс. Остальные продумывают будущее на два-три года. Это проясняет почти все вышеперечисленные вопросы.

Наши покупатели дорогих объектов — в общем-то, неприхотливые люди. Их удовлетворяет жилье в многоэтажном доме, построенном из сомнительных материалов, с кучей цементной пыли в щелях и каналах, без двора, без прав на землю, с инженерными сетями, проходящими сквозь частную квартиру, с водой переменного давления, которую не рекомендуется пить сырой, с теплом и электричеством, которое внезапно отключается, без качественной вентиляции и кондиционирования, с непредсказуемой стройкой по соседству, которая, закрыв вид из окна, снижает рыночную стоимость квартиры, и т.д.

Граждан, не просчитывающих свою жизнь на несколько шагов вперед, не волнуют ни асбест, ни радон, ни загрязненная почва, ни непредсказуемые соседи…

В марте прошлого года в Петербурге на «Немецкой неделе» выступали специалисты из Германии, которые работают в российской строительной отрасли уже 20 лет. Они прямо спрашивали наших архитекторов: «Почему вы строите этот ужас?» — имея в виду 20-этажные громады без дворов, озеленения, благоустройства и парковок. Иностранным архитекторам трудно понять, почему люди платят огромные деньги за жилье, явно не рассчитанное даже на жизнь одного поколения, а представляющее собой временное место обитания. А если оно временное, то почему его покупают, а не арендуют? Ответ российских граждан очевиден: потому что в нашей стране нет рынка качественного арендного жилья, управляемого профессиональными компаниями.

У сегмента качественного жилья в России очень хорошие перспективы. При демонстрируемой рынком высокой потребности и, главное, покупательной способности населения такое предложение во всех сегментах рынка найдет своего потребителя.

Если застройщик заявит, а потом и обеспечит принципы физической, социальной и экономической безопасности жилой среды, он получит серьезное конкурентное преимущество на рынке. Эти принципы обязательны для создания высококачественного продукта.

Под физической безопасностью мы понимаем безопасное окружение, надежные стройматериалы, планировки, бесперебойную поставку коммунальных услуг (воды, тепла, электричества, кондиционированного воздуха), а также защиту и надежное содержание помещений общего пользования, систем охраны и контроля.

Социальная безопасность предполагает организацию предсказуемого социального окружения, предотвращение конфликтов, несанкционированных проникновений, защиту информационной и социальной среды здания и его ближайшего окружения.

Экономическая безопасность — это надежные права собственности на землю, здание и помещения, соответствие всем градостроительным и строительным нормам; постоянный мониторинг и контроль за изменениями градостроительных и планировочных решений в окружении и, как минимум, в квартале; сохранение и повышение рыночной стоимости земли, здания и его помещений.

Отметим, что, кроме выбора места строительства и качества архитектурных и строительных работ, все остальное ложится на плечи управляющей компании.

Если девелопер будет разъяснять покупателям, как обеспечено качество строительства и жилой среды и как оно будет поддерживаться и повышаться при правильном управлении домом (или поселком), если к тому же поможет с выбором управляющей компании, его проекты будут иметь большой коммерческий успех.

Дата публикации: 11:37 25 октября 2010

Источник: bpn.ru