Эксперт: рынок загородной недвижимости еще не оправился после кризиса

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Рынок загородной недвижимости по-прежнему не оправился после кризиса: покупателей еще мало, и они продолжают настаивать на снижении цен. Как можно поправить ситуацию, рассуждает Маргарита Дагаева, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Итака».

– Хотя во многих сегментах рынка недвижимости уже можно наблюдать активизацию, в загородной недвижимости значительного оживления мы пока не ощутили. Заметных качественных изменений в последние месяцы здесь также не произошло. Вместо этого за прошедшие девять месяцев в данном сегменте отмечались довольно резкие, непредсказуемые колебания. Например, весной на рынок вышло много продавцов, которые понадеялись на его скорую активизацию и рост цен. Однако в это время на рынке не было покупателей. Поэтому к началу лета продавцы успокоились, и их число перестало увеличиваться. Но как раз летом на рынке, наконец, появились покупатели. Однако они только смотрели объекты, колеся с агентами по всей Ленинградской области в поисках наиболее дешевого и при этом максимально устраивающего их предложения. Некоторые наши агенты возвращались с клиентами на один и тот же объект по пять-шесть раз, прежде чем люди принимали решение о покупке.

– Как вели себя в этой ситуации продавцы?

– Продавцы тяжело переносят такую неопределенность, поэтому в последнее время их количество на рынке снова уменьшилось. Люди не хотят продавать свои объекты по тем ценам, по которым их готовы купить. Поэтому продавцы и покупатели сейчас не могут найти друг друга.

– Что происходит с ценами на загородную недвижимость?

– С конца 2008 года они опустились на 25–30% и сейчас продолжают падать по некоторым объектам, в первую очередь, наименее ликвидным. Больше всего потеряли в цене земельные участки и участки в садоводствах, причем как «пустая» земля, так и участки с жилыми домами. Также сильно снизились цены на дорогие, элитные дома – недвижимость такого класса всегда достаточно сильно переоценивается, поэтому и падение цен на нее было более существенным, чем на другие объекты. Торг при сделках все еще встречается: покупатели не теряют надежду уменьшить стоимость еще на 5–10% от заявленной. Однако продавцы уже практически не идут на снижение. Для них продать объект даже по сегодняшней цене тяжело, не говоря уже о каких бы то ни было дополнительных скидках. Сегодня многие продавцы решаются выйти на рынок только потому, что их вынуждают к этому обстоятельства. Поэтому таким продавцам мы советуем все-таки снизить цену еще на 2–5% – это помогает быстрее реализовать объект.

– Какие объекты в последние месяцы пользуются наибольшим спросом у покупателей?

– Людей больше всего интересуют жилые дома в деревнях, поселках. Покупатели хотят приобрести «крепкий» дом с баней либо, что является наилучшим вариантом, полноценной инфраструктурой (свет, вода, газ, канализация) на участке площадью не менее десяти соток, хотя выше котируются дома с участками от 15–25 соток. Важны возможность прописки в данном населенном пункте, а также приближенность дома к воде и лесу. Это говорит о том, что даже в посткризисное время для загородного отдыха люди стараются выбирать живописные места, чтобы было где погулять и что посмотреть. Расстояние до города, желательно, не больше 100 км. Объекты, расположенные дальше 150–200 км от города, продаются очень долго. В результате, чтобы привлечь покупателей, цена таких вариантов обычно ниже, чем аналогичных объектов в стокилометровой зоне вокруг Санкт-Петербурга. Как правило, небольшой участок земли с домом на расстоянии от города в 150 км и более можно купить за 400–500 тыс. руб.

– Что важнее для покупателей: близость к городу или цена объекта?

– Все дома, расположенные не дальше 40–50 км от города, сегодня рассматриваются как дома для постоянного проживания. К по-настоящему загородной недвижимости люди относят гораздо более отдаленные варианты. Как правило, в качестве места для отдыха сейчас выбирают уединенные зоны. В числе приоритетов: участок земли площадью от 15 соток, на открытом месте, без шумных соседей поблизости. Кстати, возраст домов также очень важен. Сейчас покупатели предпочитают объекты не старше 10–15 лет. Дома 60-х годов постройки смотрят уже неохотно. Также покупатели сегодня не делают акценты на определенных районах Ленинградской области. Нельзя сказать, что земля и дома на Карельском перешейке раскупаются охотнее, чем участки на юге, в Вырице или Лодейном Поле. Основное, на что сейчас смотрят покупатели, это свежесть постройки и ее цена. Наиболее активно раскупаются объекты стоимостью до 800 тыс. руб. Рассматривают и объекты стоимостью до 1,5 млн руб., но в этом случае дом должен быть подключен ко всем коммуникациям.

– Каков сейчас средний срок экспозиции объектов загородного рынка?

– В связи с тем, что покупатели сейчас не слишком торопятся совершить сделку, да и продавцов меньше, чем до кризиса, средний срок экспозиции увеличился в два раза, по сравнению с сезонами 2007–2008 годов. Сейчас он составляет не менее девяти-десяти месяцев для стандартного объекта. Конечно, мы не имеем права заключать договор с клиентом на срок больше года, но по эксклюзивным или дорогим объектам, а также по договорам продажи земли средний срок, который мы отводим на поиск покупателя, – 11 месяцев. Наименее короткий срок экспозиции – у наиболее ликвидных, недорогих объектов, если продавец готов выставить их по умеренной цене. В таком случае, срок экспозиции составляет шесть-восемь месяцев.

– Как в последний год оплачиваются сделки с загородной недвижимостью: полностью наличными, с привлечением кредитных ресурсов, использованием рассрочек и т. д.?

– Практически все сделки с недвижимостью на загородном рынке всегда оплачивались наличными деньгами. Сейчас ситуация не изменилась. Ипотечные средства привлекаются редко – банки крайне неохотно выдают кредит на приобретение загородной недвижимости. Получить заемные средства можно только под покупку готового жилья, причем дом должен быть не старше десяти лет, с полным набором коммуникаций. Поэтому чаще для приобретения загородной недвижимости используются целевые или потребительские кредиты, максимальная сумма по которым достигает 700 тыс. руб.

– Как на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленинградской области отразилась инициатива Правительства РФ законодательно запретить строительство дачных домов на землях сельхозназначения и вне границ населенных пунктов? Каковы могут быть долгосрочные последствия такого решения для рынка недвижимости?

– С моей точки зрения, этот законопроект не пройдет. Скоро в Государственной Думе состоится его третье чтение, поэтому окончательная судьба документа, а также вид, в котором он может быть принят, не ясны. В настоящий момент никакой паники на рынке нет – садоводства продолжают расширяться, люди покупают в них участки и строят дома. Никто пока не беспокоится. Хотя общий спрос на садоводческие участки низкий. В случае если этот законопроект будет принят, загородный рынок столкнется с большими проблемами. В первую очередь, придется как-то узаконить то, что уже построено, ведь согласно трактовке данного законопроекта, уже существующие строения в большинстве садоводств и загородных поселков станут незаконными. Думаю, это создаст потенциальную базу для будущих откатов и коррупции в рядах чиновников. Для простых граждан такие изменения также будут слишком тяжелыми: многие наши соотечественники до сих пор живут натуральным хозяйством, проводя за городом по полгода и больше. Этот законопроект в первую очередь ударит по ним. Надеюсь, наши депутаты еще успеют одуматься.

– Ваши прогнозы на будущее: когда можно ждать оживления на рынке загородной недвижимости?

– Учитывая, что в настоящий момент объем предложения на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области ниже докризисного на 30%, говорить о какой-либо активизации в этом сегменте пока преждевременно. Скорее всего, в ближайшие два-три года загородный рынок будет находиться в «замороженном» состоянии. Оживить его смогут лишь сельскохозяйственные реформы и налоговые послабления, которые подтолкнут людей к приобретению больших земельных участков. Еще одним важным фактором развития загородного рынка было бы смягчение банками условий кредитования подобных сделок. Кредитные программы для приобретения земли и загородной недвижимости нуждаются в серьезном расширении и дополнении. Только в этом случае покупатель, наконец, сможет найти своего продавца. Пока этого не произойдет, загородная недвижимость останется для россиян предметом далеко не первой необходимости.

Дата публикации: 14:08 29 ноября 2010

Источник: bpn.ru