+ 20

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Тенденция кризисных лет сохраняется: практически в половине проектов, выведенных осенью, предлагаются участки без подряда. Поселков, в которых девелопер реализует только готовые дома или участки с подрядом, по-прежнему мало – всего три.

Однако этой осенью появились и проекты, в которых девелопер уже начал строить дома за счет собственных средств, но параллельно продает и участки без подряда (вышло 7 таких комплексов).

Характерно, что собственники земли в коттеджных поселках – в основном физические лица (или группа частников). До кризиса владельцы крупных земельных массивов открывали для реализации проекта фирму, набирали приличный штат сотрудников или передавали права на продажу участков в розницу девелоперу с известным брендом. Теперь нередко организацией поселка занимается контора, состоящая из 2-5 человек. Причем довольно часто на звонки клиентов отвечает сам гендиректор, он же возит потенциальных покупателей на просмотр.

Основная масса новых коттеджных поселков появляется в местах, до сих пор считавшихся непривлекательными для девелопмента. Одни находятся слишком далеко от города (за стокилометровой границей), другие – в откровенных неудобьях с плохой транспортной доступностью или экологией. Так, только за последние месяцы в продажу поступили 5 поселков в отдаленных районах – два в Кингисеппском, по одному в Лужском, Волховском и Тихвинском.

Один из последних проектов, который обладает весьма сомнительной локацией, – поселок «Аропаккузи» от компании «Альфа». Будущий комплекс находится недалеко от города, в Ломоносовском районе, но граничит с землями, которые на официальном сайте администрации района (http://www.villozi-adm.ru/arropakkuzi/index.html) называются «Полем чудес» (территория между деревнями Телези, Аропаккузи, Рассколово, Вилози и Гатчинским шоссе). На этом пятачке с северной стороны находится артиллерийский полигон, на западе – компостные пруды птицефабрики Лаголово, из-за которых хорошей воды на этом поле практически нет. Далее к югу начинается зона свалок, в том числе и промышленных, артиллерийских складов, а также подземных и открытых выработок (каменоломен). Однако представители компании-девелопера уверяют, что подобных объектов по соседству с их поселком не существует.

Восточнее от этого «Поля чудес» – между Старицами и Гяргино – находится малоэтажный комплекс «Золотые ключи», который также появился на рынке осенью.

Недостойное предложение

Эксперты отмечают, что количество новых проектов на загородном рынке к осени стало постепенно уменьшаться. «Вероятно, повлиял законопроект, в котором предлагается внести изменения в земельное законодательство. Думаю, опасение вложить деньги в потенциальный неликвид останавливает сегодня некоторых собственников земельных массивов от реализации новых проектов», – делится соображениями Михаил Москвин, директор по развитию «Невской строительной компании».

С ним согласны и другие эксперты. «Мы тоже наблюдали плавное уменьшение количества новых проектов. Полагаю, что это связано с закрытием сезона, а не с тем, что заканчиваются желающие поиграть в девелопмент во время кризиса. Все, кто не успел вывести проекты до октября, видимо, отложили их до будущего года. Отмечу, что сейчас у нас столько же работы, как и в разгар сезона: мы готовим концепции для комплексов, которые будут выведены на рынок весной-летом 2011 года», – добавляет Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости».

Эксперты отмечают важную деталь: большинство малоэтажных комплексов, выведенных в кризисные годы, – нежизнеспособны, и их нельзя назвать коттеджными поселками. «В подавляющем большинстве проектов предлагаются участки, и чаще всего без строительного подряда. Проектов, которые будут осуществлены и реализованы, – единицы. Это связано с тем, что большинство покупателей желают получить дом “под ключ” в готовом поселке. А застройщики не могут вывести на рынок завершенный поселок, так как испытывают большие трудности с привлечением денежных средств», – рассказывает Николай Кузнецов, заместитель генерального директора «Виллидж Эстейт».

Такой же точки зрения придерживаются и другие эксперты. «Доля новых высоколиквидных объектов на рынке снижается. Это связано в том числе и с тем, что сокращается выбор свободных мест под застройку в наиболее привлекательных районах. Так, например, в Курортном районе Петербурга, по нашим данным, самые лакомые территории либо уже освоены, либо готовятся к разработке», – добавляет Марина Селиванова, руководитель департамента продаж загородной недвижимости компании «БТК девелопмент».

Зимние подарки

Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время на загородном рынке будет незначительное снижение цен: немало компаний готовятся предложить покупателям в преддверии Нового года различные акции.

«Все предыдущие годы перед Новым годом наблюдалось повышение спроса. Однако даже несмотря на значительные скидки (до 50%), на которые были готовы пойти застройщики в прошлом году, количество продаж не увеличилось. Поэтому всеобщего снижения цен не предвидится, а акции, конечно, будут» – предполагает Николай Кузнецов. С ним согласны и другие специалисты. «Массового предновогоднего снижения цен не будет, потому что для этого нет экономических предпосылок. Думаю, многие ограничатся приятными предновогодними подарками, небольшими округлениями сумм в меньшую сторону. Скидки в сфере недвижимости неактуальны, потому что покупки здесь не делаются спонтанно, на эмоциях. Клиент делает выбор после длительного изучения объектов, сравнивая их преимущества и недостатки. Если он выбрал лот, то скидка в другом проекте вряд ли переманит его. Ведь там будет предложено другое место, другая природа и окружение – то есть то, что не прошло предварительный отбор при всех равных», – добавляет Михаил Москвин.

«Перед Новым годом традиционное снижение будет обязательно – уже сейчас немало компаний объявляют различные акции. В среднем по рынку на участки будет снижение до 10%. Однако если с продажами все очень печально, тогда возможны и более существенные дисконты – до 20%. В поселках, где предлагаются коттеджи по цене 4-6 млн, вряд ли будут скидки. Там обычно предлагают какие-то подарки. Никуда не денутся и скидки при единовременной оплате объекта любой ценовой категории», – уверена Ольга Трошева. Однако есть и другие мнения. «Насколько мне известно, коллеги не настроены устраивать различные акции, поскольку не находят их эффективными. Мы эту точку зрения не разделяем: не хотим погружаться в зимнюю спячку и, чтобы активизировать продажи, уже запустили несколько интересных предложений на покупку коттеджа в нашем поселке “Мариинская Усадьба”», – рассказывает Юлия Сукора, начальник отдела маркетинга компании «Би Хай Инвест».

Однако есть специалисты, которые придерживаются мнения, что к концу года некоторые девелоперы поднимут цены на привлекательные объекты высокой стадии готовности.

«В частности, мы планируем некоторую индексацию стоимости объектов в проекте Ollila в Солнечном, а в коттеджном поселке “Балтийская Ривьера” мы уже повысили цены. Конечно, некоторые девелоперы до сих пор предлагают участки и дома с большим дисконтом, но это заведомо невыгодно покупателям. Перспективнее вкладывать средства в развитие социальной и инженерной инфраструктуры объектов, а не в разработку дисконтных программ»,– считает Марина Селиванова.

Николай Кузнецов, заместитель генерального директора «Виллидж Эстейт»

За последние годы число желающих приобрести дом в коттеджном поселке увеличилось: граждане все более спокойно относятся к перспективе перебраться за город для круглогодичного проживания. Но из-за кризиса у большинства просто уменьшились финансовые возможности. Сегодня рынок на самом дне, поэтому дальнейшего падения цен не предвидится. Сложно сказать, начнется ли рост сделок в ближайшее время – это зависит от общей экономической конъюнктуры. К тому же загородный рынок более инертен: тенденции, обозначившиеся на рынке городского жилья, можно наблюдать на коттеджном рынке примерно на шесть месяцев позже.

Михаил Москвин, директор по развитию «Невской строительной компании»

По информации Министерства финансов, на счетах наших граждан скопилась уже довольно приличная сумма – около 9 трлн рублей. По сравнению с 2009 годом сумма накоплений выросла на 30%. Думаю, все девелоперы надеются на то, что весной эти накопления прольются золотым дождем на загородный рынок: если не случится серьезных потрясений в экономике, платежеспособный спрос в 2011 году вырастет.

Также в следующем году, вероятно, произойдет коррекция предложения: некоторые проекты уйдут с рынка из-за изменений в законодательстве и из-за отсутствия сделок, в других девелоперы озаботятся повышением качества.

Дата публикации: 11:33 07 декабря 2010

Источник: bpn.ru