На рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга начинается бум

Резко возросший спрос на загородную недвижимость стал причиной небывалого весеннего роста цен на недвижимость в пригородах Петербурга. По мнению экспертов, цены и спрос на такое жилье будут расти до конца сезона. По оценкам риэлтеров, если городской рынок жилья сейчас переживает стагнацию, то в сегменте загородной недвижимости ситуация прямо противоположная.

Спрос растет

"За несколько недель марта спрос на такую недвижимость вырос на 30 процентов по сравнению с началом месяца", - утверждает исполнительный директор ассоциации "Загородная недвижимость" Владимир Майоров. Сегодня, по оценкам игроков рынка, цена на строящееся загородное жилье поднялась на 15% по сравнению с концом 2004 года и составляет в среднем $1,5 тыс. за квадратный метр. Для сравнения: средняя цена квадратного метра в новом доме в черте города колеблется от $900 до $1,3 тыс. за квадратный метр, в зависимости от района. Рост цен на загородное жилье пока связан с удорожанием стройматериалов. "Но по мере популяризации понятия ‘жизнь в собственном доме‘, цены на жилье в коттеджах бизнес-класса и элитных станут еще выше. До конца сезона цены на загородную недвижимость несомненно вырастут еще на 10-15 процентов", - уверен управляющий проектами ООО "Олимп-2000" Сергей Щерба.

Элитным жильем насытились

При этом рынок элитных коттеджей (площадью 350-400 кв. м стоимостью до $830 тыс.) близок к насыщению. "В городе остается мало покупателей, желающих приобрести элитное жилье, так что спрос растет на коттеджи бизнес-класса", - рассуждает коммерческий директор компании PetroStyle Михаил Крючкин. Именно в этом сегменте сейчас сконцентрированы как спрос, так и предложение. Самый популярный объект купли-продажи - 2-этажное строение, площадью 120-150 кв. м, стоимостью $230-250 тыс. Как правило, такой коттедж расположен в коттеджном городке, а в его стоимость строители закладывают цену земли, коммуникаций и подъездных путей. При формировании цены имеет значение также расстояние от поселка до города, степень его охраны, наличие хорошей социальной инфраструктуры и даже вид из окна коттеджа.

КАД

Еще один фактор, благодаря которому дорожает загородная недвижимость, - строительство КАД. "Вокруг будущей кольцевой дорожает земля и, как следствие, любая недвижимость. Это связано с развитием инфраструктуры. Если раньше здесь были только приусадебные участки, то теперь планируется строительство торговых комплексов, развлекательных центров. Все это ведет к удорожанию как существующего, так и будущего загородного жилья вблизи КАД", - рассуждает Игорь Прошков, заместитель генерального директора аудиторской компании "Городской центр экспертиз". Наиболее дорогими участками земли, по мнению экспертов ООО "Реал", являются участки от Ручьев до Выборгского шоссе и земля в районе развязок. Цена за сотку в черте КАД сейчас составляет $3-15 тыс. Разброс цен обусловлен тем, что в северной части кольцевой находятся парк Осиновая Роща, Парголовский район, где разрешено коттеджное строительство. На юге, с учетом скорого запуска кольцевой, цена также начинает расти, но здесь находятся земли сельскохозяйственных назначений и практически нет территорий, предназначенных для жилищного строительства.

Коттеджные районы

Риэлтеры выделяют 4 основных района так называемой активной коттеджной застройки - это Курортный район и Карельский перешеек, районы дворцово-парковых ансамблей Пушкина, Павловска, Петродворца, Гатчины а также Выборгский и Всеволожский районы. Менее активно коттеджное строительство в Кингисеппском районе. Здесь предпочитают покупать коттеджи те, кто работает на расположенных здесь предприятиях. Кроме того, существуют сильно удаленные от города и областных центров районы так называемого разового спроса - например, отдельные участки побережья Финского залива за пределами Зеленогорска. Средняя цена земли в Ленобласти составляет порядка $3-5 тыс. за сотку земли.

Самым же престижным и дорогим по-прежнему остается Курортный район, отмечают специалисты агентства недвижимости "Бекар". В поселках от Ольгина до Серова, в Комарове, Солнечном, Репине цена сотки достигает $20-25 тыс. Однако район уже плотно застроен, свободных пятен осталось немного. В ближайшем будущем его развитие уже не будет столь активным, как раньше. Окрестности городов - спутников Петербурга уступают Курортному по популярности, но цена за землю здесь тоже значительно выше средней. Ликвидность участка повышает близость к дворцово-парковым ансамблям. Например, после реконструкции Константиновского дворца в Стрельне резко вырос спрос на участки возле шоссе и вблизи дворца. Стоимость земли в таких районах достигает $12 тыс. за сотку. "Подобных явлений можно ожидать и в районе Ломоносовского дворцово-паркового ансамбля, если он станет продолжением ‘президентской зоны‘", - уверена директор департамента загородной недвижимости компании "Адвекс-РОССТРО" Ольга Астахова.

Вряд ли упадет цена на землю и в Гатчинском районе, а также возле таких райцентров Ленобласти, как Ломоносов и Тосно. Развитая инфраструктура и транспортная доступность повышают привлекательность этих районов. "Квартирный рынок в Гатчине приблизился по цене к городскому. И спрос на жилые дома здесь устойчиво растет", - отмечает госпожа Астахова.

Аренда

В преддверии летнего сезона агентства, специализирующиеся на сдаче в аренду дач и летних коттеджей, уже столкнулись с дефицитом предложений. Эксперты этого рынка отмечают ежегодное увеличение спроса в этом сегменте на 10%, в то время как количество арендодателей растет в среднем не более чем на 5% в год. Сезон аренды коттеджей традиционно открывается в мае и продолжается до конца сентября. Однако первые заявки на аренду дач риэлтеры отмечают уже в феврале. По информации агентства недвижимости "Санкт-Петербург", на начало апреля сданы бывают 70% всех объектов, а уже в мае снять что-либо почти невозможно. В ситуации, когда спрос значительно превышает предложение, арендодатели диктуют условия. Коттеджи в средней ценовой категории в этом году подорожали на $500 и сдаются за $1,5 тыс. в месяц. За эти деньги предлагают 1-2-этажный дом со всеми удобствами, на огороженном участке с парковкой или гаражом. В марте практически все такие объекты уже сданы. За $4-5 тыс. дополнительно предлагают баню, сауну, бассейн, гостевые домики и беседку. Элитные коттеджи, которые в 2004 году сдавались по $3,5тыс., в марте этого года уходят по $4 тыс. Вероятнее всего, в июне их цена увеличится до $5-6 тыс. в месяц. По оценкам риэлтеров, до 20% желающих снять дачу и отложивших решение этого вопроса до мая-июня остаются либо без дачного отдыха, либо серьезно переплачивают за жилье. Тем более что предложение растет только в элитном сегменте.