Элитность по-петербургски

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

У каждого девелопера свое представление об элитной недвижимости. Пока не появятся общие критерии, ожидания покупателя так и будут идти вразрез с предложением застройщиков.

Элита: что такое, кто такой?

Споры о критериях элитности российского жилья ведутся среди специалистов рынка недвижимости не первый год. А точнее сказать – не первый десяток лет. В советские годы элитными считались квартиры и дачи высокопоставленных чиновников и именитых ученых, но тогда они не покупались, а получались за заслуги. В 90-е годы, когда появился настоящий рынок недвижимости, люди новой для того времени профессии риэлтора впервые стали задаваться вопросом: какая это именно недвижимость – элитная? Если дорогая, то где рубеж, а если цена определяется качеством, то какие именно это качества?

Однако и по сей день споры ни к чему не привели. Менялся покупатель, однако четких критериев элитности жилья как не было, так и нет.

Обладатель элитной недвижимости сегодня – не госслужащий. Согласно анализу журнала Forbes, это мужчина 40-50 лет, топ-менеджер крупной компании или владелец собственного бизнеса. У него есть жена, несколько детей и недвижимость, в которой он живет в данный момент – она находится в его собственности. Объем свободных денежных средств состоятельного россиянина – от полутора миллионов рублей, в среднем – около 10 миллионов. Также специалисты отмечают, что такой человек любит порядок, гармонию в семье, однако времени дома проводит мало, поскольку чрезвычайно занят на работе.

С другой стороны, критериев элитности нет и в Европе. В большинстве европейских стран вообще нет понятия «элитная недвижимость», есть лишь качественный премиум-класс и жилье элитарное – единичное, уникальное. Здесь критерии определены четко: важны не только место и окружение здания, но и меблировка, и система «умный дом». В то время как российские девелоперы только начинают задумываться о разделении квартиры на жилую и гостевую зоны, европейские премиальные квартиры имеют не только эти две зоны, но также интимную, зону релаксации, а на юге Европы – еще и зону хранения и дегустации вин.

Архитектор-реставратор флорентийского архитектурного бюро Stori Франческа Стори приводит пример итальянского элитарного жилья – старой квартиры в центре города, в которой, согласно закону, нельзя поменять даже оконные рамы: «Иметь роскошную квартиру с видом на Колизей или купола Флоренции престижно и удобно для бизнеса, – говорит Франческа. – Однако городское убранство соединяет в едином организме старинную архитектуру, живопись, декоративно-прикладное искусство. Поливные изразцы в облицовке, выполненные знаменитым мастером, гипсовый лепной орнамент, мраморные витражи, имеющие историческую ценность, – все это можно встретить в обычной на вид итальянской городской квартире».

Что же касается дома «для себя», в котором можно все устроить по своему вкусу, то, по словам Франчески, это дом в пригороде: «Собственная загородная вилла с оливковым садом и винными плантациями – свой дом, подходящий по статусу и положению в обществе, с собственноручно произведенным вином и оливковым маслом», – описывает архитектор мечту богатого итальянца.

Место решает все

С итальянской элитой элиту российскую пока роднит лишь желание жить в центре. В этом мнении едины практически все девелоперы: верный признак элитной недвижимости – ее местоположение.

«У некоторых агентств недвижимости, которые работают с обеспеченными покупателями, критерии элитности зависят от уникальности объекта, и получается, что для них элитное жилье – это квартиры, расположенные в “золотом треугольнике” Петербурга, – рассказывает директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина. – Здесь элитное – синоним уникального. С такой позицией можно согласиться, но тогда получится, что на первичном рынке элитных объектов у нас нет, поскольку в “золотом треугольнике” строить нельзя».

Действительно, эксперты отмечают, что центр города привлекателен возможностью быстро добраться до офиса, быстро отвезти ребенка в элитную школу, которые располагаются преимущественно в центре, здесь больше, чем на окраинах, возможностей проведения досуга. Однако пятен под застройку в центре практически нет, тем более самых востребованных, видовых.

Отсюда и разброс цен на такую недвижимость: к примеру, если средняя стоимость квадратного метра в «обычном» элитном доме колеблется от 100 до 300 тысяч рублей, то в видовом доме на Зоологическом пер., 2-4, по данным АРИН, стоимость квадратного метра на октябрь 2010 года составляла 775 тысяч рублей. Цена не оставляет сомнения: расположение – действительно самый главный критерий.

«Любой петербуржец подтвердит – это место одно из самых шикарных в нашем городе, – объясняет коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга”» Лариса Инченкова. – Из окон открывается уникальная перспектива на целый ряд мировых архитектурных шедевров: Эрмитаж, Петропавловскую крепость, Дворцовый мост, Адмиралтейство, стрелку Васильевского острова с Ростральными колоннами, купол Исаакиевского собора».

Дополнительные опции

Элитная недвижимость Петербурга изначально формировалась отлично от московской. Здесь не было крупных инвестиций и пятен под застройку, поэтому в начале 90-х годов начался активный процесс расселения коммуналок в центре – единственных объектов, которые можно было считать элитными. Это были бывшие квартиры камергеров двора, площадью 150-300 кв.м, – после ремонта они вполне могли стать тем, чего хотел богатый покупатель. На его же плечи ложился и ремонт нового жилья.

«Я лично видел некоторые отремонтированные элитные квартиры середины 90-х, – говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. – Роспись потолков, портреты членов семьи, эрмитажные интерьеры с позолотой… Таких квартир в то время было немало».

Первые элитные новостройки начали появляться в центре Петербурга в начале 2000-х, а переселение жильцов из старых дореволюционных домов, считавшихся элитными в начале 90-х, в новые началось и вовсе за пару лет до кризиса.

Сегодня, помимо места, девелоперы предлагают целые комплексы сопутствующих возможностей. «Дома, которые мы строим, обладают обширным набором различных опций, среди которых обязательный подземный паркинг, качественная звукоизоляция, многоступенчатая очистка воды, современные инженерные системы, использование натурального камня в отделке интерьеров и фасадов и многое другое, – перечисляет Лариса Инченкова. – Очень важны удобные планировки, предусматривающие зонирование на гостевую и жилую зоны, просторные холлы и кухни, гардеробные, несколько санузлов».

Однако до европейских мерок нам еще далеко. «Обеспеченность жилплощадью на человека в Европе гораздо выше, соответственно, там иные требования к площади элитной квартиры, – говорит Вера Сережина. – Нормы планировок и отделки тоже другие. На Западе элитная квартира с отделкой – это нормально, привычно. В России покупатель реже готов покупать квартиру сразу с отделкой, стремясь сделать ремонт самостоятельно. То есть если в Европе ценится возможность немедленно въехать в квартиру, то у российского покупателя – возможность сделать все на свой вкус. Не последнюю роль за рубежом играет экологический фактор. В России это скорее дело будущего».

Элита изнутри

Но и сама элита – понятие растяжимое. Одни девелоперы называют элитным загородный поселок из типовых домов, к которому ведет ухабистая грунтовка, другие не отнесли бы его и к бизнес-классу. В итоге цена диктуется продавцом исходя из его собственного представления о продаваемом объекте. Здесь как нигде важно удачное позиционирование, ведь если нет критериев, их можно придумать. Эксперты отмечают, что покупатели рады обманываться, лишь бы причислить себя к элите.

Между тем многие компании давно определили для себя четкие критерии элитного жилья. Так, в холдинге RBI есть своя классификация. Элитная недвижимость здесь делится на классы «АА», «А» и «В». «”АА” – это уникальные, единичные объекты и с точки зрения месторасположения, и с точки зрения концепции проекта, возможностей, которые он дает людям, – объясняет Вера Сережина. – Класс “А” – это лучшее по видовым и качественным характеристикам, что существует на рынке, но не уникальное. Класс “В” – это качественный бизнес-класс, где ниже требования по количеству машиномест на квартиру, высоте потолков, чем в “АА” и “А”. Например, если для класса “А” центральное кондиционирование – это стандарт, то в классе “В” будет естественная вентиляция воздуха».

В то же время эксперты отмечают, что общую для всей страны классификацию элитного жилья сделать непросто: разные города, разные и критерии. Так, в Петербурге ценится прежде всего центральная историческая застройка, в Москве – инфраструктура и транспортная доступность, в других крупных городах – близость парков и удачность планировки.

Рынок в мечтах

На протяжении многих лет рынок элитной питерской недвижимости был рынком продавца: спрос был выше предложения. Однако последние кризисные годы сильно сместили акценты. Цены упали, покупатель стал привередлив, и вернуть бразды правления продавцу удастся теперь нескоро – в этом мнении едины все эксперты этого рынка.

«Не секрет, что в кризис предлагалось множество объектов, и покупатель мог долго и тщательно выбирать, диктовать свои условия, – объясняет Вера Сережина. – С другой стороны, сегодняшний покупатель элитного жилья, как правило, пожил уже и в элитном жилье 90-х, и в первых современных объектах начала 2000-х, и он прекрасно понимает, что ему нужно и что он ищет. Такой покупатель не готов платить за ненужные опции, зато он чрезвычайно требователен к тому, что ему необходимо».

Риэлторы признаются, что сегодняшний покупатель не хочет ездить по объектам и лично смотреть их, он предпочитает все увидеть на бумагах. А значит, он покупает не ту квартиру, за которую платит, а мечту. Другое дело, что мечты эти весьма и весьма непросты.

«Элитный дом должен соответствовать месту, в котором он строится, в нем все должно быть выверено до мельчайших деталей, – говорит Вера Сережина. – Иногда девелоперы строят огромные квартиры, окна которых выходят на шоссе, а видовые характеристики – важная опция для покупателя элитной недвижимости. Сегодня состоятельные покупатели не приобретают жилье, если оно не имеет хороших “видов”. Поэтому требования к концепции проектов также будут ужесточаться».

Мнения

Лариса Инченкова, коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга”»

По-прежнему наши покупатели хотят все самое лучшее. Залог успеха работы девелопера – умение предугадывать потребности покупателей, идти на шаг впереди. Мы разработали актуальные опции элитного жилья, которые успешно реализуем в наших домах. Главное – постоянно совершенствуем свой стандарт, учитывая последние новинки в области инженерных решений. Корпорация предлагает лучшее расположение домов, принимая во внимание окружение. 

В Петербурге по-настоящему элитная недвижимость возводится в лучших местах Центрального района, Петроградской стороны, Крестовского и Каменного островов, некоторых кварталов Адмиралтейского района и исторической части Васильевского острова. Одно из главных условий – ближайшее расположение к памятникам архитектуры, к водным магистралям и садово-парковым ансамблям. Поэтому по-настоящему элитные, эксклюзивные объекты будут появляться в ближайшие годы именно там.

Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI

Для элиты важный критерий – окружение, и в Петербурге уже есть сложившийся ряд районной элитной застройки, пользующейся спросом у покупателей. 

Новые элитные объекты будут традиционно строиться в Центральном, Петроградском, Василеостровском районах, некоторых частях Адмиралтейского района и Московском районе, вдоль Московского проспекта. 

Вдали от уже построенных элитных объектов новые появятся вряд ли. Разве только это будет какая-то загородная коттеджная недвижимость. Пока что покупатели хотят жить в статусных районах, а в Санкт-Петербурге они связаны с уже названными выше областями, и для этого есть достаточно места: известно, что в ближайшие годы появятся  новые проекты в традиционных для элиты локациях. Таков менталитет российского покупателя, и изменятся его предпочтения нескоро. Кроме того, покупателю сложно представить себе элитное жилье где-то на окраине – там, где нет сформировавшейся социальной однородности, где элитные объекты будут соседствовать с эконом-классом.

Дата публикации: 14:19 22 февраля 2011

Источник: bpn.ru