Нет права собственности? Готовьтесь продать землю с большой скидкой

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Отсутствие свидетельства о праве собственности на землю (или о регистрации права собственности современного образца на объект вторичного рынка) приводит сегодня к серьезному дисконту: за объект могут предложить сумму в половину или даже в одну треть ее рыночной стоимости.

Все дело – в длительных сроках проведения сделки, что неизбежно, если документы на землю отсутствуют. Ведь на их изготовление может потребоваться полгода и больше – не всякий покупатель готов ждать так долго, когда предложение изрядно превышает спрос.

Как стать собственником

На сегодняшний день срок подготовки сделки напрямую зависит от наличия права собственности на земельный участок. Если свидетельство о праве собственности на землю есть, стоимость объекта практически не зависит от наличия пакета документов, отмечают риэлторы, так как агент специализированного агентства подготовит его максимум за два – два с половиной месяца. Например, заметно упростило подготовку документов для проведения сделки отсутствие на рынке ипотеки. Некоторые документы были необходимы при совершении сделок с привлечением ипотечных средств, а вот в случае покупки на собственные сбережения настолько обязательными не являются. Прежде всего это относится к межеванию участков. Двигателем межевания, считает Леонид Веденеев, директор Северо-Восточного департамента агентства «Александр», выступали именно банки. Именно отсутствие межевания есть особенность старых свидетельств собственности, и проведение этой операции удлиняло сроки подготовки документов. Сегодня опытные агенты предлагают сначала приобрести участок (естественно, не забыв проверить выкопировку из плана размещения участка), а уже затем, в спокойном режиме, выполнить межевание, если оно потребуется заказчику.

А в связи с действием закона «о дачной амнистии» зарегистрировать право собственности на строение (при имеющемся праве собственности на участок) очень просто. «Изготовление кадастрового паспорта на строения (на жилые дома) предусматривает фиксированные сроки: один, три, десять дней и один месяц – в зависимости от оплаты», – рассказывает Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость». Садовые (дачные) дома и хозпостройки (бани, гаражи, летние кухни и т. п.) в настоящее время регистрируются по декларации установленной формы. Срок регистрации строений, так же как и земельных участков, составляет один месяц. То есть в зависимости от суммы затрат на изготовление кадастрового паспорта (от одного-трех дней до месяца) для жилого дома общий срок подготовки обычно укладывается в два – два с половиной месяца.

Сложностей с органами регистрации по срокам регистрации в Ленинградской области, в отличие от ситуации с задержками в Петербурге, почти нет, за исключением единичных отделений. «В отделениях регистрационных органов Ленинградской области ситуация практически по всем районам выровнялась. Нет задержек по регистрации в Тосненском, Гатчинском, Лужском, Волосовском, Кингисеппском районах, а также в Новотоксово. В Выборгском районе бывают задержки от двух до пяти дней. Существенные задержки по регистрации – только во Всеволожском и Кировском районах – до двух-трех недель. Практически нет задержек в Ломоносовском районе», – отмечает Станислав Азацкий.

Нет свидетельства – есть проблемы

Но если документы на земельный участок в «первоначальном» состоянии (то есть на руках в лучшем случае есть первичное постановление или распоряжение на предоставление участка гражданину органом, имевшим на это полномочия), то их оформление потребует гораздо больше усилий. Необходимо определять границы земельного участка, формировать землеустроительное дело, согласовывать границы со смежными землепользователями и вносить в кадастровый реестр эти сведения, получать кадастровый паспорт (выписку из кадастрового реестра) на земельный участок. Далее необходимо зарегистрировать право собственности или аренды на земельный участок в органах, регистрирующих права на недвижимое имущество. Таким образом, вся процедура оформления до получения свидетельства о регистрации прав может длиться от шести месяцев до двух лет. И только с этими документами уже можно проводить сделку. Естественно, продавец может начать подготовку документов, выставив объект в листинги. Но успеет ли он завершить все процедуры к моменту, когда найдется покупатель, – неизвестно. Поэтому объекты без пакета документов на руках и котируются гораздо ниже. Риэлторы называют размеры скидок от 40% до 50%, а пустой, не оформленный документально земельный участок без построек может потерять в цене и вовсе 60–70%: предложение участков сегодня избыточно, а спрос на них в этом сезоне снизился.

Искусство есть слона по частям

Для покупателей выбор объекта, документы на который еще не готовы, может оказаться неожиданно выгодным. А именно – в этом случае можно попробовать договориться о рассрочке. Обычно на вторичном рынке, где продавцами выступают частные лица, получить рассрочку труднее, чем на первичном. И именно неготовый комплект документов становится основанием для того, чтобы начать разговор о рассрочке. Правда, и в этом случае редкий владелец согласится на сложную схему рассрочек с помесячной выплатой. Максимум, на что в большинстве случаев можно рассчитывать, это внесение суммы в два-три приема в течение одного года. Но для многих покупателей такой момент бывает существенным.

Леонид Веденеев комментирует: «Схемы рассрочки на вторичном загородном рынке редки. Такие расчеты достаточно специфичны и требуют очень тщательного сопровождения со стороны юридической службы риэлторской компании. Как говорят в таких случаях в рекламных роликах: не пытайтесь повторить самостоятельно! Расчеты оформляются либо в виде залога объекта у продавца, либо в форме заверенного у нотариуса договора купли-продажи и отсрочки подачи на регистрацию с хранением документов в риэлторской фирме до полного проведения взаиморасчетов, либо в виде предварительного договора. Именно эта – последняя – схема используется в случаях долгого процесса подготовки документов».

«В кризисные 2008–2009 годы продавцы охотнее предоставляли рассрочку, сейчас в большинстве своем эти схемы не применяются, – поясняет Станислав Азацкий. – Но если все же говорить о рассрочке, то для нее используются разные схемы. Например, заключается предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, где прописывался график платежей, и при внесении последнего платежа подписывается основной договор купли-продажи и регистрируется право собственности – на покупателя. Другой вариант: заключается основной договор купли-продажи, где также определяется четкий график платежей, и регистрируется только этот договор – без регистрации права собственности на покупателя. После окончательного расчета и передачи объекта недвижимости по акту приема-передачи регистрируется право собственности покупателя на этот объект».

Комментарии

Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»:

– Если есть полный комплект документов, то на приватизацию дома и участка уходит около года. Отдельно на приватизацию дома нужно примерно два-четыре месяца, земли – около полугода. Причем ускорить этот процесс официально нельзя. Есть отдельные участки, документы на которые можно сделать быстрее. Но в целом срока подготовки всего пакета документов это практически не изменит.

Бывают сложности и с органами регистрации. Считается, что сделка прошла успешно, если переоформление собственности заняло примерно месяц. При этом сделке можно придать ускорение, обратившись в соответствующий орган, объяснив, зачем это надо. Например, необходимо срочно уехать за границу, лечь в больницу на операцию и т. д. Тогда вместо месяца оформление может занять две недели.

Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость»:

– В настоящее время все больше продавцов приходят продавать свои объекты с уже подготовленными документами. На ценообразование и длительность экспозиции готовность документов не влияет. Основными факторами являются местоположение и характеристики объекта. Во время экспозиции объекта продавец самостоятельно или с помощью и по рекомендации риэлтора готовит документы к продаже, чтобы все бумаги – к моменту, когда найдется покупатель, – были подготовлены к сделке. Если покупатель находится раньше, то готовность документов влияет на сам срок проведения сделки. Время на подготовку документов к сделке зависит от их состояния: когда они приведены в порядок (то есть права собственности на дом и земельный участок зарегистрированы, а необходимо только обновить некоторые справки и выписки), на сделку можно выйти за один-семь дней.

Дата публикации: 14:12 11 ноября 2010

Источник: bpn.ru