Загородный рынок подвела погода

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Ситуация на загородном рынке пока далека от активных продаж и рекордных цен 2007 года. Однако, помимо самых дешевых объектов, спросом в последний год стабильно пользуются качественные загородные дома со всеми удобствами, отмечает Людмила Юшина, руководитель направления загородной недвижимости агентства «Прогаль».

– Рынок загородной недвижимости крайне подвержен влиянию таких непредсказуемых факторов, как погода. К примеру, в этом году из-за затянувшихся холодов в марте мы наблюдали непредвиденный спад продаж недорогих объектов. А причина проста – до многих из них было просто не доехать по заснеженным дорогам. Кроме того, у большинства россиян есть предубеждение, будто зимой, под снегом, ни дом, ни участок посмотреть толком нельзя. В результате в этом году «новые» дачники, обычно массово покупающие участки в садоводствах еще в марте, «проснулись» только в апреле. И именно в апреле мы наблюдали происходящий обычно в марте бум продаж недорогих дач и участков в садоводствах. Основная масса продаж в этом сегменте сейчас проходит по цене от 270 тыс. руб. до 2 млн руб. Хотя недавно мы реализовали очень хороший дом в садоводстве за 8 млн руб. Так что все зависит от того, что ищет покупатель.

– Можно ли сказать, что зимой загородный рынок впадает в спячку в основном из-за нежелания покупателей смотреть объекты в это время года?

– Основных причин две: нечищеные дороги, по которым в это время сложно проехать в отдаленные части Ленобласти, а также, действительно, позиция покупателей, которая, на мой взгляд, не вполне корректна. Дом можно посмотреть и зимой, причем как снаружи, так и изнутри. С участком, конечно, сложнее, но и тут нельзя сказать, что зимой абсолютно невозможно оценить его достоинства и недостатки. Кстати, и продавцы зимой гораздо сговорчивее и охотнее идут на понижение цены. Так что опытные покупатели свои выгодные сделки совершают как раз зимой, а не в пик весенне-летнего ажиотажа. Еще один миф загородного рынка таков, что дорогие дома продаются в основном осенью-зимой. Дескать, летом обеспеченные люди уезжают отдыхать на моря, и им не до покупок недвижимости. Однако на деле ситуация обстоит не так: коттеджи равномерно продаются в течение всего года. Судя по моему опыту, большинство покупателей планируют и подбирают подобные дорогостоящие покупки заранее, и летний сезон не является для них помехой.

– Какие объекты пользуются в последние месяцы наибольшим спросом? Заметны ли изменения в предпочтениях покупателей по сравнению с прошлым годом?

– Различие сегодняшней ситуации и прошлогодней состоит лишь в том, что в 2010-м, как я уже говорила, активность на загородном рынке началась в марте, когда пошли массовые продажи домов и участков в садоводствах. В этом же году дачники раскачались лишь к апрелю. В ближайшие недели бум на садовые домики пройдет, и начнутся обычные продажи дач и жилых домов в поселках городского типа и деревнях. Такие продажи сейчас проходят по цене от 2 до 5 млн руб. Кроме того, судя по нашим данным, в последний год число продаж подобных объектов выросло на 6%, а количество продаж дорогих домов, наоборот, на столько же снизилось. Таким образом, мы наблюдаем небольшое перетекание покупателей в более низкий ценовой сегмент.

При этом увеличилось и количество покупок незавершенных домов, находящихся на финальных этапах строительства. Я связываю это с тем, что загородный рынок сейчас недостаточно стабилен, и люди бояться покупать дома на начальных этапах строительства, выбирая готовые или почти готовые дома. Клиенты предпочитают купить даже готовый деревенский дом, пусть довольно старый и требующий ремонта, который можно не торопясь переделать своими руками, нежели с замиранием сердца месяцами ждать окончания строительства недавно начатых объектов.

– Сохранилась ли на рынке тенденция продажи городского жилья ради покупки дома за городом и переезда туда на постоянное место жительства?

– Вопреки распространенному мнению, что большинство таких покупок совершают пенсионеры, которые продают городское жилье из-за тяжелой жизни в кризис и переезжают за город в поисках лучшей жизни, могу сказать, что значительная часть покупателей подобных объектов – люди молодые, семейные. А наиболее частая причина покупки – улучшение жилищных условий, когда из большой городской квартиры уезжают взрослые дети, уже создавшие или только планирующие создать свою семью. И поэтому основной бум таких покупок приходится именно на середину весны, когда еще можно успеть записать ребенка в школу на новом месте и обустроить свое новое жилье до начала летних отпусков. А основная проблема пенсионеров, живущих в городе, – высокие квартплаты. Но в таком случае они не уезжают за город, а просто продают свою большую квартиру и покупают более скромное жилье, коммунальные платежи за которое в несколько раз меньше прежних.

Особенно часто после продажи городской квартиры дома приобретают в Ломоносовском и Гатчинском районах Ленобласти. Хотя бывают и более экзотичные покупки: недавно один наш клиент приобрел за 7 млн руб. дом для рыбалки в одном из глухих закоулков Выборгского района Ленобласти.

То есть покупатели сейчас совершенно разные, с абсолютно разными предпочтениями и целями. И нарисовать портрет среднестатистического покупателя объектов загородного рынка сейчас практически невозможно.

– Судя по вашему опыту, работают ли сейчас программы помощи бюджетникам? Как часто они совершают сделки на загородном рынке?

– В Ленинградской области программы помощи бюджетникам работают неплохо, по крайней мере, в последний год количество сделок, в которых покупателями загородных домов выступали государственные служащие, врачи и учителя, увеличилось довольно значительно. Эти люди в силу своих невысоких заработков привыкли жить экономно, поэтому подросшие зарплаты и субсидии со стороны государства позволяют им купить подчас очень хорошие дома или дачи. А вот очереди на земли по госпрограммам сейчас сумасшедшие, как говорится, до пенсии участок получить можно, а быстрее вряд ли.

– Какие сделки сейчас доминируют на рынке: с привлечением кредитных средств, покупки с использованием государственных субсидий, дотаций и т. д.? 

– До сих пор мало банков выдают кредит на покупку загородной недвижимости. В основном существующие программы рассчитаны на первичный рынок. Поэтому лучше обстоят дела у застройщиков, возводящих коттеджные поселки. При покупке такой недвижимости предлагают достаточно мягкие условия и неплохое разнообразие кредитных программ. Хотя в большинстве случаев кредит на покупку загородной недвижимости на первичном рынке банки все равно выдают под залог городской недвижимости. Так что покупок с привлечением кредитных средств на рынке пока мало, особенно в эконом-сегменте.

– Каково сейчас предложение объектов на загородном рынке? 

– Объем предложения стабилен, и держится на одном уровне на протяжении нескольких последних лет. Традиционно в начале весны количество выставляемых на продажу вариантов увеличивается, так как становятся проходимыми занесенные зимой дороги, и продавцы получают возможность показать покупателям свои объекты. 

– Что происходит с ценами на объекты загородного рынка, насколько удается их снизить в процессе торга?

– Цены на загородную недвижимость не растут уже более года. Особенно стабильна ситуация на вторичном рынке. А заявления некоторых риэлторов о том, что цены на загородном рынке за март якобы поднялись на 10%, не точны. На самом деле повышение средней рыночной цены произошло в результате сокращения в продаже количества дешевых предложений в садоводствах и выхода на рынок новых, более качественных и дорогих, объектов. Таким образом, их доля в общей массе предложения превысила предложение менее дорогих дачных домиков в садоводствах, вызвав статистическое увеличение средней цены квадратного метра. А торг при осмотре по-прежнему уместен – думаю, что так на загородном рынке будет всегда.

Ведь более половины объектов, выставляемых в листинги, предлагаются по завышенной цене. Поэтому они и продаются по 8-12 месяцев, а иногда и дольше. При правильном же ценовом позиционировании объект можно продать за два, максимум – за четыре месяца. Поэтому часть риэлторов поступает непрофессионально, вводя продавца в заблуждение и обещая ему золотые горы, которых он в действительности не получит. И со стороны агента заключать с продавцом контракт на 11 месяцев и более и в итоге еще и не продать объект – это безобразие! Такие действия подрывают авторитет риэлторов и доверие к их профессиональной помощи в оценке. Поэтому я категорически против удержания клиента через завышение цены его объекта. Нужно быть честным с ним и объяснять реальную рыночную ситуацию.

– Каковы ваши прогнозы развития ситуации на загородном рынке до конца года?

– Ситуация на загородном рынке до сих пор не стабилизировалась, поэтому давать какие-либо прогнозы крайне трудно. Определенно можно сказать лишь, что количество сделок на загородном рынке еще даже не приблизилось к показателям 2007-2008 годов. И когда мы вернемся к докризисным объемам продаж, пока неизвестно. Еще одна тенденция, проявившаяся в кризис, выразилась в желании людей сэкономить на услугах, в частности, провести сделку самим, без риэлтора. Возможно, когда клиенты снова будут полностью заняты на своей основной работе и при этом прекратят надеяться на авось, доверять кому попало, а за куплей-продажей недвижимости снова станут обращаться к риэлторам, тогда все встанет на свои места: и в части безопасности сделок, и в их количественном отношении. 

Дата публикации: 14:29 03 мая 2011

Источник: bpn.ru