Эксперт: на рынок элитной недвижимости Петербурга вернулся платежеспособный спрос

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Ситуация на рынке элитного жилья в последние годы изменилась, и весьма значительно. Покупатели стали иными, поменялась структура спроса и, как следствие, требования к качеству и площадям приобретаемой недвижимости. Подробнее о новых тенденциях в этой сфере рассказывает Павел Пикалев, директор компании Penny Lane Realty в Санкт-Петербурге.

– Падение покупательского спроса сильно повлияло на рынок элитного жилья Петербурга, хотя сейчас, по сравнению с кризисным 2009 годом, ситуация в этом сегменте начинает меняться в лучшую сторону. Положительные изменения происходят в первую очередь – с точки зрения появления платежеспособного спроса. Как следствие, почувствовав оживление на рынке, продавцы в последнее время отказались от скидок и практически не предоставляют дисконтов по своим объектам даже во время переговоров. Однако на намерения покупателей это никак не влияет. Сделки все равно проходят. Поэтому можно утверждать, что основой для роста спроса стало улучшение финансовых возможностей определенной группы населения, а не снизившиеся в кризис цены на многие элитные объекты.

– Какой из факторов, если не цена, имеет сейчас решающее значение при покупке элитного жилья?

– Ценовой фактор по-прежнему важен, особенно если учесть, что сейчас в Петербурге не так много предложений элитной недвижимости с адекватным соотношением цена-качество. По моим оценкам, объекты с грамотным ценообразованием составляют не более 15% в общей массе предложения в дорогом сегменте. Остальные 85% вариантов выставлены по завышенной цене.

Кроме того, многие собственники в последнее время отказались от скидок, что в большинстве случаев было продиктовано общей ситуацией на рынке, а не здравым смыслом и трезвым взглядом на свой объект. Отказ от скидок, безусловно, снижает шансы быстро продать объект. В таких случаях квартиры могут продаваться годами.

Недвижимость, выставленная по адекватной цене, реализуется гораздо быстрее. При удачном стечении обстоятельств покупателя для такой квартиры можно найти за пару месяцев.

– То есть 85% объема предложения элитной недвижимости в Петербурге висит в листингах «мертвым грузом»?

– Для жилья премиум-класса такая ситуация, в целом, характерна. Подобная недвижимость имеет уникальные характеристики, которые зачастую очень сложно оценить объективно. Например, сколько может стоить уникальное местоположение квартиры в историческом центре города или вид из окон на Зимний дворец? Это очень субъективная оценка, поэтому в большинстве случаев цена завышена. В последнее время на рынке появилась еще одна тенденция, напрямую влияющая на цену и скорость продажи подобных объектов. Покупатели сейчас все чаще выбирают квартиры в новых домах, предпочитая богатой истории дома качество.

А так как в Золотом треугольнике случаи нового строительства единичны, то выбор чаще делается в пользу более отдаленных районов – Василеостровского и Петроградского, в том числе Крестовского острова. Однако продавцы квартир в старом фонде не понимают новых реалий, продолжая считать свою недвижимость «более элитной», чем квартиры в новостройках. В результате, мы имеем несовпадение ценовых ожиданий продавцов и покупателей.

– Как ведут себя в этой ситуации риэлторы?

– Риэлтору проще, чем продавцу или покупателю, оценить объект, мы делаем это более профессионально и объективно. Однако большинство собственников считают, что справедливая цена для их недвижимости – та, которую хотят они. В таких случаях возможны два пути развития событий. Если продавец действительно хочет продать свой объект, мы предлагаем ему посмотреть, за сколько квартиры покупают. Есть еще второй вариант, когда людям не важен срок продажи, но они хотят отслеживать рекламу объекта в средствах массовой информации. Это разные подходы, каждый из которых имеет под собой определенные основания. Какой из них выберет собственник, зависит только от его желания.

– Значит, даже в кризис продавцы не слишком прислушивались к советам риэлторов?

– Положительные изменения все-таки есть – сейчас к нам прислушиваются больше. И этому есть объяснение: на падающем рынке продажа стала все более зависеть от риэлтора, возросла ценность наших практических знаний о технологиях сделок. Например, несколько лет назад можно было просто оценить квартиру у независимого оценщика и затем выставить ее на рынок. Этого было достаточно для успешной продажи. Но сейчас для быстрого и выгодного совершения сделки важны именно практические знания о рынке. Поэтому риэлторы привлекаются к подобным сделкам все чаще.

– Каков в настоящий момент объем предложения в премиальном сегменте петербургского рынка недвижимости? Увеличился ли выбор элитных объектов в этом году?

– Сделки с элитными объектами в Петербурге составляют не более 5–7% всего рынка недвижимости. По нашим оценкам, сейчас в городе к продаже предлагается 30–40 тысяч элитных квартир. В других источниках эти цифры могут быть выше, так как у всех консультантов критерии оценки элитности разные.

Можно сказать, что в последнее время объем элитного предложения даже увеличился по сравнению с приведенными выше цифрами примерно на 30%. Это произошло за счет вывода на рынок квартир в новых домах – недавно сданных комплексах премиум-класса. Только в этом году были открыты продажи в четырех проектах, в том числе – в «Венеции на Крестовском», в первой и второй очередях комплекса «Парадный Квартал» у Смольного собора. Незначительно увеличилось предложение и за счет возвращения на рынок квартир, владельцы которых снимали свои объекты с продажи во время кризиса. Но таких объектов немного – всего несколько десятков. Поэтому на статистику они особенно не влияют.

– Как в последний год изменился покупатель элитного жилья? Кто и по каким причинам приобретает подобные объекты сегодня?

– Еще в начале 2009 года мы заметили, что в социальном портрете покупателя элитной недвижимости происходят существенные изменения.

В первую очередь – по критерию профессиональной сферы деятельности. Так, в последнее время среди покупателей значительно увеличилась (приблизительно до 60%) доля чиновников и топ-менеджеров государственных предприятий. При этом с рынка практически ушли собственники бизнеса и менеджеры среднего звена. Такая ситуация во многом объясняется сложностью получения ипотечных кредитов. Сократилось также количество иностранных граждан, приобретающих элитное жилье в Петербурге. В кризис они предпочитали продавать, а интересоваться дисконтированными предложениями начали, на мой взгляд, слишком поздно.

Изменения произошли и в возрастных характеристиках покупателей. До кризиса покупателями элитного жилья в большинстве своем становились клиенты в возрасте от 35 лет. В посткризисной ситуации мы наблюдаем повышение возрастных рамок – средний возраст покупателей теперь колеблется у отметки 40 лет и больше. Увеличилась и доля семейных покупателей. В целом, основная причина покупки элитного жилья сегодня – изменения в составе семьи.

– Объекты с какими параметрами сегодня пользуются наибольшим спросом у покупателей?

– В прошлом году существенно увеличился спрос на квартиры с отделкой, полностью готовые для проживания. Покупатели сейчас не хотят месяцами ждать окончания ремонта, планируя как можно быстрее въехать в новое жилье.

Еще одна тенденция – снизился средний метраж приобретаемых квартир. Если раньше объектом премиум-класса считалась недвижимость площадью от 150–170 кв. м, то сейчас таковым называют уже качественное жилье площадью 120 кв. м, иногда покупатели приобретают и сравнительно небольшие по меркам дорогого сегмента квартиры – площадью 80 кв. м.

С изменением портрета клиентов изменились и их требования к качеству объектов. Более 95% покупок сегодня делаются для себя, а не для инвестиционных вложений. Именно поэтому у клиентов появляются повышенные требования к качественным характеристикам квартиры. Обязательными условиями при выборе квартиры сегодня стали: наличие подземного паркинга, огороженная, охраняемая территория вокруг дома, функциональная планировка квартиры и качественная инженерия.

Как следствие, выбирают сегодня качество, а не шикарный вид из окон. В центре города, в районе Золотого треугольника, большую часть недвижимости правильнее называть антикварной, а не элитной. Зачастую она не слишком подходит для жизни, поэтому такие квартиры часто используются как дополнительное, временное жилье. Для постоянного проживания сейчас выбирают тихие места. Например, в центре города наиболее удобен для жизни район Таврического сада – там наилучшее соотношение качества недвижимости и развитой социальной инфраструктуры. Также хорошие места есть в Петроградском районе и на Крестовском острове. Однако, в целом, это вопрос компромисса – покупателю всегда приходится выбирать. У нас в городе нет идеальных мест, которые совмещали бы в себе все нужные факторы.

– Как в кризис и посткризисное время изменилась стоимость элитной недвижимости?

– Нижняя ценовая граница для квартир элитного сегмента – 130–150 тыс. руб. за кв. м. Иногда в ходе переговоров покупателю удается добиться скидки, но дисконт составляет не более 5–10%. Хотя, повторюсь, большинство сделок сейчас проходят без торга. Чаще всего продавец соглашается на определенные уступки в части условий оплаты. Допустим, предоставляет покупателю рассрочку платежей.

– Каким образом сейчас оплачиваются подобные сделки – наличный расчет, кредитные средства, рассрочки?

– Большинство сделок проходит при стопроцентной оплате.

Однако растет и доля сделок с привлечением кредитных средств. В таких случаях привлекаются в равной степени и ипотека, и средства других кредитных программ. Ведь многие покупатели элитной недвижимости уже имеют в банках открытые кредитные линии. И в этих ситуациях банк охотно предоставляет им более гибкие условия по кредиту. Как правило, при покупке в кредит доля заемных средств в стоимости недвижимости превышает 50%. Обычная ситуация: 30% – первоначальный взнос, остальные средства вносит банк. Средний срок кредита – полгода-год.

– Ваши прогнозы: как будет развиваться элитный сегмент рынка в ближайшие месяцы?

– Стоимость элитной недвижимости практически не будет расти в ближайшее время. По нашим оценкам, рост цен в этом сегменте будет очень плавным и незначительным – в пределах 2–5% в течение года. Можно сказать так: на хорошие объекты цены вырастут, а на плохие – вряд ли упадут. Такова особенность ценообразования в дорогом сегменте.

Кроме того, я не вижу причин для значительного роста спроса в ближайшие месяцы – зимой сделок традиционно мало, особенно в январе-феврале.

Однако в более отдаленной перспективе можно говорить об активизации спроса. Материальное положение людей улучшается, как следствие растет и платежеспособность. В последние месяцы начал активизироваться бизнес, поэтому вскоре можно ожидать возвращения на рынок собственников бизнеса, топ-менеджеров и представителей среднего класса. Думаю, в ближайший год нас ожидает постепенное, стабильное развитие рынка элитной недвижимости.

Дата публикации: 14:05 08 ноября 2010

Источник: bpn.ru