Всеволожск - еще не Петербург, но уже не область

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Пожалуй, ни один из городов Ленобласти не стоит в списке на присоединение к Петербургу так близко, как Всеволожск. Еще несколько лет назад он мало чем отличался от множества других областных городков, но в последние годы его более чем оценили, как инвестиционно, так и в плане стоимости жилья.

Почти Питер

Всего 7 километров отделяют Всеволожск от Петербурга, и сегодня это становится решающим для развития городка. В былые годы он не пользовался славой, в нем текла обычная размеренная жизнь, далекая от мегаполиса. Но Петербург развивался, вокруг него осваивались новые земли под застройку, и когда в Курортном районе относительно недорогая недвижимость была раскуплена, внимание инвесторов быстро переключилось на Всеволожск и район.

Выбор этот был сделан не только из-за географической близости, но и благодаря экологичности этих мест. Леса, озера, живописные ландшафты, а также Нева и Ладожское озеро давно привлекали петербуржцев, желающих отдохнуть от города, не уезжая очень далеко. Причем отдых этот может быть не только летним, но и зимним: здесь множество спортивных баз для лыжников-бегунов и горнолыжных центров. Кроме того, новых жителей привлекает и редкая возможность немедленного подключения своего дома ко всем коммуникациям – услуга, что называется, для «самых близких» к Петербургу.

Сам Всеволожск по инфраструктуре мало отличается от спального района Петербурга. Это те же супермаркеты, кафе и спортклубы, что и в черте города, а также около 10 торговых центров. Во Всеволожске 5 школ, лицей, частная гимназия, колледж и два филиала питерских вузов.

Несмотря на распространенность маятниковой миграции, когда тысячи жителей Всеволожска ежедневно ездят на работу в Петербург, этот город обеспечивает работой всех желающих. «Многие жители Всеволожска получают здесь рабочие места за счет крупных местных предприятий, таких как заводы Ford, Ariston или Nokia, – говорит руководитель Всеволожского отделения АН «Александр» Марина Климчук. – Кроме прочего, на таких предприятиях обычно имеется много программ для привлечения молодых сотрудников, курсы по обучению специальностям, так что вопрос безработицы здесь не стоит».   

Дешевле города, дороже области

Большая часть покупателей недвижимости во Всеволожске – это местное население, люди, стремящиеся изменить или улучшить свои жилищные условия. Однако немало и тех, кто переезжает сюда, получив сертификаты и субсидии. Прежде всего, это жители северных регионов. Нередки в числе покупателей и петербуржцы, разменивающие одну квартиру в центре на две на окраинах. Переезжают сюда также жители спальных районов Петербурга. Таким образом они приобретают возможность жить в исторически привлекательном городе с множеством парков, территориально не удаляясь от места работы и не затрачивая на дорогу дополнительного времени.

Стоимость квартир во Всеволожске немного ниже, чем в Петербурге, однако выше, нежели в других городах Ленобласти. Например, стоимость однокомнатной квартиры в «хрущевке» – от 1,8 млн рублей до 2, в «корабле» – около 2,1 млн рублей, в панельных домах с 8-10-метровой кухней – от 2,2 до 2,4 млн, и, наконец, «однушки» в монолитных домах стоят около 2,5-2,6 млн рублей. Что касается коттеджей, то в микрорайонах Бернгардовка и Мельничный Ручей стоимость дома колеблется от 2 до 7 млн рублей.

По данным разных риэлторов, цены с начала кризиса упали здесь на 15-25%. Сейчас уже заметен некоторый рост, однако от прогнозов специалисты воздерживаются. «В нынешних условиях прогнозы делать сложно, – говорит Марина Климчук. – Все зависит от того, как разогреется рынок, насколько быстро люди поймут, что могут совершать сделки, перестанут ожидать. Другой фактор – дефицит недвижимости. Как только покупатель поймет, что на присмотренную им квартиру есть реальный спрос, он станет принимать решение быстрее, и цены пойдут вверх. Сейчас покупатель видит, что квартир на рынке много, цены устойчивы, и он не спешит».  

Всеволожск для элиты

По-настоящему элитных объектов, каких много в Петербурге, во Всеволожске нет, да и быть не может. Всему виной местоположение: окна даже самых дорогих всеволожских особняков не выходят ни на Смольный собор, ни на Эрмитаж. Зато здесь хватает недвижимости премиум-класса. Подавляющее большинство таких квартир – это квартиры в обычных новых высотках, уникально перепланированные под вкус владельца.

Если говорить о дорогой коттеджной застройке города, то в основном это дома большой площади с индивидуальной архитектурой. По данным АН «Прогаль», цена такого коттеджа, в зависимости от удобств и размера, колеблется от 10 до 50 млн рублей.

Территориально такие объекты можно увидеть в микрорайоне Мельничный Ручей, а также на окраинах города. Однако риэлторы настоятельно советуют своим клиентам быть осторожными при покупке таких домов. Одно дело, если это штучный объект, и совсем другое – поселок премиум-класса. Все чаще застройщики экономят на рабочей силе и уникальности строений: дома выходят практически типовыми.

Еще больше коттеджей премиум-класса за городом. Например, по правому берегу Невы от поселка Новосаратовка до поселка им. Свердлова, включая Невский лесопарк и окрестности Воейково. «Сегодня из-за кризиса этот сегмент сильно просел, элитных домовладений мы продаем буквально единицы, – говорит Марина Климчук. – И если в 2007-2008 годах спрос был колоссальным, то сейчас он практически отсутствует, цены снижаются. Если раньше дом общей площадью 200 кв.м с сетями, стопроцентной отделкой и с земельным участком от 12 соток покупатель мог приобрести от 15 млн рублей, то сейчас на рынке много аналогичных домов стоимостью от 9 до 13 миллионов».   

Куда расти будем

Спрос на недорогое жилье во Всеволожске стабильно высок, он практически не спадал даже в кризис. Город активно развивается и расширяется, особенно за счет масштабного строительства многоэтажек в микрорайоне Южный.

«Здесь есть квартиры в панельных и кирпично-монолитных новостройках различной комфортности: как эконом-, так и бизнес-класса, – говорит исполнительный директор Всеволожского отделения АН «Русский фонд недвижимости» Людмила Аксеновских. – Причем это не отдельно стоящие дома, здесь есть вся необходимая инфраструктура: школа, детский сад, бассейн».

Менее масштабная, но непрерывная застройка также ведется и в микрорайонах Бернгардовка и Котово Поле – жилой комплекс из нескольких домов. Это один из самых востребованных микрорайонов города. Однако риэлторы предупреждают покупателей квартир в новостройках о внимательном выборе застройщика, поскольку, наряду с проверенными компаниями, в городе есть и те, у кого были сложности с дольщиками. «Если покупатель не может сделать такой выбор самостоятельно, ему стоит обратиться в агентство, – советует Людмила Аксеновских. – Это убережет его от возможных проблем в будущем». 

 Домик в деревне

Недвижимость Всеволожского района разнообразна, как и его природа. «Район очень пестрый по типам и стилям застройки, – говорит руководитель направления загородной недвижимости АН «Прогаль» Людмила Юшина. – Есть относительно недорогие места, как садоводческий массив Дунай-Сады, Борисова Грива. А есть, например, Юкки, Токсово или Воейково, где цена объектов сопоставима с прибрежными территориями Курортного района».

По словам специалистов, в каждом таком поселке – свои плюсы. «Рахья, например, как поселок городского типа, имеет и школу, и детский садик, но при этом здесь очень невысокие цены, – рассказывает Людмила Аксеновских. – Поселок Дубровка привлекателен тем, что граничит с Невой. Этот поселок активно развивается, не так давно в нем была построена церковь. Кроме того, там имеется очень красивая застройка вдоль берега Невы – массив Пески. Безусловно, привлекателен район поселка Воейково: прекрасная экология, сосновый бор, неподалеку большое озеро Коркинское. Однако похожие места, только в сегменте «эконом», есть в километре южнее, в садоводствах Тавры и Вирки. Небольшой участок с одноэтажным летним домиком из калиброванного бревна, с санузлом и душевой кабиной внутри, можно купить здесь до 2,5 млн рублей».

Согласно данным АН «Прогаль», домик в живописных местах около Лемболовского озера, пользующегося популярностью среди российских артистов, стоит от 800 тыс. рублей до 5,5 млн, в садоводческом массиве Дунай-Сады (30 км от СПб) – от 750 тыс. рублей до 3,5 млн, в Борисовой Гриве и Ваганово садовый домик можно приобрести от 1,2 млн рублей, жилой – от 2,5 млн.  

Новые коттеджи

Как-то так повелось, что Всеволожский район одним из первых, и очень активно, стал обрастать множеством коттеджных поселков, массово выведенных на рынок в 2007-2008 годах. Основная часть таких поселков была построена для деловых людей, работающих в Петербурге, и сосредоточена на участке от Питера до Всеволожска, вдоль основных автодорог. Спросом они пользуются даже в кризис, поскольку перед единичными объектами у поселков есть ряд преимуществ. Во-первых, их проще позиционировать и рекламировать, а во-вторых, чаще всего покупателю дома в новом поселке не нужно заботиться о коммуникациях, они уже подключены. И поскольку стоимость таких коттеджей – от 3 млн рублей, на рынке они не задерживаются.

С другой стороны, у риэлторов практически нет возможности получить обратную связь с покупателями – насколько они довольны покупкой. Есть информация, что многим из них приходилось дополнительно утеплять свои дома.

Как бы то ни было, Всеволожск свои позиции держит крепко. Территориальное преимущество перед другими городами области дает ему возможность активно развиваться, а хорошие и свободные, в отличие от спальных районов Петербурга, дороги экономят жителям Всеволожска время в пути. Как и многие города области, он хочет быть присоединен к Петербургу. Однако для сохранения всех преимуществ ему, возможно, нужно как раз обратное: так и оставаться маленьким уютным городком, укрывающим своих жителей от большого города.  

Людмила Юшина, руководитель направления загородной недвижимости АН «Прогаль»

Всеволожский район является лидером рынка загородной недвижимости по количеству предлагаемых на продажу объектов вторичного рынка и по планам коттеджной застройки.

Во многом ценность этого района для петербуржцев объяснима близостью его обжитых территорий и удобством транспортного сообщения. Расстояние, например, от центра Петербурга до Всеволожска, Колтушей или Разметелева такое же, как до южных или северных спальных городских кварталов. А строительство кольцевой дороги с несколькими съездами на территории района вообще «приблизило» его к любой части Петербурга. Не случайно многие проекты старой и новой – например, в Янино – малоэтажной застройки во Всеволожском районе успешно продвигаются как место постоянного проживания для работающих в Петербурге.

Что немаловажно, в районе хорошо работает система эффективного взаимодействия местных властей с инвесторами, обеспечения функционирования рынка недвижимости. 

Марина Климчук, руководитель Всеволожского отделения АН «Александр» 

На сегодняшний день во Всеволожске мы наблюдаем весьма вялый рынок, не такой, как в Петербурге. Также он далек и от того ажиотажа, который был до кризиса. При этом цены держатся, не падают. Причиной во многом является отсутствие спекуляции: квартиры покупают именно те, кто в них нуждается для проживания. Сделки происходят без спешки, у покупателей есть возможность подумать и выбрать объект, спокойно оформить кредит. 

Рынок, можно сказать, оздоровился, и если бы у покупателей было понимание того, насколько он оздоровился, сделок было бы гораздо больше. Однако люди боятся и по-прежнему, как и год назад, выжидают, сейчас им сложно расстаться с деньгами. Причем длится такое затишье не с самого начала кризиса, а примерно с середины 2009 года. Но бесконечно оно продолжаться не может, поскольку жилищные вопросы требуют решений. 

Людмила Аксеновских, исполнительный директор Всеволожского отделения АН «Русский фонд недвижимости»

На протяжении многих лет Всеволожск пользуется устойчивым спросом у покупателей как квартир, так и домовладений. Причина такого спроса прежде всего в удобном транспортном расположении города: из Петербурга сюда ведет как железная дорога, так и автомобильная трасса. Кроме того, в этом районе неплохая экологическая обстановка, много водоемов, хорошая обеспеченность коммуникациями, причем не только в поселках, но и в садоводствах. 

Марк Твен однажды сказал: «Покупайте землю, ее больше не производят». Поэтому, несмотря на сложность прогнозов, можно предположить, что дешеветь жилье не будет. Кроме того, пригороды пользуются все большим спросом. Жить за городом приятно, экологично, спокойно. По моему опыту, цены на недвижимость всегда только росли. Иногда чуть опускались, но затем снова догоняли и перегоняли прежнюю стоимость. И пока город растет и развивается, жилье, как хлеб, будет нужно его жителям всегда.

Дата публикации: 16:00 07 декабря 2010

Источник: bpn.ru