Петербург не богат офисами

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

В I квартале 2011 года в Петербурге введено в 2,4 раза меньше офисных площадей, чем в I квартале 2010 года.

Что имеем

По данным, собранным компанией NAI Becar, в I квартале 2011 г. в Санкт-Петербурге сданы в эксплуатацию офисные помещения в семи объектах, общая площадь которых составила 42 538 кв.м. Это сопоставимо с объемом ввода IV квартала прошлого года, но в 2,4 раза меньше показателя I квартала 2010 г.

Общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В и С) достиг 2521 тыс. кв.м, прирост к уровню конца 2010 г. – 2%.

Общий объем предложения высококачественных офисных площадей (классов А, В) по итогам I квартала составил 1898,4 тыс. кв.м. Все новые объекты позиционируются в классах А и В. Две трети всех введенных площадей приходится на объекты нового строительства, остальные – реконструкция зданий.

Обеспеченность качественными офисными площадями на тысячу жителей города составила 545 кв.м и порядка 923 кв.м на тысячу экономически активного населения Петербурга.

Новые офисные центры открылись в пяти административных районах города – Адмиралтейском, Выборгском, Красногвардейском, Фрунзенском и Центральном.

На районы исторического центра – Адмиралтейский и Центральный – пришлось 44% общей площади (18,6 тыс. кв.м) в четырех объектах.

О спросе

Что касается спроса на офисные объекты, то по сравнению с IV кварталом 2010 г. в I квартале 2011 г. он стал активнее. Это можно объяснить тем, что ставки аренды последние полгода практически не менялись и, в ожидании их неминуемого роста вслед за инфляцией, потенциальные арендаторы стремятся скорее определиться с необходимыми офисными площадями.

По размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону постепенного укрупнения: от небольших офисов (15-50 кв.м) до средних (100-200 кв.м). Также брокеры отмечают возрастание интереса к офисам 300-500 кв.м.

Заполняемость бизнес-центров класса С близка к 100%. Офисные объекты классов В/В заполнены на 60-90% (в зависимости от местоположения), объекты класса А – на 75-95%.

Спрос на покупку офисных площадей в I квартале текущего года не увеличился.

Ставки и цены

Существенных изменений ставок аренды по сравнению с концом 2010 г. не произошло.

В среднем по Петербургу в I квартале 2011 г. ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах:

• класс А – 900-2000 руб./кв.м/месяц;

• класс В – 600-1300 руб./кв.м/месяц;

• класс С – 500-950 руб./кв.м/месяц.

Заявленные на рынке Петербурга в январе-марте 2011 г. цены продаж одного квадратного метра площади в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах варьировались в диапазоне от 50 (при продаже здания целиком) до 140 тыс. руб. Стоимость зависит от местоположения, класса объекта, размеров и состояния отделки приобретаемого офиса.

По сообщениям брокеров, переговоры о продаже офисных объектов ведутся, но реальных сделок практически нет, либо они не афишируются.

Глядя вперед

Согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, в 2011 г. возможен ввод порядка 35 офисных объектов общей площадью более 350 тыс. кв.м. Исходя из существующей реальности, в течение III–IV кварталов текущего года можно прогнозировать сдачу в эксплуатацию 20-22 объектов общей площадью 190-210 тыс. кв.м.

На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составит порядка 2,71-2,73 млн кв.м.

Темпы прироста общего объема рынка по итогам текущего года прогнозируются на уровне 9,4–10,2%, т.е. сохранятся на уровне прошлогодних.

В общем и целом

Специалисты NAI Becar выделяют следующие тенденции развития рынка бизнес центров:

• Текущее состояние рынка бизнес-центров Петербурга характеризуется стабильностью.

• Прирост общего объема предложения по итогам I квартала 2011 г. составил около 2%.

Ожидаемый прирост по году в целом – порядка 10%, таким образом, падение темпов прироста рынка остановится.

• Активизировались работы по отдельным приостановленным проектам. Крупные девелоперские проекты, включающие офисную составляющую, подвергаются реконцепции с целью минимизировать риски.

• Помимо традиционного ввода крупных объектов очередями, получила распространение практика разбиения на лоты даже внутри одного здания. Запуск в эксплуатацию части площадей, к примеру, 3-5 тыс. кв.м, требует меньших вложений и позволяет избежать замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций.

• Ставки аренды стабилизировались. В 2011 г. существенный рост ставок в целом по рынку маловероятен, однако возможно увеличение ставок аренды в объектах с высокой заполняемостью, а также в бизнес-центрах, ставки в которых за 2009-2010 гг. опустились ниже среднерыночных. Возможен возврат к практике индексирования арендной ставки в зависимости от инфляции.

• Сокращаются диапазоны разброса ставок внутри одного объекта, которые существенно дифференцировались в период кризиса. Преференции возможны только для старых клиентов или арендаторов больших площадей.

• По размерам запрашиваемых в аренду офисов спрос сдвинулся в сторону площадей 100-200 кв.м.

• Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение I квартала 2011 г. сохранились на уровне 2010 г.

Дата публикации: 13:36 12 апреля 2011

Источник: bpn.ru