Офисов все больше

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Компания АРИН подвела итоги развития рынка офисной недвижимости Петербурга за минувший год. По данным аналитиков компании, на конец 2010 года общий объем качественных офисных площадей Петербурга составил 2,48 млн кв.м.

К концу 2010 года доля офисных центров класса «В» и «В » составила 60% (28% – «В » и 32% – «В») от общего объема офисных площадей. Доля бизнес-центров класса «С» составила 23%. На бизнес-центры класса «А» приходится 17% офисных площадей.

Прирост офисных площадей по итогам года составил 223,08 тыс. кв.м, что практически совпадает с данными 2009 года (на 0,5% ниже, чем за предыдущий год) и на 45% ниже, чем за 2008 год.

В 4-м квартале 2010 года в Петербурге были введены в эксплуатацию 3 бизнес-центра и один торгово-офисный центр. Площадь, отведенная непосредственно под офисы, в указанных объектах составила около 25,5 тыс. кв.м.

По состоянию на конец 3-го квартала застройщики заявляли о вводе до конца 2010 года 15 офисных центров офисной площадью 167 530 кв.м. Однако практически все компании перенесли открытие своих объектов на 1-2-й квартал 2011 года. «Данное явление можно было легко предвидеть, так как анонсируемый срок сдачи в 4-м квартале 2010 года был продиктован скорее желанием девелоперов заинтересовать потенциальных арендаторов фактом, что объект будет сдан в текущем году, нежели реальным состоянием строительно-монтажных и отделочных работ», – считает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН.

В стадии строительства находятся около 30 бизнес-центров со сроками сдачи в 2011-2012 гг. Общая площадь офисов в данных объектах составляет около 320 тыс. кв.м, более 100 тыс. кв.м из которых относится к объектам, которые должны были быть сданы в текущем году. В связи с этим следует ожидать увеличения числа вводимых площадей в первом полугодии 2011 года по сравнению с текущими уровнями.

Почем свободные кабинеты

«Финансовый кризис оказал негативное влияние на заполняемость офисных центров во всех сегментах, – рассказывает Зося Захарова. – Наиболее существенный рост свободных площадей наблюдался в 2009-м и первой половине 2010 года в БЦ класса “А”. Заполняемость объектов классов “В” и “С” претерпела менее существенные изменения». В течение второй половины 2010 года на рынке наблюдается стабилизация уровня заполняемости и даже некоторая положительная динамика, связанная с улучшением экономической ситуации в стране и оживлением рынка аренды коммерческих помещений.

Как сообщают специалисты АРИН, в конце 4-го квартала 2010 года общий объем вакантных офисных площадей в Петербурге составил 243 тыс. кв.м. Наибольший объем вакантных площадей приходится на новые офисные центры, введенные в эксплуатацию за последние год-полтора.

По данным АРИН, в конце 4-го квартала 2010 года средневзвешенная ставка аренды офисных площадей составила в классе «А» 1205 руб./кв.м/мес. (вкл. НДС и КУ), в классе «В» и «В » – 999 руб./кв.м/мес. (вкл. НДС и КУ), в классе «С» – 799 руб./кв.м/мес. (вкл. НДС и КУ). «Следует отметить, что имеется существенная дифференциация арендных ставок между классом “В” и “В ”, – рассказывает Зося Захарова. – Так, средняя по городу ставка для офисов класса “В” составляет 956 рублей, для “В ” – 1048 рублей».

По итогам 4-го квартала 2010 года наблюдалось умеренное повышение арендных ставок. Увеличение арендных ставок на 4,4% отмечено в классе «А». В классе «В» ставки консолидируются на текущих уровнях (рост на 0,6%), в классе «С» повышение составило 2,7%.

По итогам 2010 года арендные ставки качественных БЦ выросли на 5-15%. БЦ класса «В» показали рост 7%, «С» – нескольким более 10%, «А» с хорошей локацией – до 5%.

«Тенденция к сужению диапазона арендных ставок между высокими и низкими классами бизнес-центров, наблюдавшаяся на рынке начиная с 2009 года, завершается, – считает Зося Захарова. – Мы прогнозируем, что в 2011 году ситуация будет развиваться по сценарию 2004-2008 гг., когда были видны существенная дифференциация между арендными ставками в БЦ различных классов и их равномерное увеличение».

О главном

Среди ключевых тенденций, определивших развитие рынка офисной недвижимости в 2010 году и сегодня, эксперты АРИН называют следующие.

• В течение второй половины 2010 года на рынке наблюдается стабилизация уровня заполняемости и даже некоторая положительная динамика, связанная с улучшением экономической ситуации в стране и оживлением рынка аренды коммерческих помещений. Уровень заполняемости в БЦ класса «А» составляет 83,71%, в БЦ класса «В» – 89,94%, в БЦ класса «С» – 95,40%.

• Арендодатели проявляют интерес к помещениям, расположенным рядом с метро, что находит отражение в ценах на такие объекты. Уровень арендных ставок в офисных комплексах с хорошей локацией, например, расположенных недалеко от станций метро, будет расти опережающими темпами. На данный момент ставки в них на 10-20% выше, чем в удаленных бизнес-центрах.

• С начала 2010 года девелоперами и застройщиками было заявлено о начале реализации ряда новых проектов, которые будут развиваться в долгосрочной перспективе. О своем интересе к строительству бизнес-центров поспешали заявить как небольшие локальные, так и крупные международные компании. Так, турецкая Renaissance Development намерена инвестировать в создание 4 новых БЦ порядка 200 млн евро. Рост количества таких масштабных проектов является одним из признаков плавного восстановления рынка коммерческой недвижимости.

• Наметилась тенденция создания нового формата офисных комплексов – технопарков (инновационные компании)

• Арендные ставки в новых объектах, введенных в кризисный период (2009-2010 гг.), которые ранее были на 20-30% ниже среднерыночных, начали выравниваться (на данный момент дисконт составляет около 10%). Их заполняемость также растет опережающими темпами.

• В течение последнего полугодия на рынке наметилась тенденция к миграции арендаторов из класса «С» в офисы более высокого уровня и, в первую очередь, «В» и «В ».

• Поглощение новых площадей частично происходит за счет увеличения потребностей действующих арендаторов.

Дата публикации: 13:32 01 февраля 2011

Источник: bpn.ru