Загородная недвижимость Ленобласти 2010: итоги

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

За минувший год средние цены на загородную недвижимость снизились – в первую очередь, «просел» рынок пустующих земельных участков и садоводческих построек. Покупатели делали выбор в пользу недорогого, но качественного жилья в пригороде.

В первый год после кризиса загородный рынок оказался в гораздо более сложном положении, чем городской. Снизившийся в разы платежеспособный спрос на загородные дома приблизился к нулю. При этом продавцы не сразу согласились играть на понижение, так что оживление на рынке началось лишь осенью 2009 года, когда произошло долгожданное уменьшение запрашиваемых цен. Но с началом весны цены предложения снова начали расти – произошел массовый вброс нового предложения, которое рынку предстояло переварить. К началу апреля 2010-го средняя стоимость сотки поднялась на 5% по сравнению с январем. Такая положительная коррекция была бы обоснованна – для наиболее привлекательных вариантов с точки зрения расположения, природного фактора, качества строительства объектов, – но хозяева в основном выставляли свои объекты по прошлогодним ценам, соглашаясь скинуть в лучшем случае 10–15%.

Риэлторы возлагали на сезон-2010 определенные надежды. Однако весной стало ясно, что для активизации рынка придется работать с продавцами – основной спрос в 2010-м, как и в 2009 году, был сконцентрирован на предложениях класса «эконом», в то время как собственники домов явно рассчитывали на улучшение рыночной ситуации. Число интересантов в апреле-мае действительно выросло, а вот количество сделок – нет: покупатели осматривали объекты, но вносить авансы не спешили. Лето оказалось для агентов по загородной недвижимости нелегким – если раньше, до 2008 года, покупатель выбирал себе объект уже на втором-третьем просмотре, то в 2010-м агент вынужден был показывать не менее десятка вариантов. При этом клиент мог отложить сделку на неопределенное время, дожидаясь снижения цен. К середине июля это стало очевидно и продавцам – цены медленно начали движение вниз. Первыми сдались хозяева «дальних дач» в Лужском, Кингисеппском, Волховском, Волосовском районах. К концу августа стали снижать цены и владельцы недвижимости в ближних – Кировском, Тосненском, Приозерском – районах. В первую очередь «прогнулись» цены на земельные участки – интерес к ним оказался ниже, чем в 2009 году. Кроме того, наибольшим спросом пользовались наделы по цене от 500 тыс. до 1,5 млн руб. за участок. Дома также стали дешеветь – спрос на постройки сконцентрировался в основном в ценовом диапазоне от 1,5 до 2,5 млн руб. – на такие приходилось до четверти покупок. И хотя конец лета ознаменовался появлением покупателей, готовых выложить за дом до 5–7 млн, сделки эти не были массовыми.

Снижение цен предложения продолжалось в течение всей осени. В начале декабря, к закрытию сезона, средние цены предложения на участки и дома в дальних районах снизились на 11%, на участки и дома в ближнем пригороде – на 12%. Зимой 2011 года, прогнозируют специалисты, заметного изменения цен на загородном рынке не произойдет. Однако весной 2011-го можно ожидать увеличения стоимости загородного жилья в наиболее востребованных категориях (конечно, при условии стабильности экономической и политической ситуации). На менее привлекательные объекты цены повышаться не будут, так как объем предложения большой, а спрос пока не приблизился к докризисному уровню.

Что стало дешевле

В первую очередь следует отметить повсеместное удешевление незастроенных земельных участков под индивидуальную жилую застройку – все они к концу года потеряли в цене 5–15%. Больше всего пострадали такие районы, как Выборгский и Тосненский, где снижение превысило 20%. А самыми сбалансированными можно считать цены в Гатчинском районе – «итоговая» стоимость отличается от сумм начала 2010 года всего лишь на 5%. Снижение цен закономерно – предложение земли в этом году по сравнению с летом 2009 года подросло, в то время как интерес к самостоятельному строительству, напротив, несколько угас. В итоге покупатели имели возможность выбирать лучшее из лучшего и уж как минимум – адекватное по соотношению цены и качества. Наиболее ходовыми оказались участки стоимостью от 0,5 до 1,5 млн за надел.

Уменьшилась также стоимость садоводческих участков – как застроенных, так и свободных. Но в этом случае снижение не повсеместное – так, в Тосненском районе цены на участки с домами даже поднялись, подорожали и объекты в садоводствах Кировского района. Скорее всего, это объясняется неугасающим спросом на близкие к городу районы в послекризисные годы – здесь для покупателей свои плюсы: они ищут готовые дома, которых немало в старых садоводствах. При этом до 80% домов в садоводствах не имеют четкой сезонности и вполне подходят для круглогодичного проживания, так что дачные дома «с пропиской» вполне могут конкурировать с домами в поселках. Стоимость садоводческих объектов в этих районах составила 180 тыс. руб. за сотку в Кировском и 145 тыс. руб. за сотку в Тосненском.

Уменьшились аппетиты продавцов коттеджей в самых популярных Курортном, Петродворцовом, Приморском (пригороды Петербурга) и Всеволожском районах – годовое снижение цен составило от 15% (во Всеволожском районе) до 27% (в Курортном районе). Продавцы вынуждены идти на уступки, чтобы конкурировать с предложением объектов в коттеджных поселках. Да и предложение коттеджей явно больше, чем число платежеспособных клиентов.

Наконец, снижение средних цен коснулось также ряда домов и дач – так, подешевели сравнительно старые по времени постройки объекты в Выборгском, Гатчинском, Курортном и Приморском районах. Правда, уменьшение цен составило в среднем всего 5–6% за год.

Что подорожало

Но есть некоторые группы объектов, цена предложения которых за год несколько подросла. Так, например, увеличилась почти на 5% стоимость пустых земельных участков ИЖС в ближних петербургских пригородах и на 10% – в садоводствах, расположенных в районах, административно относящихся к Петербургу. В течение лета и в начале осени интерес к земле был достаточно стабильным, а ограниченность предложения в Курортном, Приморском, Петродворцовом районах позволила продавцам поднять стоимость своих наделов.

Вторая категория объектов, стоимость которых увеличилась по сравнению с январем 2010 года, – коттеджи в Выборгском и Кировском районах (в Выборгском – на 30%, в Кировском – на 25%). В результате средняя цена предложения достигла 1 млн руб. за сотку земли со строением в Выборгском и 1,2 млн руб. – за сотку в Кировском районе. Впрочем, такое увеличение может говорить не только о растущей популярности элитного жилья, а скорее – о том, что в первую очередь продаются самые недорогие объекты, вымывание которых с рынка и привело к увеличению цен предложения.

Несколько поднялись в цене дома, пригодные для постоянного проживания, но не везде, а во Всеволожском (на 40%), Тосненском (на 33%), Кировском (на 26%) и Ломоносовском (на 16%) районах. Частично – также за счет вымывания с рынка самых недорогих и интересных вариантов, частично – за счет действительного роста цен: именно эта категория домов была наиболее востребована в течение года.

По итогам года можно отметить, что рост случился и в таких районах, как Лужский и Волховский, – в настоящий момент предлагающих самые недорогие объекты: в Лужском дом или дачу на участке ИЖС можно купить из расчета 170 тыс. руб. за сотку, в Волховском – по 134 тыс. руб. за сотку.

Экспертиза

Алла Зайцева, заместитель генерального директора Общества землепользователей «Прогаль»

– В конце года показатели вторичного рынка напоминают майские – на фоне уменьшения доли предложения земельных участков в структуре сделок доля покупок земли в ноябре увеличилась, сравнявшись с майским значением. Наибольшим спросом пользовались наделы по цене 500 тыс. – 1,25 млн руб. В таких районах, как Волосовский, Волховский, Кингисеппский, Лужский и Тосненский, более 60% объектов выставлены на продажу по цене до 500 тыс. руб.; в Волосовском, Лужском и Тосненском районах диапазон 500–1250 тыс. руб. также представлен достаточно широко. В другой группе районов максимум предложения находился в интервале 500 тыс. – 1,25 млн руб. Это Приозерский, Гатчинский, Выборгский, Всеволожский, Ломоносовский районы. При этом в Приозерском и Гатчинском по обе границы от указанного диапазона, содержащего максимальное количество объектов (около 40%), продается примерно одинаковый процент участков – по 25%. В остальных трех районах наряду с диапазоном 500 тыс. – 1,25 млн руб. (также около 40% продаваемых наделов) весомо выглядит предложение за 1,25–2,5 млн руб., и даже самый дорогой интервал обладает довольно значительным предложением – около 20%.

Ольга Трошева, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»

– К концу 2010 года на загородном рынке в продаже находится не более 250 проектов. Несмотря на достаточно тяжелую ситуацию, объем рынка не сократился, а даже увеличился на 40% – если сравнивать с концом 2008 года. Девелоперы продолжают выводить проекты, хотя темпы продаж невысоки. В 2010-м продолжилась тенденция, проявившаяся в прошлом году, – вывод в продажу организованных коттеджных поселков, где основной объект предложения – земельные участки (около 60% вновь вышедших проектов продают только участки под застройку, без обязательного подряда).

Дата публикации: 17:30 12 января 2011

Источник: bpn.ru