Лофт-проекты - недвижимая экзотика

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Лофт-проекты в Петербурге до сих пор можно назвать экзотикой. Несмотря на то что повсеместное развитие лофт-проектов в Европе и США началось еще в прошлом веке, в России такой формат не прижился. По мнению петербургских девелоперов, строить новое намного выгоднее и проще, чем сохранять.

Лофт – это любое обширное пространство, которое изменило свою функцию. Слово loft переводится с английского как «чердак», «помещение наверху, под самой крышей». На таких чердаках в Нью-Йорке селились художники, там они устраивали первые показы своих новых работ для друзей и коллег по богемной тусовке. В лофтах можно было увидеть новоиспеченные произведения искусства до того, как они попадут в галереи и музеи. Яркими примерами мировых лофтов являются Cable Factory в Хельсинки, Melkweg в Амстердаме, Tea Factory в Лондоне и Superstudio в Милане. Каждый проект представляет собой индустриальное пространство, превратившееся в комплекс с офисами, выставочными залами, шоу-румами, ресторанами, ателье, танцевальными студиями.

Само понятие «лофт» зародилось в 40-х годах в Нью-Йорке. Причиной появления лофтов стало выведение промышленных предприятий на окраины. Переоборудование заброшенных фабрик и складов в выставочные и жилые пространства началось с освоения богемой заброшенных помещений под мастерские. Трендсеттером этого движения выступил Энди Уорхол со своей знаменитой студией «Фабрика», где он одновременно жил, работал и устраивал выставки. Впрочем, вскоре за оригинальным жильем окончательно закрепился статус элитного, и преимущества проживания в лофтах оценила бизнес-элита. Постепенно сложилась ситуация, в которой снимать большие площади в историческом центре города, в зданиях уже близких к тому, чтобы за давностью лет получить статус памятника архитектуры, молодым художникам оказалось не по карману. Их место заняли успешные адвокаты и финансисты.

Примерно в 60-е годы мода на лофты начала завоевывать Европу – Англию, Германию, Австрию, Голландию. Первым заметным лофт-проектом в Великобритании стал район Клеркен-велл на севере Лондона. А особенно распространенными лофты сделались в период правительства Маргарет Тэтчер. В это время в стране вступил в силу закон, который уравнял в правах индустриальные помещения с офисными в черте города. В результате собственники получили возможность устанавливать на промышленные помещения такие же высокие арендные ставки, как и на офисные. Поэтому площади заводских и фабричных объектов в массовом порядке стали освобождаться. Как и несколькими десятилетиями ранее в США, это привело к тому, что богемная публика начала использовать эти помещения под жилье, выражая принципиально иное отношение к жизни.

Не только деньги

Конечно, не только финансовые обстоятельства стали причиной популярности лофт-жилья. Лофты замечательным образом подошли мироощущению и философии американцев и европейцев середины XX века. И сегодня в США и Великобритании существует мнение, что лофт – это не просто разновидность недвижимости и даже не стиль жизни, а особое отношение к ней. Даже будучи престижным и недешевым, лофт словно помогает своему хозяину декларировать отказ от буржуазной повседневности в пользу творчества и свободы. Внутри лофт необычен, он бросает вызор традиционной концепции обитаемого пространства.

Характерные отличительные черты лофтов – высокие потолки, нестандартные интерьерные решения, обилие света и сохранившийся дух прошлого. В интерьере используются оставшиеся от предыдущей функции детали. Сегодня профессионалы рынка недвижимости дают такое определение лофт-проектам: «Лофт – это бывшие фабрики и заводы, подвергшиеся редевелопменту. Лофт может быть жилой и коммерческой недвижимостью. Концепция лофта подразумевает огромные открытые пространства бывших цехов и фабрик, преобразованные под офисы и галереи, но чаще всего жилье», – рассказала Елена Игнатий, управляющий партнер GIA Priority (занималась брокериджем в лофт-проекте «Этажи»).

Определяющая характеристика лофта – наличие открытого пространства, площадь которого может составлять несколько сотен квадратных метров. Американские лофты, со свойственной этой нации масштабностью, нередко могут переваливать за тысячу «квадратов». Если лофт используется как жилье, то изолируются обычно только санузлы, спальни и тому подобные интимные помещения. В остальном соблюдается принцип максимальной открытости пространства.

В дизайне лофтов выгодно обыгрываются яркие черты старого здания: оригинальные фактурные стены – например, кирпичные, грубые металлические балки и перекрытия, «винтажные» решетчатые лифты, оставшиеся от промышленного цеха высокие окна. Весь этот антураж становится прекрасным фоном для экспериментов с необычной мебелью, произведениями современного искусства, экзотическими интерьерными вещицами, привезенными с путешествий.

А как у нас

Наиболее распространенный вариант использования формата «лофт» в России – клубы, концертные площадки и выставочные комплексы. Самые известные прецеденты по созданию лофтов в Москве представляют собой именно модные культурные центры: это такие проекты как «Винзавод» и «Газгольдер». Есть и опыт создания жилья в формате лофта – на территории кондитерской фабрики «Красный Октябрь».

Единственный классический лофт-проект в Петербурге, по мнению экспертов и участников рынка недвижимости, – это проект «Этажи». С 2007 года лофт располагается на Лиговском пр. на пяти этажах промышленного здания бывшего Смольнинского хлебозавода. Во многом сохранен интерьер завода: окантованные металлом бетонные колонны, сверлильный станок, оборудование для выпечки хлеба. Они дополнены дизайнерскими находками – ярко-красными швами и стеклянными окнами в оригинальном заводском полу, современной и антикварной мебелью. Лофт-проект «Этажи» – это многофункциональное арт-пространство, объединяющее на пяти этажах три галереи современного искусства, несколько выставочных залов, галерею авторской одежды Backstage, магазин одежды 59.6, магазин дизайнерских книг «Библиотека Проектор», бар с динамическими винами LoftWineBar и кофейню «Зеленая комната».

В 2006 году компания «Овентал», основанная британскими инвесторами, купила фабрику купца Анисимова (Боровая ул., 47, лит. В) за $15 млн. В реконструкцию под офисные нужды было вложено еще $15 млн. Инвестиции должны окупиться за 8 лет. Предполагается, что главными арендаторами фабрики общей площадью в 13 тыс. кв.м станут арт-галереи, художественные мастерские и магазины начинающих модельеров. В здании фабрики также откроются выставочный зал современного искусства, конференц-зал и ночной клуб. Арендная ставка предполагается не ниже рыночной – 1,2 тыс. руб. за 1 кв.м.

Также в 2006 году петербургский предприниматель Игорь Бурдинский выкупил здание бывшей текстильной фабрики «Красное знамя» на Пионерской ул., 53. Это здание – шедевр конструктивизма, построенный по проекту немецкого архитектора Эриха Мендельсона в 20-х годах XX века. После его реконструкции в «корабле», главном здании комплекса, Бурдинский открыл центр современного искусства, который призван стать ответом Центру Жоржа Помпиду и Музею Гуггенхайма.

Под креативное пространство отдана и часть помещений фабрики «Красный треугольник» (наб. Обводного канала, 138). Стоимость аренды в таких зданиях сейчас варьируется от 400 до 1,5 тыс. руб. в зависимости от состояния помещений. Выгоды участия в таком проекте для арендаторов очевидны, считают эксперты. «Лофты – это не только пространство для искусства, это места для прогрессивных, передовых, нацеленных на открытость бизнесменов. Именно в лофтах размещают свои офисы самые креативные фирмы», – убеждена Елена Игнатий.

Первый блин

О реализации жилого лофт-проекта в Сестрорецке заявляла до кризиса компания Jensen Group. Проект предусматривал перебазирование мощностей Сестрорецкого инструментального завода в промышленную зону Конная Лахта (расположена между Петербургом и Сестрорецком), где будет создан индустриальный парк. На освобождаемой территории завода площадью 27 га планировалось построить несколько общественно-деловых и жилых зданий. Заявленный объем инвестиций в проект – $467 млн, в том числе $327 млн – вложения в строительство комплекса «Петровский арсенал» и $140 млн – на создание индустриального парка. Общая площадь общественно-делового и жилого комплекса в Сестрорецке должна была составить 152 тыс. кв.м, площадь зданий будущего индустриального парка – около 93 тыс. кв.м. Однако сегодня, по информации экспертов, компания испытывает серьезные проблемы с финансированием, и проект остановился на стадии очистки территории.

«Проект “Петровский арсенал” мог стать первым каноническим лофт-проектом в сфере жилищного строительства в Петербурге. Спрос на жилье в проекте был на высоком уровне, желающие купить квартиру в просторных лофт-планировках вставали в очередь. Но сегодня, к сожалению, сложно предсказать, будет ли реализован проект», – комментирует Татьяна Яблокова, руководитель направления консалтинга компании Praktis CB. В Jensen Group более оптимистичны. По словам Ирины Анисимовой, директора по развитию недвижимости компании «Сестра Ривер Девелопментс» (компания, реализующая проект), в середине лета 2010 года наконец-то был утвержден проект планировки территории. Задержка с принятием проекта планировки территории, по ее словам, связана с изменениями в градостроительном законодательстве города: Генплана Петербурга, Правил землепользования и застройки, а также закона о границах и режимах зон охраны объектов культурного наследия.

«Мы неоднократно переделывали проект и проходили заново все согласования, – рассказала Ирина Анисимова. – Из-за бюрократических проволочек на уровне комитетов города сделать это было достаточно сложно». Первоначальные сроки сдачи объекта госкомиссии – 2012 год. «Сейчас ясно, что в эти сроки мы не успеваем. Но пока в этом нет ничего страшного: работа фонда Jensen Group I Limited Partners, из которого финансируется проект, рассчитана до 2016 года», – сообщила Ирина Анисимова. Она уверена, что даже после получения постановления правительства потребуется еще год для доработки проекта, согласования его во вневедомственной экспертизе и получения разрешения на строительство. Реально строительство начнется где-то к началу лета 2011 года. По словам Ирины Анисимовой, в «Петровский арсенал» уже вложено более $40 млн, а в листе на покупку квартир в исторической части комплекса уже записано 110 покупателей.

Лофт-перспективы

Несмотря на большую популярность лофтов в Европе и США, перспективы строительства лофт-проектов в Петербурге, особенно жилых, не велики. Размышляют над созданием подобного проекта владельцы двух старинных промышленных зданий на ул. Красных Курсантов на Петроградской стороне. «В Петербурге использование промышленных зданий более перспективно под коммерческие функции – торговые центры, офисы планировки open space и т.д. Есть вероятность, что в процессе реновации часть промышленных задний в центре города будет не демонтирована, а переоборудована», – рассуждает Татьяна Яблокова.

Девелоперы Петербурга к лофт-проектам относятся подозрительно. «Намного выгоднее снести старое здание и построить на его месте новое, большей площади. Планировки в лофт-проектах не очень эффективны с коммерческой точки зрения. Кроме того, большинство промышленных зданий в Петербурге по генплану находятся, соответственно, в промышленных зонах, и строительство жилья в них проблематично», – говорит Владимир Копылов, ведущий аналитик компании Setl City.

Эту тенденцию подтверждают и консультанты в сфере недвижимости. «Слово “лофт” хорошо идет при продвижении проекта, а на практике девелоперы не любят такие проекты, где нужно много сохранять. Кроме того, в Европе этот формат более распространен, так как инвестиции в реконструкцию старого, заброшенного промышленного здания будут минимальны. Государство в европейских странах передает инвестору такие объекты за символическую цену. В России это невозможно – даже за полуразрушенное здание на неблагоустроенной территории инвестиционные отчисления будут весьма ощутимыми. Яркий пример тому – “Новая Голландия”, передача инвестору тянулась ни один год», – объясняет Татьяна Яблокова.

Проекты редевелопмента старых фабрик и заводов под жилую функцию лофтов в России затруднены, так как целевая аудитория, приобретающая жилье в лофтах, особенная и только формируется: богема, молодые миллионеры и успешные финансисты, предпочитающие оригинальное жилье. «Проекты переоборудования лофтов непростые и затратные, так как значительно дешевле построить новые квадратные метры, чем реконструировать старые фабрики и заводы и затем прокладывать новые коммуникации и инженерию», – констатирует Елена Игнатий. Для девелоперов, инициирующих в Москве и в Питере лофт-проекты, пока не предусмотрено никаких льгот, поэтому мотивация к освоению лофт-концепций должна лежать вне зоны извлечения быстрой прибыли из проекта.

Дата публикации: 15:35 29 марта 2011

Источник: bpn.ru