Все смешалось на рынке элитной недвижимости Петербурга

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

В течение 2010 года ситуация на рынке элитного жилья в Петербурге при постепенном росте цен развивалась в направлении парадокса «низы не могут – верхи не хотят». Вкусы потенциальных покупателей становятся все более взыскательными, а застройщики, несмотря на большой объем предложения, не могут их удовлетворить. Многие объекты в высоком ценовом сегменте оказываются попросту переоцененными.

За 2010 год объем предложения заметно увеличился. Прежде всего, это связано с возобновлением проектов, замороженных в связи с кризисом. По данным аналитической службы корпорации ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», в прошлом году в продажу было выведено в несколько раз больше площадей, чем за весь 2009 год. Был отмечен самый большой объем предложения в центре города начиная с 2002 года. Стартовала реализация десяти объектов общей площадью около 160 тыс. кв. м. «Возрождение», например, разморозило вторую очередь «Парадного квартала» на Кирочной улице, напротив Таврического сада.

Что касается вторичного рынка элитного жилья, то на 90% он представлен квартирами в домах старого фонда, большая часть из которых по уровню ремонта и оснащенности не соответствует элитным стандартам. Ключевыми факторами для покупателя здесь могут быть уникальные видовые характеристики, высокие потолки, большие арочные окна, отреставрированные парадные.Соответственно, по оценкам компании Knight Frank, большинство сделок совершается на первичном рынке. «Сейчас в элитном сегменте предпочтения покупателей сместились в сторону более рациональных планировок, ушел размах. Например, спрос на квартиры площадью более 250 кв. м теперь носит эксклюзивный характер, – говорит заместитель генерального директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Ольга Трошева. – Хотя в целом говорить о заполнении ниши элитного жилья не приходится. Прежде всего потому, что по-настоящему качественных, уникальных проектов появлялось и появляется очень мало, и в дальнейшем возможности для реализации таких проектов увеличиваться не будут. Точечных участков под застройку в элитных зонах не осталось, развитие рынка возможно лишь за счет реконструкции и комплексного освоения территории».

Привес

Коммерческий директор СК «Возрождение Санкт-Петербурга» Лариса Инченкова, без ложной скромности называя свою компанию маркет-мейкером, говорит об осторожном росте цен. Вообще, по всем объектам компании он составил 15–20%. Цены зафиксировались в диапазоне от 105 тыс. руб. за кв. м – в самых дешевых квартирах «Резиденции на Суворовском» до 500 тыс. за кв. м – в самых престижных апартаментах элитного дома «Венеция».

В целом по рынку, однако, цены поднимались скромнее. Согласно данным Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», к концу года средняя цена «квадрата» в элитном сегменте составила 200,4 тыс. руб. Таким образом, годовой рост оценивается в 8%. При выставленных на продажу по 220 тыс. руб. за кв. м новостройках разброс цен – в зависимости от уровня предложения и сроков сдачи – от 130 до 450 тыс. руб.

По сведениям Knight Frank, в четвертом квартале 2010 года большая часть сделок (78%) проходила в диапазоне от 100 до 200 тыс. руб. за кв. м. То есть несмотря на коррективы, которые внес в ценовую политику компаний кризис, большое количество квартир по-прежнему выставляется по завышенным ценам. При этом более-менее сбалансированы цены на первичном рынке, где, если девелопер и завышает стоимость, то делает это не ради маржи, а чтобы регулировать темпы продаж.

Прирост

«Наши клиенты достаточно часто смотрят на западную недвижимость, на западный уровень и стандарты качества, и это делает их требования более высокими. Несмотря на, казалось бы, большой выбор, все чаще покупатели не могут найти в продаже объекты, сочетающие все необходимые опции, – говорит руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St.Petersburg Елизавета Конвей. – На первый план выходят качественная инженерия, продуманная логистика объекта, сбалансированный объем инфраструктуры. Одним словом – качество. Безликие дома проигрывают ярким, с внятной концепцией проектам».

Покупатель становится более цивилизованным. На смену страсти к гигантомании и показной роскоши приходят забота об удачной планировке и подлинном жизненном комфорте. Рациональность становится целью и для тех, кто покупает жилье для себя, и для тех, кто приобретает квартиры в инвестиционных целях: люди понимают, что как бы ни был дорог объект, для извлечения прибыли на него должен быть спрос.

В связи с этим зачастую богатых покупателей-инвесторов дорогая недвижимость в Петербурге уже просто не интересует. Яркую конкуренцию ей составляет жилье не только в Москве, но и в Европе, и даже в более экзотических странах. Спрос сильно сместился в сторону зарубежной недвижимости еще в 2009 году вследствие массового снижения цен во всем мире. «Даже те москвичи, которые потенциально рассматривали приобретение жилья в Петербурге, от этого отказались. Северная столица стоит далеко не в начале списка, когда человек выбирает, куда лучше инвестировать свои средства. Как правило, у большинства людей в нашем сегменте уже есть основное жилье, и они при наличии свободных средств либо улучшают свои жилищные условия, либо инвестируют, – объясняет Елизавета Конвей. – По нашему опыту, многие клиенты, имея в наличии небольшую доступную сумму, предпочитали взять ипотечный кредит в европейской стране для покупки недвижимости. Если у клиента возникает вопрос – купить жилье в ипотеку в западной стране или вписаться в девелоперский проект в Петербурге, то всегда выбор делается в пользу Европы».

Приманки

Таким образом, вопрос, какие проекты элитного жилья возьмут в будущее, а какие повиснут мертвым финансовым грузом на плечах своих девелоперов, становится все более насущным. Потенциальные покупатели все чаще будут требовать к себе индивидуального подхода, и, чтобы продать дорогую квартиру, придется прикладывать все больше усилий. По мнению Елизаветы Конвей, сегодня клиентов можно удивить теми опциями, которые еще только выходят на рынок. Например, обслуживанием квартир как сервисных апартаментов: «Думаю, если управляющая компания сможет на высоком уровне предоставлять такую услугу, это будет одним из серьезных конкурентных преимуществ. Кроме того, до сих пор частый и серьезный недостаток на рынке элитных квартир – неидеальные планировочные решения. Привлечение архитекторов и дизайнеров для улучшения этой части проекта в индивидуальном порядке также могло бы удивить и порадовать покупателя элитной недвижимости».

Дата публикации: 16:55 31 января 2011

Источник: bpn.ru