Переезд промзон - процесс длительный

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Петербургские промзоны, подлежащие переводу за пределы города, – лакомый кусок для девелоперов. Однако организационные и финансовые сложности не дают процессу вывода промышленных предприятий проходить так быстро, как хотелось бы.

С одной стороны, Петербург – это окно в Европу, первым принимающее на себя западные ветры перемен, с другой – крупный промышленный центр страны на протяжении столетий. Но совмещать в себе обе эти функции чрезвычайно трудно. В крупных европейских городах промышленность занимает не более десятой части площади города, тогда как в Петербурге «серых зон» в несколько раз больше.

Серая карта

На протяжении многих лет промышленные предприятия Петербурга выводятся из центра города. Не все они пережили кризис 90-х годов, когда резко сократилось производство и бывшие заводы пошли под аренду торговых и офисных площадей. Эту функцию они сохраняют и сегодня: например, в Василеостровском районе города почти половина промышленных предприятий, отказавшихся от производства, выступает в качестве арендодателей. Те же, что сохранили работоспособность до сегодняшнего дня, должны быть выведены на окраину или за черту города.

Редевелопмент промышленных территорий – естественный процесс для любого мегаполиса: заводы и фабрики загрязняют и без того проблемный с точки зрения экологии центр, а драгоценные площади, занимаемые промышленностью, пользуются огромным спросом у девелоперов. К тому же промышленность в центре перегружает его функционально: помимо культурной, административной, торговой и деловой активности на сравнительно небольшой территории сосредоточена еще и активность производственная. «Потенциал промышленных зон велик, и их очень много, – говорит управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев. – Например, есть данные о том, что в городе около 500 предприятий, которые занимают 50 промзон площадью около 100 гектар. При этом многие промышленные предприятия фактически не занимаются производством».

Согласно Генеральному плану Санкт-Петербурга, к выводу запланировано 3,5-4 тыс. га промышленных зон, из них 2,4 тыс. га – в историческом центре города. Что строить на освободившейся площади, зависит от настроений рынка. Кризис в этом плане сильно сместил приоритеты застройщиков: если в 2007 году большинство из них планировало построить на участке объекты коммерческой недвижимости, то сейчас куда большим спросом пользуется недвижимость жилая. За последние пару лет темпы выведения предприятий, конечно, снизились, но в целом процесс продолжается настолько активно, насколько сегодня это выгодно девелоперам. Осложняет его и то, что некоторые территории обозначены на Генплане как «промышленные предприятия, вывод которых невозможен».

Бег с препятствиями

Однако это далеко не единственный барьер на пути к «очеловечиванию» центра города. Серьезно задерживает процесс вывода фабрик и заводов высокая цена зданий и земли под ними. До кризиса, например, стоимость продажи площади доходила до двух тысяч долларов за квадратный метр. Сейчас цена немного снизилась, однако реальная работа, по словам застройщиков, идет на площадках, выкупленных 6-10 лет назад, когда цены были в разы ниже. Сегодня стоимость квадратного метра в 80% предлагаемых на рынке промышленных площадей (не в центре) – от 6 до 15 тысяч рублей. Ближе к центру – от тысячи долларов.

Если говорить о стоимости строительства, то девелоперу гораздо дешевле снести промышленные здания и построить на их месте новые: многие предприятия находятся в ветхом состоянии и требуют весьма затратного ремонта. Их реконструкция выходит в несколько раз дороже строительства здания с нуля, однако бывают случаи, когда без этого не обойтись. Например, если среди зданий старого завода затесался архитектурный памятник, построенный в XIX веке или раньше. В этом случае КГИОП потребует сохранить архитектурный облик объекта даже при смене назначения. Известны случаи, когда участки с отличным местоположением простаивали годами из-за единственной пристройки, памятника промышленной архитектуры. Комплексному освоению территории мешает и наличие на участке санитарно-защитных зон. По словам девелоперов, не беспокоиться об этом можно в таких районах как Петроградский и Василеостровский. Также проблемы могут возникнуть и с соседними строениями, если они ветхие или относятся к архитектурным памятникам. Масштабное строительство на участке может навредить таким постройкам. В числе прочих минусов – изношенность инфраструктуры или перегруженность внешних инженерных сетей.

Отдельным пунктом, усложняющим жизнь девелопера, идет экологическая ситуация промышленного участка. Предприятия тяжелой промышленности и военные объекты сильно загрязняют окружающую среду, в том числе и землю, на которой стоят. И поскольку санитарные нормы по проектам, связанным с постоянным размещением людей, никто не отменял, в большинстве случаев требуется рекультивация земли.

«Согласование экологической документации до сих пор не было самым сложным в согласовательном процессе, – говорит директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков. – Однако этот процесс может измениться в связи с озвученным федеральным правительством грядущим введением западных технических стандартов строительства зданий и сооружений. Эти стандарты, в частности, предусматривают моменты экологического девелопмента, связанные с экономным потреблением природных ресурсов. До сих пор это было в России на уровне идеи, однако в дальнейшем может начать существенно менять лицо российского девелопмента».

Наконец, иногда девелоперу мешает его собственная невнимательность. Известен, к примеру, случай, когда иностранный инвестор приобрел в Петербурге промышленные здания, не выяснив, на чьей земле они стоят. Как потом оказалось, участок принадлежит городу и фигурирует в Генплане как подготовленный для дальнейшего дорожного строительства. Инвестор с разочарованием узнал, что здания на купленном им участке через несколько лет должны пойти под снос.

Большой переезд

По словам экспертов, крупных участков земли (от 50 га) для перевода промышленных предприятий у города практически не осталось, а те, что есть, требуют серьезных денежных вложений в инженерную подготовку. Почти все внушительные площади были отданы крупным инвесторам из числа автогигантов, однако такие земли пока имеются у частных владельцев.

Согласно городским планам, предприятия должны выводиться во вновь формируемые промышленные зоны в черте города, то есть промышленное кольцо, охватившее центр, должно расшириться. Но предприятиям иногда выгоднее вывестись подальше в Ленобласть, где стоимость земли и подключений дешевле. Таким образом выигрывает не только само предприятие, но и город: уже сегодня видно, что некоторые сменившие прописку заводы начинают образовывать второе промышленное кольцо, которое через пару десятилетий, возможно, снова придется переселять.

Большинство предприятий, которые можно было вывести на «рыночной» основе, то есть стоимость вывода или ликвидации которых была меньше, чем ценность земли для последующего редевелопмента, уже выкуплены. «Несмотря на то что на время кризиса многие проекты были заморожены, сейчас они постепенно начинают оживать и рано или поздно будут застроены новыми объектами, – говорит директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец. – Но для большей части предприятий, находящихся в промышленном поясе, неравенство имеет обратный знак. То есть стоимость вывода предприятия гораздо выше, чем инвестиционная стоимость земли. Это связано и с тем, что предприятия граничат друг с другом, и если одно предприятие хочет выводиться и предпринимает к этому шаги, а другое нет, то первое предприятие не может ничего сделать со своей землей, поскольку на нее накладывается санзона, и они могут строить только определенные объекты, что не всегда эффективно. Уже сейчас город начинает осознавать необходимость собственного участия в процессе вывода промышленных предприятий. Думаю, что со временем все-таки будут разработаны эффективные механизмы вывода предприятий с государственным участием».

В числе прочих трудностей переезда – отсутствие необходимых коммуникаций на новом месте, затратность перевоза оборудования, риск прерывания производственного цикла. Наконец, еще одна большая проблема – это рабочие. Если предприятие выводится из центра города в южные пригороды (а они считаются наиболее удачным местом, поскольку в этом направлении идет транзит в Москву и центральные регионы страны), то обычно оно теряет львиную долю своих кадров. Поэтому каждый завод или фабрика стараются переехать либо недалеко, либо туда, где квалифицированные кадры уже есть. Обычно предприятия выбирают первый путь.

Цветные зоны

Если предприятия ищут место под солнцем в Ленобласти, то инвесторы – крупные площади из числа бывших промзон, что на сегодняшний день весьма нелегко. Так, согласно данным ООО «Петерлэнд», больше половины предложений сегодня составляют участки площадью до 5 га, тогда как крупные земельные массивы размером более 25 га – лишь 12% от всего количества предложений. Все это потому, что весомая часть промзон уже выведена на окраины.

«Среди наиболее крупных проектов можно отметить перебазирование завода ОАО “Петмол” и строительство нового цеха по производству детских молочных продуктов в нежилой зоне “Парнас”, – рассказывает директор по маркетингу и брокериджу NAI Becar Наталия Черейская. – Также это переезд ОАО “Красное Знамя” в промзону “Восточная” и ОАО “НПП ”Буревестник” в Рыбацкое. В близкой перспективе ожидается переезд ОАО “Сестрорецкий инструментальный завод” из Сестрорецка в зону “Конная Лахта”. Кроме этого, недавно был поднят вопрос о выводе предприятий Адмиралтейских верфей и Балтийского завода».

Примеры освоения территорий под торговые и деловые нужны можно увидеть уже сегодня. Более того, новое поколение петербуржцев уже не знает, что было на этом месте раньше: ТДЦ «Сампсониевский» в корпусах бывшей прядильно-ткацкой фабрики «Октябрьская», БЦ «Нобель» на территории бывшего инженерно-лабораторного корпуса «Русского дизеля», ТК Plato в здании некогда ткацкого цеха ОАО «Лиговский текстиль», «Максидом» на месте одного из цехов вагоностроительного завода им. Егорова. Все это было построено до кризиса, когда девелоперы делали ставки на торговые и бизнес-центры. Сегодня основное направление редевелопмента – жилая недвижимость, которая «вырастет» на месте прежних фабрик через пару лет. И если уже имеющиеся объекты – это прежде всего жилье класса «премиум» (жилой комплекс «Граф Орлов» на бывшей территории завода «Пигмент», кварталы в Приморском районе на месте завода «Редан» и в Петроградском районе на месте 4-го трамвайного парка), то строящееся сегодня жилье – преимущественно бизнес-класс.

Мнения

Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН:

В настоящий момент покупаются только те площадки, на которых можно построить жилье в тех или иных объемах. Связано это с инвестиционной привлекательностью жилищного строительства. Под коммерческую недвижимость пользуются спросом только небольшие участки, на которых можно построить один объект площадью 5-10 тыс. кв.м. Как правило, территории предприятий гораздо более масштабные.

На время кризиса процесс вывода промзон на окраины полностью заморозился. Но сейчас инвесторы снова активизируются. Примеры последних сделок: покупка ЛенСпецСМУ территории завода «Вагонмаш», ЮИТ выкупил у «Строймонтажа» территорию завода «Северная заря». Активизация связана с тем, что появился спрос на жилье. А цены на землю пока еще невысоки, и уцелевшие на рынке строительные компании занимаются сейчас пополнением своего земельного банка.

Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге:

Как и до кризиса, промзоны сегодня осваиваются крайне медленно. Одна из причин этого состоит в том, что при выведении предприятий компании могут столкнуться с рядом проблем: плохая экология, высокая стоимость вывода предприятий, наличие памятников. Часто бывают и строительные ограничения в части зонирования, когда сложно изменить зону застройки. Но, безусловно, промзоны – это очень интересные и перспективные территории под застройку, особенно в центре Санкт-Петербурга. Процесс идет медленно, и пока коммерческие структуры не готовы вкладывать деньги в долгосрочные проекты сроком 10-12 лет.

Наиболее эффективным инструментом в продвижении городов и регионов является поддержка бизнеса властью. Такой сложный комплексный подход как вывод предприятий и реновация территорий не может происходить без участия правительства. И в случае активной позиции власти процесс реновации территорий пойдет значительно активнее.

Дата публикации: 14:03 14 декабря 2010

Источник: bpn.ru