Вторичный рынок Петербурга: покупатели обратили внимание на дорогую недвижимость

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

В целом на вторичном рынке за последнее время почти ничего не изменилось: средние цены колеблются в пределах пары процентов, поведение покупателей и продавцов осталось прежним. Есть только две заметные тенденции: рост ипотечных сделок и то, что в лидерах спроса оказалось не только самое дешевое жилье, но и более дорогое, но качественное в новых кирпично-монолитных домах

Активность растет

Большинство риэлторов отметило с приходом осени активность рынка: рост числа звонков, обращений в агентство, а следом – и небольшое увеличение количества сделок, до 10-15%. Подобная ситуация наблюдалась, кстати, и в прошлом году – с нее начался очень плавный положительный сдвиг на вторичном рынке.

«Сентябрь был для нас месяцем активным, – говорит Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость». – Октябрь и ноябрь в целом (за исключением праздничного периода) были еще более оживленными. Было много звонков, открывались сделки. В октябре, по нашим данным, сделок было на 25% больше, чем в сентябре. Немаловажным фактором в этом стал и тот момент, что число ипотечных сделок растет. Ранее в нашем агентстве их было порядка 10%, а сейчас их доля достигла 15%».

По словам Леонида Сандалова, заместителя директора агентства недвижимости «Бекар», состояние рынка зависит от мировых тенденций. Сегодняшняя стабильность обусловлена плавным ростом цен на нефть (после резкого падения в мае они практически достигли апрельского уровня). Леонид Сандалов уверен, что, вкупе с традиционной активизацией рынка осенью, это позволило ценам за последние три месяца вырасти на 2-3%. Число сделок растет: за первую половину года их количество выросло на 15%. Сейчас этот показатель стабилен, и эксперт надеется, что к Новому году объем сделок еще увеличится на 10-15%, что характерно для стабильного рынка.

На некоторые объекты идет небольшое повышение стоимости, однако в целом на рыночные цены это не влияет: они меняются понемногу то в одну, то в другую сторону. Марина Величко, менеджер городского департамента недвижимости агентства недвижимости «Александр», отмечает, что в прошедшем месяце на вторичном рынке имело место некоторое повышение стоимости объектов недвижимости со стороны продавца. При этом, к чему это привело, пока сказать сложно: покупатели выбирают выжидательную позицию, особенно те клиенты, которые располагают наличными средствами. Как они действуют? Люди звонят в агентства по интересующим их объектам, затем приезжают на просмотры и далее не торопятся, а просто держат варианты в поле зрения. Например, в агентстве недвижимости «Александр» число звонков с просьбой подобрать вариант квартиры или комнаты увеличилось.

При этом эксперт отмечает, что все-таки чаще всего это покупатели с минимальным бюджетом. Поэтому задача усложняется, и здесь на помощь может прийти получение кредита. Для этого сейчас благоприятное время, большое количество банков предлагают кредиты на разные сроки, на выгодных условиях. Ипотечные сделки составляют 30% от основного объема.

Большинство банков сейчас повернулось лицом к клиентам. Действительно, если в начале прошлого года ипотека носила скорее заявительный характер, то сегодня процентные ставки снижаются, а условия становятся все более лояльными для клиентов. Наиболее активными игроками на этом рынке являются Сбербанк, ВТБ24, ДельтаКредит и Газпромбанк.

Комфортное – в фаворе

На фоне роста ипотечных сделок увеличивается популярность комфортных вариантов. По словам Сергея Дроздова, по-прежнему покупателей интересует самое дешевое жилье, но в последние месяцы становится заметной тенденция к выбору более удобных для жизни вариантов. Например, в ноябре самыми популярными в агентстве «Петербургская Недвижимость» были квартиры по цене 3,5 млн руб. в спальных районах в кирпично-монолитных домах, которые были построены максимум 5-6 лет назад. Застройщики постоянно стремятся улучшать свой продукт, и поэтому с каждым годом в новостройках все более комфортные планировки, все более благоустроенные дворики, имеются места для размещения автомобилей, лучше охрана и безопасность. Немаловажно, что и качество строительства в большинстве объектов растет.

Лидером по предложению такого жилья традиционно является Приморский район, так как он на протяжении последних лет находится на первом месте по числу строящихся объектов и сданных в эксплуатацию жилых домов. В настоящее время здесь представлены все основные крупные и известные застройщики, которые работают в нашем городе. И сейчас застройка здесь ведется бойко. Наиболее активное жилое строительство сейчас происходит в Северо-Приморской части района и в зоне станции метро «Старая Деревня». Есть в районе и проекты комплексного освоения, в частности, это будущий проект «Главстрой СПб» в Юнтолово, а также существующий и строящийся сейчас «Юбилейный квартал» от холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ».

Что касается жилья на вторичном рынке, то сегодня в Приморском районе можно найти недвижимость любого класса и типа. По словам Владимира Копылова, ведущего аналитика компании Setl City, здесь нет только элитного дорогого жилья, а вот число новостроек очень велико и прибавляется с каждым месяцем и годом, есть даже малоэтажные жилые комплексы и таунхаусы в Коломягах. Единственной проблемой района является отставание в развитии транспортной инфраструктуры от процесса строительства жилья. Долгое время на территории такого большого района было расположено всего две станции метро – «Черная речка» и «Пионерская», вокруг которых и формировалась основная часть жилой застройки. Сейчас количество станций выросло до четырех, появились «Старая Деревня» и «Комендантский проспект».

Все они сосредоточены в южной и центральной частях района. В северную же его часть можно попасть лишь с помощью наземного транспорта. Строительство Западного скоростного диаметра, а также реконструкция существующих и прокладка новых трасс и транспортных развязок смогут значительно улучшить транспортную доступность и еще более повысят привлекательность района. Также значительно улучшит ситуацию появление новых станций метро, строительство которых планируется завершить до 2025 года.

Первичный рынок vs вторичный

Предпочтение квартир в более комфортных новостройках последних лет панельным домам 80-х годов постройки – это некий компромисс между жильем на первичном рынке, где до сих пор можно нарваться на недобросовестного застройщика и есть риск недостроя, и устаревшим жильем советского времени с неудобными планировками. Впрочем, можно выбрать готовую квартиру и у застройщика. «Для тех, кто не имеет своего жилья, но не хочет снимать квартиру на время строительства дома и ждать его достройки, мы предлагаем реально существующие квартиры с правом собственности, – говорит Ксения Морковкина, директор по развитию строительной компании «Темп». – Покупатели выбирают квартиру, платят и сразу могут заселяться. Им не надо ждать, тратить деньги на аренду временного жилья и волноваться о том, будет ли достроен их дом. Получается, они экономят самое главное – время. Кроме того, процентная ставка на кредиты для приобретения жилья с правом собственности ниже, чем для покупки квартиры на стадии строительства».

Тем не менее, вновь возобновилась конкуренция первичного рынка (строящихся домов) и вторичного. Если на время кризиса она переместилась в плоскость готовых новостроек и квартир на вторичном рынке, то сейчас, как отмечают наши эксперты, люди охотно «меняют» старое жилье на новое на различных стадиях строительства, ведь, например, на начальной стадии можно получить серьезную скидку. Разница между ценой покупки на начальном и конечном этапах возведения дома может составить 20-50% в зависимости от квартиры. Да и степень доверия к застройщикам – тем, кто не останавливал свои стройки в кризис, – сейчас вернулась на круги своя, на практически докризисный уровень.

«Конкуренция между первичным и вторичным рынками недвижимости, конечно, есть, и еще какая, – утверждает Леонид Сандалов. – Постоянно происходит переток клиентов. Так, с 2010 года процесс пошел: восстановилось доверие к застройщикам (люди убедились, что массового банкротства строительных компаний не случилось), а первоначальные затраты на покупку квартиры на первичном рынке меньше, чем на вторичном. Кроме того, приобретение жилья в строящемся доме – это вложение, потому что после сдачи дома стоимость квартиры гарантированно вырастет».

Спрос на экономию

Что касается непосредственно жилья на вторичном рынке, есть здесь еще одна категория жилья, которая не теряет своей популярности уже много лет и в особенности стала востребована во время кризиса. Это самое дешевое, но все же отдельное жилье – однокомнатные квартиры в панельных домах советского времени. Например, одними из лидеров спроса в октябре в агентстве «Петербургская Недвижимость» стали однокомнатные квартиры в «кораблях» Калининского района по цене 2,65 млн руб. и «однушки» в «новой панели» Приморского района по цене 2,75 млн руб. Кроме того, клиентов интересовали сравнительно дешевые квартиры во Фрунзенском районе по цене 3,1 млн руб. По данным агентства «Бекар», самым популярным жильем сейчас являются однокомнатные квартиры эконом-класса стоимостью до 2,5 млн рублей. Причем район не важен: квартира хорошего качества с адекватной ценой найдет своего покупателя в любом районе. Но вот близость к метро очень важна, она добавляет порядка 5-10% к стоимости квартиры.

По словам Марины Величко, средние цены по данным на октябрь 2010 года в зависимости от района города для однокомнатных квартир – 2,1-2,5 млн руб., для двухкомнатных квартир – 2,75-3,5 млн руб., трехкомнатных и четырехкомнатных -3,65-6 млн руб. Кроме района города, стоимость жилья определяют многие другие факторы и характеристики. Это состояние объекта, условия продажи, готовность документов, длительность владения объектом и многие другие. Самые дешевые варианты можно найти на окраинах города и в пригородах, таких как Колпино, Кронштадт. Предложений достаточно много и разных. Правда, условия продажи очень часто не совпадают с фактически заявленной прямой продажей. Это связано с желанием привлечь потенциальных покупателей.

По данным «Петербургской Недвижимости», средняя цена квадратного метра (по результатам анализа реальных сделок, а не цен предложения) в сентябре не изменилась по сравнению с августом текущего года и составила 73 тыс. руб. В октябре, когда число сделок выросло, увеличилась и средняя стоимость квадратного метра: она была равна 77 тыс. руб. Результаты ноября еще не подведены, однако, по словам Сергея Дроздова, этот показатель остался примерно на том же уровне. Впрочем, как утверждает эксперт, сейчас на вторичном рынке, как и на первичном, присутствует своеобразное расслоение. То есть на ликвидные объекты, которые пользуются спросом у покупателей, цены растут. А вот на неликвид, которого на рынке в предложении достаточно много, наоборот, снижаются. В будущем ситуация в целом по рынку вряд ли сильно изменится: нас ожидают колебания то в одну, то в другую сторону, и в лучшем случае – плавный рост цен в пределах инфляции, не более, чем на 1% в месяц.

Дата публикации: 12:41 07 декабря 2010

Источник: bpn.ru