Загородная элитная недвижимость еще не пережила кризис

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Чтобы распродать всю имеющуюся на сегодня элитную недвижимость, потребуются годы: нынешний темп продаж – не более шести-десяти дорогих объектов в месяц.

По данным компании Knight Frank St.Petersburg на конец сентября, на элитном загородном рынке Ленобласти продавалось 573 коттеджа.

В настоящий момент в продаже находится 16 элитных коттеджных поселков, более половины которых сосредоточены во Всеволожском районе. Хотя девелоперы, представляющие элитный сегмент недвижимости, утверждают, что спрос на дорогие объекты вырос и покупатели в 2010 году снова готовы заключать миллионные сделки, к докризисным показателям рынок отнюдь не вернулся.

«Спрос упал в разы, – утверждает Александр Русаков, президент компании Parabola Group. – Если говорить про 2009 год, то тогда у нас пострадали абсолютно все сегменты, но больше всего – проекты, находящиеся на начальной стадии строительства. Продажи были, но крайне мало. Их можно смело назвать эпизодическими, а не систематическими. Невозможно было привязать их к каким-то погодным или другим условиям, провести аналогии: почему сегодня купили, а вчера – нет». Текущий год радует больше, но до былых данных все равно еще далековато. «Хотя в начале лета объем продаж жилья в области уже превышал показатели за весь 2009 год, предложение на рынке загородного жилья в настоящий момент в несколько раз больше имеющегося спроса. По нашим подсчетам – примерно в десять раз. Активность продаж в редкие сезоны превышает 10%, обычно она гораздо ниже», – считает и Елизавета Конвей, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg.

Быстрее всего реализуются домовладения в комплексах, расположенных на расстоянии 10 км от КАД. По оценке экспертов «АРИН», в десяти-пятнадцатикилометровой зоне продажи в сегментах «элита» и «бизнес» идут в два-три раза активнее, чем в комплексах, находящихся за пределами этой своеобразной «черты оседлости». В элитном сегменте особой популярностью пользуются Петродворцовый, Всеволожский районы Ленобласти и Курортный район Петербурга.

Инфраструктура в минусе

Эксперты считают, что за последние два года требования претендентов на дорогие коттеджи и особняки к будущему жилью изменились. По данным Khight Frank, обычно покупатель элитной недвижимости – собственник бизнеса средних лет, который приобретает дом для собственных нужд. Как правило, покупка происходит не ради выгодного вложения средств, как нередко случалось в предкризисные годы (доля инвестиционных покупок составляла примерно 35% по состоянию на лето 2008 года). Сейчас более 90% объектов приобретаются для себя. И сегодняшний покупатель хорошо знает не только каким он хочет видеть будущее жилье, но и учитывает предстоящую смету на ремонт и отделку, а также – расходы на дальнейшую эксплуатацию жилья. Соответственно, изменилось отношение к планировке и архитектуре дома – клиенты тщательно выбирают из нескольких вариантов, приезжают на объекты со своими дизайнерами.

Интерес к существованию и разнообразию инфраструктурных объектов в поселке сместился в сторону природных красот поблизости. Клиентов интересует наличие лесного массива, водоема и интересных планировочных решений в самом поселке. Большинство покупателей сегодня не используют инфраструктуру поселка, предпочитая выезжать за его пределы для посещения фитнес-центров, салонов красоты и магазинов, даже если таковые есть в поселке.

В первую очередь это касается, конечно, тех покупателей, которые селятся на расстоянии до 20 км от городской черты (их, кстати, более 50%), – в таком случае речь идет о наличии и близости к поселку крупных внешних объектов инфраструктуры. Вторая категория клиентов все-таки предпочитает приобретать жилье в поселках с некоторым набором инфраструктуры – но, скорее, вспомогательной: достаточно детской площадки, небольшого развлекательного центра, места для общения. Как правило, такие покупки совершают семьи с маленькими детьми. Наконец, самая малочисленная группа ориентируется при выборе варианта на чистую географию, подыскивая дом в определенном направлении и на заданном расстоянии от города (в подобном случае инфраструктура самого поселка тоже не играет заметной роли). Наиболее рентабельным – и поэтому распространенным – в последнее время считается строительство объектов инфраструктуры по границам больших поселков: чтобы пользоваться ими могли жители сразу нескольких коттеджных конгломератов.

Абсолютный приоритет для покупателей элитной недвижимости после кризиса – поселки, построенные более чем на 70%, то есть – с уже функционирующими коммуникациями и готовой инфраструктурой. Кроме того, если в докризисное время клиентов элитного сегмента не слишком интересовала схема денежных выплат, то сейчас важным аспектом при принятии решения о приобретении того или иного объекта является возможность выбора системы расчетов.

Новостройки выигрывают

Клиенты, которые обращаются за поиском объектов элитной загородной недвижимости (при выборе между вариантами первичного и вторичного рынков), все чаще интересуются приобретением коттеджа в формате закрытого поселка. При этом индивидуальная застройка становится все менее и менее актуальной. Прежде всего это связано с проблемами, с которыми сталкиваются жильцы частного сектора: недостаточным уровнем безопасности, отсутствием единой архитектурной концепции и неоднородной социальной средой, неудовлетворительным обеспечением технической инфраструктурой, отсутствием эксплуатирующей компании.

Может показаться, что стоимость покупки дома в составе коттеджного поселка должна быть выше, чем при приобретении объекта на вторичном рынке – в том числе за счет прибыли девелопера. По факту, однако, это чаще всего не так – цены на индивидуальные дома на вторичном рынке, как правило, оказываются выше. «Частные собственники абсолютно не торопятся продавать коттеджи, выставляя их по самой высокой цене, несмотря на то, что мы, как консультанты, представляем для них объективную картину рынка. Они предпочитают подождать, но при этом получить за свой объект наибольшую сумму», – замечает Елизавета Конвей.

Кроме того, необходимо учитывать возможность торга, которую до сих пор предоставляют многие девелоперы в элитных проектах, то есть загородные девелоперы, напротив, в настоящий момент организованно и осознанно предлагают определенные скидки и рассрочки. Например, по словам генерального директора компании «ПБЛ Холдинг» Антона Федченко, дом в коттеджном поселке Михайловское, который перед началом кризиса стоил 37,5 млн руб., в период спада спроса при условии единовременной оплаты можно было приобрести со скидкой до 40%. Девелоперам удавалось продать в среднем два дома в месяц.

Выигрывают покупатели домов в поселках еще и потому, что ценовые диапазоны на рынке сегодня в значительной мере размыты. При тщательном анализе рынка существует возможность в поселке класса А приобрести дом по цене, соответствующей уровню дома в классе В. Например, известны предложения элитных домов стоимостью немногим более 24 млн руб. Правда, в то же время можно увидеть среди предложенных вариантов и таун-хаусы, по стоимости сопоставимые или даже превосходящие многие объекты класса А.

Чего изволите?

В условиях конкуренции девелоперы вынуждены тщательнее подходить к разработке проектов. «Битва за клиента», как правило, стимулирует борьбу за качество и новые решения – как архитектурно-концептуальные, так и инженерные.

По мнению Александра Русакова, для элитного девелопера принципиальная позиция – необходимость согласовывать все постройки на территории комплекса, даже если дом проектируется по желанию клиента: «Если поселок изначально создается концептуальным, этот момент очень важен. Чем отличается единый коттеджный поселок от участка под застройку? Когда продаются наделы со свободной планировкой – это, скорее, территориальное образование. Ведь проект поселка должен обладать единой идеей, которая проецируется абсолютно на все детали: дороги, въезды, заборы, крыши, свет… Дома должны перекликаться между собою. Мы на этом настаиваем. В новых проектах у нас строительство поделено на очереди. Некоторые из них отведены под самостоятельную застройку. Но даже там любой проект согласовывается, чтобы потом не удивить соседей». Эксперты признают, что слабое место многих девелоперских проектов на элитном рынке – планировочные решения.

Большинство из этих проектов создавалось в 2006–2007 годах, и вкусы покупателей с тех пор заметно изменились. «Что касается новых архитектурных моментов, то здесь яркой иллюстрацией является поселок Patrikki Club, – замечает Елизавета Конвей. – Этот поселок строится по технологии фахверка, которая только появляется на петербургском рынке. Она заимствована из Европы и адаптирована, во-первых, под наши климатические условия и, во-вторых, под требования наших клиентов. Patrikki Club – единственный пример такого поселка, нового по своему концепту и технологии. Еще отметим поселок Мариньи дачи, который строится в стиле «петербургский модерн». Образ этого поселка отсылает нас в начало XIX века – во время строительства стильных загородных дач».

Однако, как замечают аналитики, возможно, старт проектов, отложенных и перенесенных в 2009 году, поправит сложившуюся ситуацию.

Дата публикации: 17:55 01 ноября 2010