Загородная недвижимость Петербурга: сезон 2011

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

В преддверии начала активного сезона на рынке загородной недвижимости менеджер агентства «Александр Недвижимость» Наталья Тушина подготовила аналитическое исследование состояния рынка и изменений, которые произошли в загородной недвижимости, начиная с 2008 года. Сегодня мы знакомим вас с основными выводами этого исследования.

К началу кризиса в 2008 году цены на загородную недвижимость были максимальными за весь период существования рынка недвижимости в нашей стране. При этом с октября 2008 года рынок фактически замер, и это продлилось до осени 2010 года. Сейчас ситуация нормализуется, интерес к загородной недвижимости растет, приходят в себя и цены.

Поскольку потребность в загородной недвижимости является все-таки вторичной по отношению к потребностям в городском жилье, весь 2009 и до лета 2010 года покупатели предпочитали приобретать квартиры. Тем более что цены на них снижались более быстрыми темпами, чем на загородном рынке. На сегодняшний день для того, чтобы выбрать загородный объект, покупатель должен учесть не только географические, экологические особенности района, наличие инфраструктуры и коммуникаций, транспортной доступности, но и ценовую ситуацию. Так как загородный рынок «приходит в себя» после кризиса довольно неравномерно, то цены в районах, несмотря на их удаленность от города, могут очень сильно отличаться. Чтобы проследить изменение рыночных тенденций за последние несколько лет, необходимо обратиться к ценовым показателям на октябрь 2008 и февраль 2011 года.

Непредвиденные изменения

Поскольку загородная недвижимость не относится к разряду стандартных и серийных застроек и каждый объект является индивидуальным и уникальным, за основу анализа были взяты объекты с самыми низкими ценами по районам с соответствующими стандартными характеристиками, например, участок ИЖС 12 соток, а дом жилой, не новый, но не под снос.

Лидером по снижению цен на дома ИЖС в Ленинградской области за период октябрь 2008-февраль 2011 гг. становится Кировский район, где цены уменьшились на 80%. Объяснить это снижение можно завышенными ценами в докризисный период, которые только сейчас дошли до адекватного уровня.

«Северные районы выбирают люди, готовые жить за городом и желающие совместить проживание с отдыхом, – рассказывает менеджер загородной недвижимости АН «Александр Недвижимость» Наталья Тушина. – Восточное и южное направление рассматриваются людьми не только с точки зрения жилья за городом, но и ежедневных поездок на работу в Санкт-Петербург. Поэтому цены в этих районах должны соответствовать ценам на однокомнатные квартиры или комнаты в городе».

На втором месте оказывается Волховский район, где снижение цен составило 59%. Далее идут Всеволожский, Лужский, Волосовский, Гатчинский районы – изменение цен в сторону уменьшения от 45-42%. Выборгский, Приозерский и Ломоносовский районы показали плавное снижение цен от 33 до 23%.

Иная ситуация в Кингисеппском и Лодейнопольском районах, где цены за данный период увеличились на 58% и 28% соответственно. Кингисеппский район становится более привлекательным для проживания благодаря строительству порта в Усть-Луге. Причем объекты более востребованы местными жителями.

Одна из главных причин увеличения цен во многих районах заключается в большом количестве предложений и, соответственно, высокой конкурентной борьбе. Поэтому для того чтобы продать такой объект, продавцу нужно активнее снижать цену.

На темпы снижения цен влияет и удаленность от города. Чем ближе район к городу, тем больше покупатели ориентируются в рыночных трендах. На сегодняшний день владельцы объектов в таких удаленных районах как, например, Лодейнопольский, все еще надеются продать свои дома по докризисной цене или даже выше. Поэтому покупатель, выбирая объект, безусловно, выбирает районы в зоне 100 км от города, поскольку цена там может быть на одном уровне с районами, находящимися в 200-250 км от Петербурга.

Интересная ситуация в Приозерском районе, который находится дальше от Санкт-Петербурга, чем, например, Выборгский и Всеволожский районы, но при этом сохраняет более высокие цены на дома. На сегодняшний день стоимость дома в Приозерском районе составляет 2,3 млн руб. Но объем предложения в разы меньше, чем во Всеволожском и Выборгском районах, поэтому изменение цен здесь происходит не так быстро, как в районах, прилегающих к Петербургу.

Что касается участков ИЖС в Ленинградской области, то, по данным АН «Александр Недвижимость», наибольшее снижение цен произошло в Волховском (-51%), Кингисеппском (-48%) и Всеволожском районе (-43%). В Кировском, Гатчинском и Ломоносовском районах цены уменьшались медленнее – в среднем на 30%. Рост цен на 2% наблюдался только в Приозерском районе.

В начале 2011 года цены на участки ИЖС достигли своих минимальных показателей. Примерно через полгода после начала роста цен на квартиры в Петербурге начнется и увеличение цен на загородную недвижимость, поэтому данное время является самым благоприятным для покупки.

Падение в черте города

«Кризис показал, что разница в ценах на объекты в северных районах области и южных в процентных соотношениях сохраняется, – говорит Наталья Тушина. – Т.е. дом с участком в северных районах в среднем на 65% дороже, чем в южных и восточных районах. Среди южных направлений не уступает по ценам объектам в северной стороне только Ломоносовский район».

За период кризиса в черте Санкт-Петербурга значительное снижение цен на дома произошло в Выборгском (-48%) и Красносельском (-37%) районах. Причем это снижение касается обычных домов, а не коттеджей. На сегодняшний день этот сегмент мало востребован. Покупатели чаще всего рассматривают такой объект как участок, так как дом в дальнейшем сносится, и на его месте строится новый. Поэтому цены на такие дома могут быть сравнимы с ценами на участки в этих же районах. Небольшой рост цен на 5% прослеживается в Курортном районе, где предложение таких объектов остается крайне ограниченным.

Согласно исследованию Натальи Тушиной, снижение цен прослеживается и на участки ИЖС в пределах Санкт-Петербурга. Так, начиная с 2008 года и до сегодняшнего момента больше всего цены уменьшились в Курортном и Приморском районах (на 40%), менее – в Выборгском (33%) и Пушкинском и Красносельском районах (на 22%).

Покупатели все еще выжидают снижения цен. Так, например, эксперты АН «Александр Недвижимость» рассказывают о случае, когда купленный до кризиса участок в Приморском районе за 12 млн руб. собственник продал в конце концов за 6 млн.

Загородная перспектива

В целом можно сделать вывод о том, что за период кризиса цены снизились от 40 до 80%. В районах, удаленных от Санкт-Петербурга, либо в районах с ограниченным количеством предложений цены на объекты снизились незначительно, соответственно, интерес покупателей сместился в районы с более выгодными ценами. Поэтому риэлторы советуют покупателю определиться с предметом покупки, исходя из целей приобретения загородной недвижимости и запланированного бюджета. И уже имея эти данные, покупатель совместно с риэлтором сможет наиболее грамотно подойти к выбору объекта, проанализировав подобные предложения в разных районах.

Несмотря на неравномерное оживление загородного рынка, уже прослеживаются новые тенденции. Например, отмечает Наталья Тушина, остается желание покупателей переехать из городских квартир за город. Причем эта тенденция начала прослеживаться в конце 2009 года, когда как молодые, так и более взрослые люди стали рассматривать покупку земельного участка для дальнейшего строительства. Поскольку цены на участки уменьшились, у людей появилась возможность осуществить свою мечту и купить сравнительно недорогой участок, на котором можно построить дом. По некоторым подсчетам, на строительство дома понадобится примерно 2-2,5 млн руб. Поэтому примерно за 5 млн руб. можно построить хороший загородный дом, что по цене сопоставимо с трехкомнатной квартирой в Санкт-Петербурге.

Спрос на загородные дома является сезонным, поэтому говорить об оживлении данного рынка пока рано. В конце февраля этого года активность просмотров загородных домов только начала увеличиваться. Хотя традиционно сезон начинается с февраля и длится до конца апреля. В 2011 году из-за снежной зимы и морозов появился отложенный спрос, который и начал себя реализовывать в последнюю неделю февраля.

По мнению Натальи Тушиной, уже весной 2011 года в тех районах, где цены уменьшились сильнее всего, ситуация стабилизируется. В Приозерском и отдаленных от Санкт-Петербурга районах продолжится снижение цен до уровня, установившегося в близких от города районах.

Дата публикации: 16:41 15 марта 2011

Источник: bpn.ru