С жильцов многоквартирных домов будут взимать еще одну плату?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

После принятия поправок в Жилищный кодекс РФ управляющие компании смогут требовать от собственников, чтобы те несли расходы на безопасность зданий. Самих УК обяжут саморегулироваться.

Перспективы управления многоквартирными домами в свете внесенных в Госдуму поправок в законодательство (законопроекта «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») обсудили авторы законопроекта, представители СРО и ТСЖ на конференции «Саморегулирование в сфере управления многоквартирными домами: проблемы и перспективы». Конференцию организовала СРО «Строители Петербурга», выступившая инициатором создания СРО в смежной отрасли – управления жилыми домами.

Ответственность за сосульки

Во всем мире собственник имеет больше обязанностей, чем прав, заявил депутат Государственной Думы РФ, один из авторов обсуждаемых поправок Виктор Плескачевский. Наши сограждане обязанности зачастую нести не хотят. «Проектировщики, опираясь на требования законодательства, на технический регламент “О безопасности зданий и сооружений”, выполняют требования безопасности в процессе проектирования, строители – в процессе строительства. И только за безопасность зданий и сооружений уже в процессе их эксплуатации никто не отвечает», – отметил председатель Комитета Государственной Думы по собственности.

Эту обязанность Плескачевский предлагает возложить на собственника – через управляющую компанию.

Сегодня по Жилищному кодексу собственники могут выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом: управляющей организацией, товариществом собственников жилья или напрямую собственниками помещений в многоквартирном здании (когда все вопросы решаются общим собранием собственников). По мнению депутата Плескачевского, третий способ, самоуправление, как «правовое уродство» должен уйти в прошлое. Среди его недостатков депутат называет необходимость собирать общее собрание по каждому мелкому вопросу вроде установки домофона или режима уборки, а также заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями.

В Петербурге, по данным Жилищного комитета, ТСЖ управляют 18% жилых домов, остальные 82% выбрали управляющую компанию. Их в Cеверной столице работает около 130: из них 40 – это бывшие ЖЭКи и ДЭЗы (и именно они управляют более чем 50% жилфонда), прочие – частные.

Плескачевский считает, что оптимальный способ управления домом – это разделение функций между ТСЖ и управляющей компанией. Этот способ предлагается сделать обязательным по закону.

ТСЖ должно взять на себя исполнение функции владельца, оно будет решать, какие услуги, в каком объеме заказывать (по части уборки, врезки замков и прочих гражданско-правовых услуг по обслуживанию здания). Управляющая компания исполняет «якорное условие» – обеспечение безопасности здания.

Представители ТСЖ задавали на конференции вопросы, не будут ли управляющие навязывать не нужные собственникам услуги. На что депутат Плескачевский ответил, что управляющие смогут требовать от ТСЖ, чтобы те несли расходы на безопасность. Например, на гидроизоляцию кровли – чтобы сосульки или отсыревшие кирпичи не падали на головы прохожим.

Есть перечень работ – мониторинг состояния фундамента и несущих конструкций, инженерии «до квартиры», осмотр и маркировка трещин и пр., – которые по объему затрат занимают минимальную долю в расходах собственников на содержание жилья. У руководства ТСЖ, во-первых, часто недостает профессионализма ни выполнять эти работы самостоятельно, ни оценить их необходимость. А во-вторых, срабатывает советская привычка не связывать право собственника с обязанностями, и на финансировании этих работ просто экономят. (Предлагаемые поправки устанавливают административную ответственность за то, что собственники не обеспечили надлежащего состояния общего имущества в доме).

В общем, необходим профессионал, по мнению автора поправок в ЖК РФ – управляющая компания.

На переходный период предполагается сохранить возможность управления домом ТСЖ, но в этом случае они будут обязаны застраховать свою ответственность. «ТСЖ – это некоммерческая организация. А значит, государство никак не может вмешиваться в его деятельность и контролировать ее», – говорит Виктор Плескачевский. Он считает, что страхование нивелирует проблемы, возникающие из-за недостаточного профессионализма руководителей ТСЖ..

Право первого слова

Для профессиональных управляющих с 2013 года будет обязательным членство в саморегулируемой организации. Для них будут обязательными взнос в компенсационный фонд (минимальный размер взноса – 100 тыс. руб.) и полис страхования ответственности.

Заместитель исполнительного директора НП «Объединение управляющих компаний» Валерий Назаренко обещает, что для потребителей СРО станет рычагом влияния на качество услуг. В случае причинения вреда жизни, здоровью или имуществу жителей из-за некачественно выполненных работ или оказанных услуг в сфере управления многоквартирными домами пострадавшим будут выделены денежные средства из компенсационного фонда СРО, куда входит виновник. Если оглядываться на СРО в сфере строительства, пока случаи возмещения ущерба из фонда СРО неизвестны.

У строителей, изыскателей и проектировщиков, кроме членства в СРО, обязательно также вхождение этой СРО в единственное профильное национальное объединение. Такая организация у управляющих, несмотря на ее пока законную необязательность, уже создана в феврале 2010 года – Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью (НОСО УН), куда вступили 34 СРО, представляющие более тысячи компаний.

Достижением новой организации исполнительный директор НОСО УН Денис Назаров называет участие представителей нацобъединения в отборе домов, которым перечислялись средства Фонда ЖКХ. А также исключение всех видов работ по управлению домами из перечня, обязывающего получать допуски строительных СРО. На этом управляющие сэкономили 3 млрд руб.

По требованию постановления правительства РФ от 23 сентября №731 управляющие компании обязаны раскрывать большой объем информации. НО предоставляет возможность размещать ее на своем сайте.

Денис Назаров считает, что членство в СРО станет веским конкурентным преимуществом для управляющих. Очевидно – до тех пор, пока оно не будет обязательным для всех.

«С места» прозвучали и альтернативные вступлению в СРО предложения для налаживания работы: например, освятить весь дом и помещение ТСЖ.

ТСЖ без застройщика

Обсуждаемый законопроект, кроме прочего, предполагает запрет на навязывание застройщиком «своей» управляющей компании в новостройке, а также – участие его в создании ТСЖ.

Сейчас существует противоречие между отдельными положениями статей 139-149 Жилищного кодекса. С одной стороны, в товарищество должны вступать собственники, с другой – откуда взяться собственникам, если в приемке дома должно участвовать ТСЖ, а его нет, потому что дом не принят, и право собственности оформить пока нельзя?

С этими противоречиями связаны злоупотребления строительных и аффилированных с ними управляющих компаний. По предложенным поправкам, застройщик должен передать инициативной группе контактные данные покупателей квартир в доме, но его представители в голосовании не должны участвовать.

Законопроект, по мнению Виктора Плескачевского, может быть рассмотрен в осеннюю сессию Госдумы.

Дата публикации: 16:58 02 ноября 2010