Готовый коттедж - редкость

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Готовые коттеджные поселки в пригородах в кризис стали почти эксклюзивом: в последние годы девелоперы негородской направленности предлагают в основном лишь участки под застройку. В пригороде коттеджные поселки распродают последние дома, а новых проектов так и не появилось.

Дома в достаточном количестве чаще можно встретить в эконом-классе (например проект «Новая Ижора»). А в проектах бизнес-класса и выше предложение сегодня почти отсутствует, либо это последние дома в законченных коттеджных поселках и по довольно высокой цене.

Курс на элегантность

Год назад соотношение общего числа поселков за городом и проектов с готовыми домами было 3:1: из 152 наименований в 65% случаев предлагали только земельные участки. Сегодня это соотношение изменилось благодаря проданным коттеджам, а точно оценить число новых проектов, вышедших на рынок с предложениями земли в застройку, уже никто не берется. Форматы чаще всего смешанные, так как внутри одного проекта запланированы и коттеджи, и таунхаусы, и просто участки под ИЖС с подрядом и без.

В пригороде число поселков куда меньше, чем по Ленобласти. Но тенденции – те же. С началом кризиса формат смешанных поселков стал еще популярнее: более рентабельно осваивать большой участок земли, на котором строятся разные форматы. Встречаются поселки с домами, возведенными только на двух-четырех участках, а в остальном поселке предлагается земля. Так, к примеру, обстоят дела в поселке Сестроречье от компании «Олимп-2000»: в основном участки, в продаже только два лота с готовыми домами из клееного бруса. В другом своем элитном коттеджном поселке Репинская усадьба «Олимп-2000» распорядился землей иначе. Участок расположен между населенными пунктами Комарово, Репино и Ленинское, в излучине реки Сестры. Первые две очереди проекта «Репинская усадьба» готовы – 52 двухэтажных кирпичных коттеджа (265–778 кв. м), стилизованных под викторианскую эпоху. Но будет еще третья очередь, и она запланирована под VIP-зону: на межеванных 13 участках лесного массива предполагается возводить нечто сугубо индивидуальное, по запросам клиентов. Земля в этой части поселка полностью подготовлена под застройку.

Земля в коттеджном поселке Академические дачи, что в Смолячково, от «БТК девелопмент», нарезана на 40 участков площадью от 9 до 22 соток, которые предлагаются без подряда, но – по утвержденному проекту. Сам проект разрушает общепринятые домостроительные архетипы, вводя понятие «Рублевское шале». Девелопер называет это «элегантным компромиссом» между западными и российскими традициями. Ставка сделана на большую площадь (362,2 кв. м) и внутренние планировки дома, большое число окон и несколько выходов через разные части дома. Нет сомнений, что концепция найдет понимание у состоятельного покупателя.

Немногие проекты блюдут чистоту формата и обходятся одними коттеджами. Редкие девелоперы настаивают на единообразии домов в поселке. Исключение составляют, пожалуй, поселки класса «люкс», рассчитанные на понятный и очень узкий круг проживающих: они раскупаются сразу и рекламируются не слишком навязчиво. К примеру, у компании «Петростиль» проект «Высокие ели» в поселке Солнечное замышлялся всего на пять домов и, разумеется, продан был очень быстро.

Спрос отложен

Индивидуальный дом для постоянного проживания в пригороде стоит на самом верху классификации жилья. С точки зрения потребителя, он конкурирует с хорошей городской квартирой, а потому предложение это должно быть таким, чтобы обосновать и цену, и сам мотив переезда из города в Зеленогорск, Сестрорецк или Пушкин. Но решающее слово в ценообразовании и спросе играют нюансы: место, материалы и качество проекта в целом. Дом в грамотно проработанном поселке Курортного, Пушкинского или Петродворцового районов не может остаться непроданным по определению. Потому премиальные коттеджи в готовых поселках, соответствующие всем элитным критериям, в кризис стали редким товаром.

Курортный район – место, которое «красит» само по себе. Здесь всегда была самая дорогая в пригороде земля. Однако по числу заложенных в последние два года проектов Курортный далеко не на первом месте. В 2011 году готовых домов в продаже будут единицы: основное предложение составят инженерно подготовленные участки. По словам Владимира Смирнова, генерального директора компании «Норманн» (строят малоэтажное жилье в Выборгском районе Петербурга), в июле на загородном рынке было продано примерно в два раза больше коттеджей, чем в марте. И хотя доля участков без подряда в структуре продаж, по его словам, составляет свыше половины, интерес к коттеджам высокого класса больше, чем к аналогичному жилью в сегменте «эконом».

Лариса Инченкова, коммерческий директор ООО «Особняк» (группа «ЛСР»), напротив, считает, что рынок загородного жилья все еще восстанавливается после кризиса, причем медленнее, чем городской: «Спрос на готовые коттеджи заметно сократился еще в течение 2009 года, и активного обратного роста пока не наблюдается. Сейчас наиболее востребованы земельные участки в коттеджных поселках с инженерной подготовкой. Дома продаются медленно, причем это преимущественно не очень дорогие лоты. Ценовой диапазон – от 3,5 до 10 млн руб.» Лариса Инченкова отмечает некоторое оживление с начала года, связанное с выводом на пригородный рынок внушительного количества нового предложения земли с подрядом.

«Вместе с тем появились новые поселки с готовыми коттеджами. Сложно сказать, на что рассчитывают застройщики, так как пока практика показывает минимальный спрос в данном сегменте», – говорит она. Несколько иначе мыслит Борис Григорьев из «Европейских предместий». Он полагает, что всплеск спроса неизбежен потому, что ничего нового в последние два года не закладывалось, все отрабатывают докризисные проекты, а значит, дефицит готового предложения обязательно возникнет.

Светлана Невелева, аналитик загородного рынка, считает, что на сегодняшний момент актуальны небольшие поселки, которые инженерно подготовлены и сданы, – неважно, с домами предлагаются участки или без. Наибольшее оживление, по ее мнению, царит отнюдь не в премиум-сегменте, а как раз в эконом-классе. И во всех сегментах без исключения люди охотнее интересуются именно землей под самостоятельную застройку, чем коттеджами, построенными девелопером. Дело даже не в цене, а в качестве, считает она: «Жилье от застройщика вызывает меньше доверия, чем жилье, которое кто-то строил для себя, но сегодня в силу разных жизненных обстоятельств продает. Это мнение, которым поделились со мной коллеги из агентств недвижимости, работающих на загородном рынке».

Дом или земля?

Итак, большинство возобновленных проектов оперируют участками под застройку. По мнению Ларисы Инченковой, сегодня это наиболее перспективное направление для девелоперов: «Это подтверждается спросом на проекты коттеджных поселков с полной инженерной инфраструктурой, но без застройки. Клиентам так удобно – они имеют возможность выбрать участок необходимого размера или объединить участки, а также построить дом желаемого размера и по своему вкусу. Причем строительство можно начать сразу после покупки. Немаловажный фактор – хорошее местоположение, красивые окружающие ландшафты, транспортная доступность. Например, наша компания сейчас успешно ведет продажи участков с инженерной подготовкой в поселке Малое Репино, расположенном вблизи Репино-Ленинского».

Надо заметить, что в пригородных поселках, где еще до кризиса была правильно структурирована концепция и выбран беспроигрышный материал стен (кирпич), почти все реализовано, несмотря на кризис. Хотя некоторый застой в продажах все-таки отмечался. Например, из 66 домовладений поселка Михайловское, что между Стрельной и Петродворцом, проданы 64. Правда, в сумме – за четыре года продаж. Антон Федченко, генеральный директор «ПБЛ-холдинга» (застройщик Михайловского), говорит, что существенных корректировок проекта из-за кризиса не было: «Интересных поселков бизнес-класса, выполненных из хороших материалов, в привлекательном месте, в хорошей стадии готовности в пригороде и до кризиса было немного. Сегодня в основном, конечно, лучше продается земля и развивается дачный формат, то есть не предполагающий постоянного проживания в загородных поселках».

Светлана Невелева полагает, что рано или поздно активизируется спрос именно на готовые дома и они будет раскуплены: отложенный спрос здесь в последние годы сформировался довольно большой. «Дело в том, что действует еще и простая людская психология: те, кто ждал 2,5 года, когда кризис кончится, уже не готовы ждать еще 2,5 года, пока построится дом. Именно эта часть клиентов сегодня настроена покупать готовое жилье», – пояснила она.

Дата публикации: 14:25 27 октября 2010

Источник: bpn.ru