Петербургское жилье дорожает, но становится доступнее

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Парадокс. Цены на питерскую недвижимость за последние 10 лет поднялись в семь раз, но эксперты настаивают: жилье в Северной столице за это время стало более доступным для покупателя. Правда, есть и те, кто считает иначе, – но они в меньшинстве.

Цены на питерские «квадраты» за десятилетие поднялись примерно одинаково как в рублях, так и в долларах. В начале 2001 года за доллар давали 28,4 рубля. Столько же предлагают и сегодня. Однако в начале 2001 года питерские «квадраты» ценились в среднем по 364 доллара (это данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»). Сегодня, согласно информации того же источника, по 2662 доллара. Причем в начале 2008 года стоимость среднего метра жилья в Северной столице была еще больше – 3098 долларов. Последние несколько лет цены на жилье номинируются в рублях, долларовые ценники звучат довольно непривычно.

Сложно, глядя на эти цифры, не признать, что цены за минувшее десятилетие существенно выросли. Как же может быть, что доступность жилья при этом не только не снизилась, но даже вроде бы подросла?

За это ответственны несколько факторов, но в основном два: инфляция и ипотека.

Доступность в долг

Как мы помним, за развитие ипотеки в стране ратовали под девизом о повышении доступности жилья. Казалось бы, это так и есть: те граждане, которые не в состоянии прямо сейчас достать из кармана требуемую сумму на покупку квартиры, могут пойти в банк и получить ссуду, с тем чтобы потом гасить ее в течение десятка лет.

В результате тех, кто может купить квартиру, станет больше.

Однако у «ипотечного» процесса есть неприятное следствие: как только людей, готовых купить квартиру, становится больше, это меняет соотношение спроса и предложения (ведь продавцов не прибавляется), и цены на жилье идут в рост. И теперь уже те, кто раньше мог бы купить жилье, не прибегая к кредитам, либо оказывается «за бортом» рынка, либо вынужден идти в банк за ссудой.

Таким образом, развитие ипотеки, с одной стороны, увеличивает доступность, с другой – поднимает цены. По отзывам экспертов, сегодня молодой семье без банковских кредитов приобрести отдельное жилье в городе практически невозможно. Тогда как десять лет назад ситуация была куда благоприятнее. В этом отношении доступность жилья за последние годы скорее снизилась.

Впрочем, пока еще ипотека не стала «обязательной» для всех: в отличие от тех же США, в России значительная часть сделок с недвижимостью все же проходит без привлечения кредитов. То есть существенная доля покупателей пока вполне может обойтись собственными накоплениями для улучшения жилищных условий.

Учетчики в дефиците

Инфляция заслуживает отдельного разговора. В начале существования рынка доллар неплохо служил «учетчиком инфляции» в России, поэтому неудивительно, что во многих городах стоимость жилья мерили американской валютой. Однако примерно 10 лет назад «зеленый» перестал удовлетворять прежним условиям, и рынок недвижимости постепенно отказался от заокеанских дензнаков. Что понятно: начиная с 2000 года курс «американца» к рублю то повышался до 32 рублей (в 2009-м даже до 35 рублей), то опускался до 24, но в среднем держался примерно на одном уровне. Что неприемлемо для «учетчика инфляции».

Между тем покупательная способность рубля в последние 10 лет снижалась в среднем на 12,5% в год. В сумме с 2000 года, согласно официальным источникам, рубль подешевел в 3,8 раза (некоторые эксперты, впрочем, называют более высокие цифры).

Внутренняя инфляция доллара в США все эти годы держалась на уровне 3-3,5% (а с началом кризиса 2008 года эти показатели еще снизились). Подчеркну: внутренняя инфляция доллара. Потому что на мировых рынках покупательная способность американской валюты снижается со скоростью пикирующего истребителя: с 2002 года цены на мировых рынках начали расти как по команде.

К примеру, цены на нефть до того колебались в пределах довольно узкого коридора: 11-26 долларов за баррель. Но с 2002 года «жидкое золото» начало дикими темпами дорожать, дойдя за шесть лет до отметки 140 долларов. С начала кризиса цена упала, но не до прежних 11 или даже 26, а лишь до 35 долларов, а за следующие годы «отыграла», почти вернувшись к настоящему моменту к высшим показателям 2008 года.

Схожие процессы наблюдаются на рынках драгоценных металлов, меди, стали, алюминия, пшеницы, сои, кукурузы и пр. Не удалось обнаружить ни одного продукта на биржах, на который бы за последние годы цены не поднялись в разы.

Причем на всех рынках прослеживается одно и то же: быстрое удорожание началось с 2002 года. Для справки, 1 января 2002 года в обращение были введены наличные евро.

Одни сочтут это совпадением, другие скажут, что ничем не обеспеченная американская валюта начала вытесняться «европейцем» с мировых рынков, а напечатанная за прошлые десятилетия «зеленая» наличность, превратившись в никому не нужную денежную массу, начала быстро терять покупательную способность. Тут уж пусть каждый решает сам.

Очевидно, ни рубль, ни доллар, ни евро не могут служить надежным мерилом ценности жилых «квадратов». Поиски такого инструмента измерения приводят нас к «натуральному» стандарту.

Выясняется любопытная вещь: за 10 лет цена на питерское жилье в нефтяном выражении практически не изменилась. Посчитанные в баррелях нефти марки Brent, нынешние цены на питерское жилье составляют около 22 бр./кв.м. Примерно столько же они стоили в 2002 году.

Итого: цены на питерское жилье в долгосрочной перспективе остаются примерно на одном уровне – как относительно цены нефти, так и по отношению к доходам соотечественников. Видимое удорожание – всего лишь следствие инфляции рубля и основных мировых валют.

Дата публикации: 12:24 04 мая 2011

Источник: bpn.ru