"Американская мечта" не прижилась в Ленобласти

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Внятной госполитики по разгрузке крупных городов и переселению жителей мегаполисов за город сегодня не существует, а девелоперы живут вчерашними представлениями о рынке. Только ли поэтому многие петербуржцы опасаются взваливать на себя тяготы, связанные с частным домовладением, и не спешат переезжать в Ленобласть, рассуждает главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин

- В последнее время чиновники федерального уровня заговорили о необходимости наращивать объем вводимого жилья за пределами крупных городов. Соответствующий проект есть, к примеру, у «Единой России». Декларируются даже конкретные цифры: 40% жилья должна составлять малоэтажная застройка. Насколько это реально для нашего региона? И стоит ли в России воплощать опыт «одноэтажной Америки»?

- Что касается объемов, это вполне реально. У нас в Ленобласти примерно так и вводится: половина новых площадей – это дома ИЖС. А вот насчет внедрения американского опыта - здесь проблема гораздо сложнее. Начнем с того, что «одноэтажная Америка» началась после Великой Депрессии, и не с домов, а со строительства хайвеев - без них пригород невозможен. У нас же ничего подобного не было и нет.

Если уж совсем углубляться в историю, американский пригород начинался с так называемых Левит-таунов. Это был проект американского предпринимателя Левита, причем дома строились в прямом смысле посреди бывших картофельных полей. И его успех обеспечила не только конвейерная технология строительства, когда дом возводился буквально за три дня, но еще и помощь государственного бюджета, который выдавал субсидии ветеранам. Была привлекательная цена ($7-8 тыс.), ежемесячные выплаты были небольшие, началось бурное развитие ипотеки. Так и сложилась хорошо сформулированная в конце сороковых годов «американская мечта». Кстати, некоторые политологи в Соединенных Штатах считали «субурбию» опасной для страны. Мол, там формируется «социалистический» уклад жизни: люди ходят друг к другу в гости, просят соседей посидеть с детьми, пользуются чужим имуществом и т.д. Это противоречило традиционному американскому индивидуализму. Но сам Уильям Левит был куда дальновиднее. Он сказал: «Если у человека есть свой дом и кусочек земли – он никогда не станет коммунистом. У него просто не будет на это времени».

Но «пригород по Левитту» оказался территорией одного поколения. Дети обитателей пригорода все чаще не хотели там жить. Они потянулись в город. И сейчас американская «субурбия» развивается совсем иначе.

У нас к тому же ситуация осложняется тем, что и в Штатах, и в Европе человек, у которого два домовладения, – это богатый человек. В российских мегаполисах дача - у каждого второго. Другое дело, что в 9 случаях из 10 дача используется лишь для временного проживания. По статистике, в Петербурге и Ленобласти 2 млн дачников, из них лишь 100 тыс. живут за городом постоянно.

- А есть ли смысл нашему государству как-то стимулировать жителей переезжать за город на постоянной основе?

- Люди будут постоянно жить за городом, если там будут места приложения труда. Сегодня это нереально. И государство, на мой взгляд, этой проблемой сейчас совсем не озабочено. Приоритеты нынче совершенно другие: надо снять социальную напряженность, для начала – хотя бы легитимизировать те дома, в которых люди уже живут. По решению Верховного суда разрешили регистрировать проживание людей в дачных домах, но лишь в черте населенного пункта. За чертой – уже нельзя.

Есть задача довести объем малоэтажки до половины всего строящегося жилья? Так у властей по этому поводу голова не болит – половину всех загородных домов граждане и так строят самостоятельно за свои деньги. А что государству может быть действительно интересно, так это налоги. С 2013 года будет введена система налогообложения по кадастровой (читай – рыночной) стоимости. И частные домовладения станут объектами налогообложения.

- То есть загородное строительство развивается безо всякой стратегии? Или все-таки какие-то подвижки появились?

- Наука урбанистика пребывает последние лет 30-40 в завале, так что урбанистической стратегии не было никакой. Лишь недавно начали появляться архитекторы, которые думают не только о фасаде, но более целостно – о жилом квартале, включая автомобильные развязки, «социалку» и прочее. Сейчас ведь, как полагает эксперт Эдуард Бозе, жилье покупает не условный человек, а некий гибрид человека, автомобиля и мобильника. Он иначе думает, иначе живёт. А девелоперы по-прежнему ориентируются на семейного покупателя. Оттого рынок загородного жилья и находится в застое.

- А что еще сдерживает развитие этого рынка?

- Основные факторы - это не только отсутствие дорог и какой-то внятной власти на местах, но и то, что в населенных пунктах летом зачастую живет 200 тыс. человек, а в остальное время – не более 10 тыс. А дотации от государства идут только на постоянно проживающих, а вывоз мусора – это отдельный договор, и за подключение электричество надо платить отдельно. Как предусмотреть нужное количество аптечных пунктов? Пенсионеру ведь важно, чтобы аптека у него была и в городе, и за городом.

- Но это, скорее, относится к удаленным от города населенным пунктам? В ближнем поясе ведь ситуация с социальной инфраструктурой должна быть лучше?

- Здесь проблема другая: можно на одном и том же месте построить или 100 дач или же многоэтажный дом на тысячу квартир. И застройщик будет пробивать именно последний вариант, по понятным причинам. А уже потом, если не получится, заниматься малоэтажкой. Ведь цены на землю здесь просто «зашкаливают».

- А какие-то компромиссные варианты застройки в природе существуют?

Да, они есть, но пока их совсем немного, тенденция проявилась буквально в этом году. Это среднеэтажная застройка – дома не более 5 этажей. Как говорят финны, «не выше сосен». Я с недавно услышал почти эту же фразу от вице-президента компании «Балтрос» Олега Еремина. Он сказал, что «на деревья надо смотреть снизу вверх, а не сверху вниз». И «Балтрос» как застройщик следует этому принципу. Компания NCC строит свой NCC-Village под Всеволожском, холдинг RBI с «Петростилем» затеяли что-то в этом роде в Мистолово. «Норманн» думал построить под тем же Всеволожском коттеджи, но в итоге решил строить пятиэтажки. Это экономически более выгодно и более понятно для горожанина.

- В каком смысле понятно? Разве собственный дом не мечта любого жителя мегаполиса?

- Надо учитывать, что собственный дом – это большая ответственность. Если что-то сломалось, решать проблему придется самому. Даже в коттеджном поселке сервисная служба максимум дорожку почистит до забора. А после – изволь поработать сам. И еще: управление коттеджными поселками – это абсолютная terra incognita. В многоэтажных домах можно создать ТСЖ, а закон об аналогичных правах владельцев частных домов или жилья в малоэтажных комплексов прочно застрял в Думе. Он во втором чтении года три и никуда не движется. Соответственно, как управлять этой территорией, совершенно непонятно. Тем более что если она находится внутри населенного пункта, это одна история, а если нет – совершенно другая. Такое безвластие в больших поселках доводит едва ли не до стрельбы. Одному нужна автомойка, а другому – детская площадка, третий приватизировал пожарный водоем... И, кстати, чем богаче домовладения, тем меньше шансов, что они договорятся. Спасти может только жестко поставленная управляющая компания от застройщика. Пока такую практику имеют разве что «Петростиль» и Honka.

- То есть надеяться, что жилищные проблемы города могут быть решены за счет пригорода, не стоит?

- Начнем с того, что для этого дома площадью 100 кв. м. вместе с участком должны стоить не больше «трешки» в Петербурге. И такие проекты уже появляются, правда, пока лишь в небольшом количестве. В «Новой Ижоре» есть такие варианты, полдома стоит 3 млн рублей. Появляются предложения, например, от «Старт Девелопмент» по 2,1 млн рублей за 55-метровую секцию таунхауса. Но это уже не ближний свет. И массовая застройка возможна лишь там, где есть относительно хорошие трассы. Но никак не возле города и не в северном направлении – там сплошные курортные места и сезонные пробки.

- То есть ситуация все-таки меняется? Еще какие-то положительные тенденции вы можете отметить?

- В принципе, рынок может сильно изменится с продвижением возможности работы в удаленном доступе. Мне, например, практически все равно, где жить, если у меня будет нормальная связь и хороший интернет. И совершенно не проблема доехать из дома в город за 1,5-2 часа на машине. Тем более что путь с Гражданки в Купчино займет не меньше.

- Это может привести именно к массовому прорыву на загородном рынке?

- Массового прорыва не будет. На этот рынок отчасти работает то, что передвижение в городе стало дико некомфортным. Также народ перестало пугать отсутствие социальной инфраструктуры, тем более что постепенно она появляется. А вот против, например, играет последняя зима. Суровая реальность жизни за городом часть жителей коттеджных поселков выталкивает обратно в город. В Москве, например, сколько народу переезжает ближе к природе, столько же и обратно.

Кстати, в Москве больше коттеджных поселков еще и потому, что этот город развивался радиально. Там десятки небольших городков в непосредственной близости от мегаполиса. А у нас город вытянут линейно. Рядом Всеволожск и сразу Выборг. Ну, разве что Гатчина ещё. А все остальное - деревни. Поэтому и развивалось загородное строительство двумя «языками»: один в Курортный район, второй – во Всеволожск. В результате то же Токсово, еще недавно бывшее дачным местом, сейчас таковым фактически не является. Сестрорецк ещё 10 лет назад был курортным городом, а сейчас застроен 10-15-этажными домами.

- Вы говорили про сравнительно высокие цены в ближнем поясе. Но ведь появляются новые современные технологии строительства, которые существенно экономичнее прежних.

- Здесь не все так однозначно. Та же панельно-каркасная технология пока для нас очень специфична. Понятно, что это дешево, понятно, как собирается, но не совсем ясно, как в нем жить и что делать потом через 10-15 лет. Опыта долгой жизни в таких домах пока ни у кого нет. Кто может сказать, дышит этот дом или не дышит, хорошая ли в нем вентиляция и так далее? И на финнов здесь ориентироваться не стоит по той простой причине, что у нас строят не финны. Например, есть чудесная канадская технология, но дома-то у нас бригадир строит безо всякого энтузиазма: там все болты посчитаны, и украсть что-то не представляется возможным. А раз нет энтузиазма, то возрастают риски: стоит чуть-чуть перекосить фундамент, и все поедет.

Но главные затраты – это покупка земли и ее оформление, а также инженерия и связанные с ней прямые и косвенные поборы.

- А какова сейчас в целом ситуация на рынке? В чью она пользу: продавца или покупателя?

- Сейчас в Ленобласти около 250 поселков, 17 тысяч домов и участков. Из них 11 тыс. находятся в продаже. За год оборот рынка съедает около 4 тысяч; за это же время на рынок выходит 40-50 новых проектов, еще 5-6 тысяч домовладений… Если вообще ничего нового не строить, нам этого хватит на 3-4 года. Каждый год, начиная с 2008-го, вводится объектов больше, чем покупается. До кризиса этот бизнес был безусловно прибыльным, в том числе - за счет известных схем, когда застройщик договаривался с администрацией, его друзья и родственники получали земельный участок бесплатно (как физические лица), а потом земля шла в продажу. И на ровном месте прибыль составляла сотни процентов. Но сейчас продавать не так просто. Нужно ориентироваться на предложение соседей, формировать стратегию продаж, строить дороги, тянуть сети. Это не так просто. А тут еще земельный налог грядет.

- Но тогда логично предположить, что при таком избытке предложения, по всем рыночным законам, цены должны снижаться…

- А у нас не работают рыночные законы. Если в автомобильном бизнесе есть конкуренция среди близких по параметрам моделей, то в недвижимости нет одинаковых проектов. Они разные и в разных местах. У нас есть в равных примерно условиях проекты, которые продаются по одному-два в год, а есть те, которые продаются по 10 в месяц. И причем по не самой низкой цене. Вот у «Пул Экспресса» есть проект «Охта парк» - не скажу, что дешевое предложение. Дом с участком около 8 млн. рублей. У них эти участки уходили влет. Проект «Новые дубки» в Лемболово – 80 тыс. рублей за сотку, отличные показатели продаж, сейчас повысили цены до 110 тыс. Может, ностальгия играет свою роль, не знаю… В Репино компания ЦДС выставила секции в таун-хаузах по 5,5 млн руб., там именно такого предложения не было вовсе: были участки с домиками от 10-15 миллионов. Конечно, у ЦДС продажи идут нормально, уже более трети продано. А есть недвижимость, которая почти не продается. Это зависит от многих факторов: от имени застройщика, от того, насколько он заметен в информационном поле, как у него организован отдел продаж. Вплоть до того, выдают ли сапоги при осмотре участков, и есть ли к поселку дорожные указатели. Этот рынок во многом интуитивный, он зависит от взаимодействия множества факторов. Его очень сложно просчитать.

Дата публикации: 12:24 27 апреля 2011

Источник: bpn.ru